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1、养老地产报告国内养老地产现状养老地产兴起背景成都养老地产现状从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产概念A AC CB BDD我国已进入人口严 重老龄化阶段老龄人口消费潜 力巨大 养老地产 行业兴起现有养老机构远远低 于市场需求，且缺乏 中高端配套 传统家庭养老模式 无法满足养老需求四大因素催生养老地产行业兴起A、我国人口年龄金字塔2005202020352050老年
2、人口特点：规模大、增长快、高龄老人多我国将步入老龄化社会B、传统家庭养老模式局限“4-2-1”为主流家庭模式，赡养 数量增多，供养者负担几倍增长死亡率下降推动平均寿命 延长，供养者老龄化“空巢”等代际分离现象 增加家庭养老的困难生活节奏加快，压力大， 供养者时间、精力有限家庭养老模式局限巨大的消费潜力42.8%的城市老龄人口 拥有储蓄存款 城市45%的60-65岁老 龄人口仍在就业退休金大幅度增长，到 2020年为28145亿元 老年用品及服务产业发 展空间广阔C、老龄人口消费潜力巨大p 服务内容单一、不规范p 养老服务队伍人才十分短缺、专业化水平较低p 管理者缺乏风险意识、法制意识p 普通收
3、住的是高龄段（ 70岁以上）的孤寡老 人、病困老人 D、养老床位及高端配套缺乏国内养老地产现状养老地产兴起背景成都养老地产现状现阶段养生养老基本模式基本模式特征养生养老文化社区 集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体大型 社区会员制高档敬老院 一般是将俱乐部与敬老院相结合异地养生养老模式 异地养老又可称之为移民养老、移居养老涵盖异地购房养老、 候鸟式养老、季节性养老、华侨回国养老度假基地连锁度假养老 一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品 分时度假养老模式 是借鉴分时度假旅游模式的养老新模式，是一种将房地产业、 酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念以房养老 通常也被称为“住房反向
4、抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一 种新型的养老模式其它模式 如养老连锁超市等养老地产运营模式对比运营 模式优 势 劣势只建设 不运营开发商只要完成产品开发，销售完 即项目结束。避免物业运营风险， 投资回收期较短，投资较小对养老地产利润挖掘不够， 无法获得物业经营带来的增 值收益和溢价收益不建设 只运营专注于管理运营，有利于运营能力 的提升，并且由于不开发，因此对 资金要求较小，规避了资金难题对物业开发的质量和设计无 法控制建设与 运营相 结合开发商通过开发住宅，以及服务、 医疗等相关产业链，丰富企业的产 业构成；同时丰富了企业利润来源 ，享受相关增值收益投资回收期较长，对开发商 的资金要求较高
5、，同时对企 业的经营管理经验和能力， 以及各种社会资源的整合和 协调能力有较高要求国内经典案例对比地区北京上海杭州三亚四川代表案例东方太阳城绿地21城孝贤坊金色年华清平乐崇孝基地项目规模70万210万，17万15万40万产品业态典藏四合院独栋 联排、公寓联排、双拼、独栋洋房、电梯公寓一房一卫两房 两厅一卫；两 房两厅两卫一房一卫；一房 两厅一卫两房两 厅一卫；两房两 厅两卫别墅、花园 洋房面积区间78-716-32-10043-60洋 房别墅不详配套设施医疗中心、老年 文教中心、老年 健身娱乐中心、 会议中心、购物 中心、家政服务 中心等共7万平方 米的商业城特设老年活动中心，营养配餐 中心、
