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1、美国区划技术的发展土阳建强【提要】作者根据美国各 时期用地区划不同的出发 点和目标将其归纳为三个主 要发展阶段,并 分别对各阶段区划的应用情况和存 在的 问题作了较为详尽的分析和研究,揭示了美国区划技术的 发展 是 一个从消极控制到积极 引导,从与城市规划相脱 节到最后成为实施城市规划 有力工具的发展过程。一、作为维护公众利益抑制剂的区划世纪末,美国资本主义经济有了蓬勃的发展,为在同一基地上获得最 多的建筑面积,取得最大的经济效益,高层建筑在下曼哈顿如雨后春笋般地发展起来,它们都在其高度和楼板面积上一较高低。这样不但阻挡了附近许多建筑物的采光和通风,而且造成街道的“狭谷”景象,导致环境的严重恶
2、化,引起了当地公众的不满。为了维护公众利益,年纽约市在律师喊等人建议下通过了“纽约市用地区 划条例”,从而成为全美第一个具有整体土地使用区划管理规则的城市。此管理规则是将早先的三种土地使用管理控制的方法建筑物高度限制年、建筑物退缩年及使用控制年 合并而成,并首次提出警察 权声应用于土地 使用 的概念。此外为配合土地使用计划将整个纽约市分为住宅区、商业区及未限制区,另设建筑物面临街道宽度的五种高度地区及 五种位置地区,以便规定不同的空地退缩规则。这一 区划条例虽冻结既有土地使用权以防止恶化,但对已有 的土地使用普遍予以承认,并未对不当的建筑物加以排除,也未考虑到未来土地使用的需求。这一区划实际上
3、是作为维护公众利益的抑制剂。之后不久,这种控制方式在城市规划。其他各大城市也得到 了广泛应用。直至年以前,用地区划尽管有一定发展变化,但从根本上来说,其控制概念和方式几乎没有多大的改变。它们仍然维持着原来纽约市在年实行的用地区划的精神,就是以一种控制“什么不应该发生”的消极控制方式来对土地使用开发进行控制,其规定严格而缺乏弹性,是一种维护公众利益抑制剂的区划。几 项典型区划控 制技术建筑高度和退缩油。根据这个规定,建造者可以地 利用土地面积,但建筑物的高度要受到限制。它规定建筑达到某一特定高度时,就必须从正面后退一定的距离再往上建造,特定的高度和后退距离根据不同的用地和街道宽度来规定。这个规定
4、 旨在防止“狭谷式”街道,保证街道和周 围建筑物能 获得较好 的光 线和通风图。土地使用规定。在年只分为住宅 区、商业区及未限制区,以避免用地之间的相互干扰。后来划分得更 细,如加州伯克莱在年 建议 采用种使用分区,提出“保证住 宅区内不受工业 使用 的干扰”,同时亦保证“工业区中没有住宅使用”的观念,以避免出现王业区中的贫民窟。该规定的提出开创了日后土地使用中严格分离使用次的构想。离街停车及装卸场地规定。要求私人汽车需有离街停车的空 间,在商业区中建筑物亦需具备适当的离街卸货及装货空间。存在的问题这一阶段的区划对控制环境恶化、维护公众利益起到了极为 良好的作用,但是随之而至的便是许多严重向题
5、的产生,这是预先未曾意料到 的,其 中最为严重的后果便是产生了单调乏味、缺乏生气的城市空间。正如前面所述,美国第一部区划条例制定的目的就在于能使街道至少获得最低标准限度的阳光和空气,以及分隔那些不相容的活动。区划规则规定每一用途区的建设内容,规定建筑的“退缩线”,以使阳光洒满街道,空气和光线进入室内。然而,无形中它们却构成了影响城市空间景观的强大因素。例如年纽约制定的“建筑退缩线”规定改变了高层建筑的形式,早期摩天大楼转变成了“金字塔”式的外型,中心公园第五大街那整齐单调的街景也正是这一区划规定所致。另外,区划中街道方格网划分产生的大小形状相同的地块,已使建造者在设计上没有选择的余地,从而造成
6、了一排排“方盒子”似的房子。更为严重的是,由于区划中心的严格分区,使得城市缺乏生命,例如整个中心区都是商业区,到 了晚上人走光了便成为死城,这一情况在年受到了简雅各布的严厉批判。她指出城市的多样性、令人喜悦的活拨气氛常常被区划 的粗糙和过于强调严格分离使用所打破,产生 了极为单调甚至有时是危险的环境。究其原因,主要在于以下几个方面早期的区划工作掌握在工程师、测量员、律师手里,他们的主要工作并非掌握设计的整体,而是从事公众健康及福利等局部的个别工作,目的 只是在于保护现状。区划与规划的完全脱离,其规则没有图纽约市土地使用分区高度管缸图建筑的高度为道路宽度与该数字相乘根据城市综合规划来制定,其目标
