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1、六、营销篇6.1 市场概述6.2 项目SWOT分析6.3 成都豪宅市场分析6.4 商业市场分析6.5 样板展示区施工管理 六、营销6.1市场概述6.1.1城市简介成 都 简 介西南中心：综合实力西部第一，常住人口1260万；成渝经济区：是继长三角、珠三角、环渤海之后的区域城市发展中心；组成：9个区（中心城区5个），6个县，1.24万平方公里；功能：中心城区以金融、商务服务、贸易、通信为主，北部（新都）以化工、冶金、建材、重型设备制造及依托铁路的物流中心，西部（郫县）依托高校的科研教育基地，（温江）以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区，南部（华阳）以会展、商务服务、科研为主的新城区六、营
2、销6.1市场概述6.1.2区域简介从成都市总体规划来看，猛追湾片区主要功能定位为休闲商务区，这里的土地绝大部分将被规划为二类住宅用地或商业用地，容积率都在3.5以上，且严格要求了绿地率和市政配套建设。目前猛追湾作为新兴RBD板块，是城市化进程和旧城改造的重点区域，随着政府招商推介力度的进一步加强，该板块是目前城东最适合房地产开发的片区之一。因此按照资本逐利的本性来看，大量的房地产资本流向该地是理所当然的，同时，有竞争才有进步，正是由于众多品牌商的相继进驻、相互竞争，猛追湾老旧的形象可以得以彻底颠覆，区域价值迅速提升，这里也将成为成都市具有影响力与竞争力的高品质居住片区。六、营销6.1市场概述6
3、.1.2区域简介成华区猛追湾街口，位于新华大道与一环路交汇处，相邻房产都以高层和老旧公房为主周边配套设施（如公园、学校等）： 金融、服务机构：中国农业银行、中国邮政储蓄、招商银行、中国建设银行、中国工商银行、成都银行、城市农村信用社、中国电信营业厅,中国邮政 教育配套:有成华区小学南校区、成都理工大学、华林小学、电子科技大学、电子科大附小/附中、成都广播电视大学、华西中学、成都30中、建设路小学 , 医院:有成都市第六人民医院、新鸿医院、成华区保和医院、川药医院 ,同济医院 商业配套:SM广场, 伊藤洋华堂、国美电器、苏宁电器、永乐电器、北京华联、成都华联、家乐福、百佳；建设路伊藤SM广场建设
4、路商业街财富又一城（写字楼、卖场）财富又一城（步行街）猛追湾双语学校沙河公园六、营销6.1市场概述6.1.3区域经济中心因素2010年以来调控升级，强度空前 2010年4月2010年9月2011年1月调控核心抑制需求，为供应增加争取时间行政限购信贷收紧房价过高上涨过快城市首套：90平米以上首付3成 二套：首付不低于5成利率1.1倍 三套：首付与利率大幅提高 非本地：上涨过快城市停贷税收加强研究推进房产税 营业税差额征收行政限购信贷收紧首套：首付3成 二套：首付不低于5成利率1.1倍 三套：停止放贷 非本地：停止放贷税收加强加快推进房产税 营业税差额征收行政限购信贷收紧首套：首付3成 二套：首付
5、不低于6成利率1.1倍 三套：停止放贷 非本地：停止放贷税收加强为房产税建立法律基础 营业税全额征收行政限购信贷收紧首套：首付3成 基准利率 二套：首付不低于6成利率不低于1.1倍 三套：停止放贷 非本地：须提供一年以上个税或社保证明税收加强加快推进房产税 营业税全额征收房价过高上涨过快城市明确盛会城市及计划单列市2011年2月明确主城区限购， 此外区域暂不限购六、营销6.1市场概述6.1.4政策环境 2011年2月，成都市场成交面积环比下降8.79%，成交均价环比下降4.06%； 不同政策环境下，成都市场与其他沿海城市相比下降幅度较小； 原成都房地产市场相对比较稳定，因此以上两方面数据的下滑
6、或对成都市场造成较大影 响面，预计会在未来几月内逐步呈现； 预计在本年度4月至5月间，成都市房价会呈现第一波下浮，第二波下浮将于8月至9月间 呈现，均价下浮空间约为15%-20%六、营销6.1市场概述6.1.4政策环境城南、城西供销两旺 ；城东、城北可售房源不足 图：2010年成都市区各方位供销存量 （单位：万）旧城改造区域，供应稀缺 ，供销存量平衡蓄势待发城东城南城西城北销售速度较快，可 售量不足，后期土 地储备巨大供销两旺，在售项 目后期余量巨大供销两旺，存量集 中在高新西区、金 沙、外光华，价格 增幅低于平均水平供应制约成交量有 效放大，价格增幅 低于市区平均水平供需平衡持续热点新旧更替
7、发展起步城中六、营销6.1市场概述6.1.5各板块供需关系特征单位（万平米、元/平米）高端高层住宅：市场尚处初级阶段 ，优质板块项目成交量稳定 图：2007年至2010年成都市区高端高层住宅月均成交量、成交均价 由于2008年汶川地震和全球性金融危机 影响，成都市房产市场发展减缓，成交量继 07年以来持续低落。通过2009年的过度，市 场呈现量价齐升态势，均价从11133上浮至 17916，上扬幅度达60.9%,成都高端住宅市基 本进入初级阶段。这为我公司在成都重新定位 城市豪宅带来先机。09年一10年成都高端住宅市场消费量相 对比较稳定，维度1：外部资源占有 1.区位分布：天府新城、东大 街