6、老年大学、购物中心、 大型综合医院、家政服务中 心、中福会幼儿园、绿色食品 超市等；实现管家服务，紧急 呼救服务、专业护理服务急救中心，保 健中心、医 疗护理、家政 服务、生配套 和文化娱乐配 套钓鱼池、音乐广 场、露天游泳池 、生态公园、健 身运动、文艺娱 乐、医疗护理等 配套服务医院、个性 化水保养、 老年活动中 心、田园种 植基地、经营模式售+租售+租售+租售+租售+租售价 （元/）典藏四合院2.1万 ；独栋1.2万；联 排7,300；公寓 5,500（2005年 价）-18,7005,000涉足养老地产领域的企业、机构一览开发商（已有 具体或确定筹 建的项目）开发商（有意 向进入养老地
7、 产领域）险资或其他投 资渠道政府或慈善基 金方案规划设计 机构国外投资商万科、保利、 花样年、北京 太阳城、东方 太阳城、燕 达、亲合源、 首创置业与河 北建设集团、 云天房产集 团、绿城、荣 禾、绿地、广 州家和、祈 福、蔚蓝、卓 达、明骏、海 南天水、新华 锦集团、世纪 爱晚、今典集 团、路劲地产 等复星国际、永 泰红磡（天津 ）、吉粮集团 房地产、金成 集团（杭州 ）、华润地产 等泰康人寿、中 国 人寿、合众人 寿、上海崇明 陈家镇建设发 展有限公司与 太平洋保险、 亚洲医疗控股 公司、中华国 际老年康福中 心青岛蔚山康 桥投资公司、 宝钢建筑公司 与迪赛投资等中国红十字基 金 会与哈
8、工大集 团、中国红十 字基金会与北 京城建、马鞍 山市政府、中 国老龄产业协 会扶绥县政 府五行创展 投资四川省建筑设 计院、上海南 鑫-凯尔集团养 老机构设计中 心、上海开一 设计、中联环 设计、联创国 际设计、上海 栖城建筑规划 设计、九源国 际城堡投资、 、 等养老项目拿地案例案例项目情况土地属性拿地方式郑州爱馨阳光城占地500亩，采取年数不等的租赁运行方式划拨用地国家划拨土地浦东亲和源养老年公寓一期占地8.33公顷，建筑面积10万，总投资近6亿年限50年，只有大产权无小产权协议出让保利西塘安平老年健康生活社区总占地99,720.9公建住宅用地招拍挂北京东方太阳城70万住宅招拍挂燕郊燕达
9、国际健康城总建筑面积110万医疗用地-我国老年住宅情况小结p 人口结构老龄化趋势显现引发老年住宅的发展进程p 社会保障体系不完善阻碍老年住宅的快速发展p 服务、设施等不完善致使老年住宅处于初级发展阶段p 传统养老观念将导致老年住宅需要一定的市场培育期p 缺少政府的扶持及较高的成本投入限制了老年社区的发展p 未来发展前景看好，但需较长的市场培育期国内养老地产现状养老地产兴起背景成都养老地产现状成都市养老事业发展“十二五”规划“9073”养老格局2020年全市机构养老床位需求为 12.6-13.2万张经测算目前，全市机构养老床位约4万 张，中心城区约0.6万张需求缺口： 8.6-9.2万张成都市养
10、老设施 布局规划区县共规划机构养老 设施（处）总用地规模（亩）总床位数（张）中心城区83151055000新都区23453.48710青白江区17502.26245龙泉驿区33654.626475温江区11349.213500双流县33541.615577郫县1640610邑县16129712530蒲江县11358.6新津县11190.24799金堂县19661.56810注：数据来源为成都市养老设施布局规划（2011-2020）成都社会化养老机构政策支持机构类型 政策支持社区配套型基本保障型大型综合型特重大型项目用地保障用地纳入公建，建设 要求纳入规划和土地 出让条件，竞得方承 担配套建设任