7、从未有清楚的解释,常常产生各个单独事件。早期区划提出的控制规则只是出于为了避免危害公共利益而制定的一个最低标准,很少考虑地形的自然环境和 区域风貌特色,以及原有的建筑形态,其控制技术相当粗糙。这些使大家认识到,区划不应只是保护现状、维护公众利益的抑制剂,而应成为城市设计和发展的 催化剂,对区划技术的进一步改进,使其更富有弹性的尝试得以开始。二、作为促进宜人空间创造催化剂的区划到了六、七十年代许多控制规则逐渐富于弹性,在这一阶段,规划控制的观念发生了改变,即反映为“确定什么应该去做而不是禁止什么不应该去做”,由消极的控制转向积极的引导,而且其控制 体系也更趋完善。年纽约市推出的一部全新的用地区划
8、法规,可谓是第一部集土地使用控制和使用强度控制为一体的用地区划法规。如果说早期的区划技术偏向于控制消极副作用的话,那么这城市规划了加一砚。,盆一,月口口阅,。翻店目吸,目加口,”。,二,肠。,二七二,。二。侣的侧拍门。, 肠拍叫。,冲目找。口 目月叫。口翻盼,嘴翻粗,“,。肠创娜 七。耽,仲占用。,翻泊,二门。 。盯到门 ,“。翻月。二。月。、。明。口。勺。甲明。,一一亡口叭即掀幼口目山月图年芝加哥的区划条例对的定义和对奖励的三种规定图、表示相 同时的不 同建筑布局图层基本楼板面积,。平方叹图层基本楼板面积,。 。平方叹提供连拱廊可得奖励,平方叹总的楼板面积。,平方叹图层基本楼板面积,平方叹提
9、供连拱廊可得奖励,。平方叹建筑后退可得奖励,平方叹总的楼板面积,平方叹图砚炳层基本楼板面积。,。平方叹提供连拱廊可得奖励,。平方叹建筑后退可得奖动,平方叹提供广场可得奖励,平方叹总的楼板面积,平方叹一阶段的区划更趋向于促进正 面 作用的发展,即是促进宜人空间环境的创造,例如,园林和广场、吸引人的建筑物、有趣的街市生活等,这些元素都创造了一个 良好的城市环境。几 项控制要 素的增加 与改进容积率简写。首先于年在芝加哥提出和采用,后 来于年为纽约所采用。它是对建筑体积的控制,规定建筑物的楼地板面积及其高度,以此新的方法提供建筑物的采光和通风,同时亦为建筑设计提供了较大的弹性,促使 创造出更富变化的
10、城市空间。在实施后,建筑高度控制就退居次要地位了。此外,为了鼓励创造宜人空间,如建筑底层提供柱廊、广场等,可获得增加的奖励 图。城市规划天空曝光面,裕扭简写。多用于商业区的控制,它是对以前建筑退缩规定的改进,规定建筑物正墙面不得突破这个曝光面。曝光面是一个规定的斜面,它是在街道范围上空的某一特定高度以上按一定特定斜率所形成 的控制面,这里的高度与斜率是由一定时间内的日照条件来确定。另外,如果建筑建造后退街道边界一段距离,还可获得奖励,曝光面的斜率变小,从而可建更高的建筑图。空地率琳简写多 用于居住区的控制,以鼓励在地面上获得较多的开放空间。一地块上建造的实际楼板面积与空地率之积即为该地块所要求
11、留设的空地面积。要求留设的空地面积是随建户、欧玖吸劫入毛侣即图大 内傣 日亩拄筑物的的变化而变化的量,在控制的限度内,建筑物的越大,对空 间的要 求 相应就越高图。作业标准珑记。作业标准是在原有说明性区划规则中加入量化的控制标准,以控制噪音、废气、烟 雾、强烈 的闪光、工业废弃物等因素,从而可在一定条件下在城市中维持某种程度的工业,促进城市本身经济的繁荣,而不是完全禁止工业区在城市中的存在或绝然分离。此外还增设了一些使用分区,如“特别传用区”、“重商业区”等。克服 早期传统区划技末缺陷的几种方法早期传统的区划控制缺乏积极性,而且规定得过于死板,难以适应城市中的复杂情况。到了年代开始采用规划单元
12、开发、奖励区划、开 发权转让等方法来控制城市的 成长及变化,成功地保留了纽约的剧院区,创造了城市中的开放空间,维护 了历史性建筑物。规划单元开发珑呼 简称,其基本观点是在包含两个或两个以上分区的较大规模土地开发 中,管理部 门只要求开发商满足一定的人口密度、空地比及交通或公共设施的需求,其它项目则 由开发商自由安排。这一区划技术通常用在首次面临高密度开发的郊区或次城市区域,即在一特别的开发区内,一般的区划规则暂时不用,而由投资者根据全区的法定密度,为保持土地洲八佑巧尺熟,扭也几沽的自然形态,提出较高密度的住宅计划,它代表一种适用于土地发展变更的认可。假如此规划被批准,就成 了该区特有的区划规则,开发者便可不受一般仄划规则的控制。运用这一方法可结合不 两地区的自然形态,做出有利于发展这种自然形 态的 没计,也可运用它来开发更多的开放空 间,以作为游憩、健身的坏地图弓、知倒,油。、匕在一坎二关川的认地安置泛糠住宅以高密度为代价来达到保存地块内一片 自然湖面的 目的,以创造宜人空间注释注警察权。源于希腊,意为“市”,现在普通所行使的并不包含 市政府的所有权力,亦不是指警察的权力,而是指政府为维持社会 秩序,保证人民的生命、健康,保障人 民的安全、安宁,保持人民享受公私社会生活和有利地使用他们的财产。引自李先良都市与区域计划学,相作者工作单位东南大学建筑系城市砚划一