11、务，建 成后无偿移交政府以挂牌或行政划拨 方式供地（要求符 合划地土地目录 ）所需生活服务设施 不得超过项目总用 地面积的20%政府“一事一议 ”供地价原则上不低于土地整理成本；为建设目的改变土地 使用时，按改变前后使用条件评估价差额的60%收取土地出让 收入。财政资金补贴新建机构，一次性建设补贴10000元/张；利用社区设施、 自由资产改（扩）建的，一次性建设补贴5000元/张；收住 成都户籍老年人的，服务性床位补贴100元/人月。 注：建设性补贴由民政部一次性发放；服务性床位补贴按月审核，每半 年拨付一次。相关费用减免收取50%基础设施配 套费基础设施配套费全 免收取50%基础设施 配套费
12、养老机构服务性用水、用气价格与居民用户同价并免收配套费 ，生活起居用电价格按居民用电标准执行。所在区域汇总 成华区4 金牛区5 锦江区5 青羊区3 武侯区10所在区域汇总崇州市3大邑县2都江堰市1金堂县1龙泉驿区5彭州市2郫县8蒲江县1青白江3邛崃3双流县5温江区3新都区7郊县养老机构 共计：44个中心城区养老机构 共计：27个71个成都现有备案养老机构崇孝基地项目开发商成都无我置业有限公司项目地址大邑县鹤鸣山景区项目规模25万总投资6亿建设工期36月产品业态别墅、花园洋房、五星级酒店面积区间43-60洋房配套设施全科医疗中心、营养配餐中心、个性化活水保养、理疗抗衰老中心 、老年活动中心、田园
13、 种植基地、养生文化交流中心特色服务理疗抗衰老中心、养生文化交流中心经营模式售+租销售模式套一精装全配。19万一套。第一年回报8%。每年递增1%。最高回报12%。付全款后第二 天开始返租金，租金每季度一返。5年可以回报50%。5年后，不满意，可自己出售。也可 以由开发商回购租凭模式服务方式一：套一精装43,租凭3800元/月，押金8万（服务期满退还），享受基础服务 +养生服务 服务方式二：套二精装60，租赁4600元/月，押金10万（服务期满退还），享受基础服 务+养生服务 服务方式三：别墅，定制式装修，享受基础服务+养生服务+定制服务，压金60万（服务 期满可退还）。成都养老地产典型案例社会
14、福利机构执业证书申请、审核程序办理程序申请筹备批准申请民办福利机构申请筹备民办福利机构新办审核申报材料1.申请报告； 2.可行性研究报告； 3.拟办社会福利机构名称及章程草案； 4.申办人的资格证明文件； 5.拟办社会福利机构资金来源的证明文件； 6.拟办社会福利机构固定场所的证明文件。1.申请社会福利机构设置批准证书的书面报告； 2.民政部门发给的社会福利机构筹办批准书； 3.服务场所的所有权证明或租用合同书； 4.建设、消防、卫生防疫等有关部门的验收报告或者审查意见书； 5.验资证明及资产评估报告； 6.机构的章程和规章制度； 7.管理人员、专业技术人员和护理人员的名单及有效证件的复印件，
15、以 及工作人员的健康证明。 8.要求提供的其它材料。流程1.窗口受理； 2.经办人登记、初审； 3.实地察看； 4.提出审查建议； 5.处室负责人签署审查意见；6.分管局领导签署审查意见；7.发放同意筹建通知（有效期1年）或不予 批准通知书； 8.窗口发件。1.窗口受理； 2.经办人登记、初审；3.实地察看； 4.提出审查建议；5.处室负责人签署审查意见； 6.分管局领导签署审查意见； 7.制作证书 （或不予批准通知书）； 8.窗口发件。备注床位数300张以下的向县级民政部门申请。承诺时限10个工作日10个工作日窗口名称民政局民政局收费情况不收费不收费社会福利机构执业证书变更程序办理程序1、社会福利机构申办人提交相关材料，行政审批局窗口工作人员进行变更申请受理2、审批局根据武侯区社会福利机构设置规划和社会福利机构设置的基本标准进行审查， 做出同意变更或者不予同意变更的决定，并将审批结果以书面形式通知申办人3、经同意变更的社会福利机构，应当向行政审批局申请领取新社会福利机构设置批准证书，并提交相关文件和原证书申请附件1、申请书、可行性研究报告3、拟办社会福利机构资金来源的证明文件4、拟办社会福利机构固定场所的证明文件 社会福利机构设置批准证书原件承诺时限 2个工作日窗口名称 政务中心收费情况 不收费謝謝謝謝