8、为成都高端高层住宅集中区 域 2.重要性排布：成熟区位与便 利交通为两类高端高层住宅必 备资源，商务小户型高端高层 住宅更重商业商务氛围 维度2：项目本体特质 1.共同特质：奢侈公共空间尺 度+高精装标准 2.居住主导型： 高舒适度产品， 高规格商业配套 ，高品质会所 3.投资主导型： 产品舒适度要 求较低，依赖外部商业配套 ， 高品质会所 维度3：项目软件配套 1.成都在售高端高层住宅物业 服务提供方以开发商下属物管 公司为主 2.部分项目采用专业管家服务六、营销6.1市场概述6.1.6高端高层住宅分析整体存量超过消化速度超过自身存量 消化压力截止2012年，在售高层高端项目可开发总量约 2
9、50万平米 后期入市项目土地可开发建面超过50万平米 300 万平米 2010年月均去化量 1.84万平米 13 年 六、营销6.1市场概述6.1.6高端高层住宅分析市区高层高端物业压力凸显 新贵猛追湾RBD桐梓林片区神仙树大院浣花溪公园东大街金融中心麓山国际别墅区金沙片区新市政府高新区本案 猛追湾寄托了成都及周边城市两代人对过去生活的回忆，重回故地，重拾旧梦，具有浓厚的寻根情节 猛追湾RBD是新城市规划配套，功能布局更趋合理化，商业功能优于老城市规划体 猛追湾RBD地区将由世茂整体打造，世茂超前的规划理念和豪宅概念，将重新定位成都豪宅体系 城市中心最大的城市森林公园（南向看公园） 整体项目亲
10、水，不临主干道，静享城市稀缺水系，于成都一环闹中取静 成都地标建筑成都电视塔全景因桐梓林神仙树片区和浣花溪片区属老城区基本无新房供应量，无可比性六、营销6.2项目SWOT分析6.2.1项目优势优势 周边旧城改造，属不成熟豪宅区域 地铁规划时间较晚，地铁网络体系不成熟 由于规划要求，造成整体规划布局难度较大，户型设计较为困难 周边开发时期较长，发展较为缓慢 周边居住人群整体层次不高六、营销6.2项目SWOT分析6.2. 2项目劣势劣势 按照规划思路，猛追湾RBD是“现代成华”的范畴也是重要节点区域，而本项目处在RBD中心节点区域，是未来区域发展首要关注点； 成都目前豪宅物业发展尚处于初级阶段，这
11、为我公司在成都重新定位城市豪宅带来先机； 目前南门几近饱和，由于政府大力向东发展的规划导向，东门将成为城市又一新兴发展热点机会六、营销6.2项目SWOT分析6.2. 3项目机会 项目入市时间，区域整体形象及配套尚处于不能与本案同步，存在一定抗性； 宏观经济形式的不稳定以及“国八条”的影响在短时间内尚不能完全退化，这是本项目最为重大的威胁之一。 威胁六、营销6.2项目SWOT分析6.2. 4项目威胁项目 名称占地建面容 积 率绿 化总高/ 层高装修标准车位比物业费会所面积总户数主力户型 面积售价蓝光 公馆 188140020 219000 3.833 %16、18F /3.15精装 5500元/
12、1:2.254.00元/8000685户180-40016976元/时代 豪庭70667 550000 6.035 %40F/3.0清水1:0.753.00元/49001049户160-24017948元/望今 缘10418 41668 4.025 %27和 29/3.15 和3.3精装 5500元/1:1.25待定20000146户240-630待售雍锦 汇14674 760993.9 630 %41F/3.1 5精装 5000元/1:1.86.00元/2000242户22023340元/誉峰18676 0380000 3.343 %30F/3.1 5精装 6000元/1:23.95元/60
13、00246户200-22019216元/六、营销6.3成都豪宅市场分析6.3.1成都各大豪宅项目经济指标对比项目名客厅主卧次卧主卫次卫厨房电梯 品牌大堂空调智能系 统阳台蓝光公 馆1881地板墙 面进口 石材实木复合 地板、进 口墙纸实木复合 地板、进 口墙纸杜拉维特面 盆、马桶浴 缸，汉斯格 雅龙头花洒杜拉维特面 盆、马桶， 汉斯格雅龙 头花洒西门子 厨房电 器、德 国艾特 橱柜西子 奥迪 斯6米大堂 进口大理 石石材麦克维尔 中央空调 、 德国博世 地暖未定西门子 洗衣机 、烘干 机朗基望 今缘地板墙 面进口 石材实木复合 地板、进 口墙 衣柜品牌 未定（把 手24k镀 金）实木复合 地板
14、、进 口墙纸 衣柜品牌 未定（把 手24k镀 金）TOTO智能 马桶、杜拉 维特面盆、 VB浴缸、 DANDA龙 头花洒TOTO马桶 、杜拉维特 面盆、汉斯 格雅龙头花 洒西门子 厨房电 器、橱 视频播 放器柜 品牌未 定日立8米大堂 进口大理 石石材大金户式 中央空调 、 中央吸尘 地暖（品 牌未定） 、新风系 统、直 饮水系 统西门子 洗衣机 、烘干 机九龙仓 雍锦汇地板墙 面进口 石材， 意大利 进口石 材拼花实木复合 地板、进 口墙 纸实木复合 地板、进 口墙纸杜拉维特面 盆、马桶、 浴缸，汉斯 格雅龙头花 洒杜拉维特面 盆、马桶汉 斯格雅龙头 花洒西门子 厨房电 器、橱 柜意大 利日
15、立9米大堂 进口大理 石石材西门子 洗衣机 、烘干 机合景泰 富誉峰地板墙 面进口 石材实木复合 地板、实木复合 地板、进 口墙纸TOTO马桶 、杜拉维特 面盆、浴缸 、汉斯格雅 龙头花洒TOTO马桶 、杜拉维特 面盆、浴缸 、汉斯格雅 龙头花洒西门子 厨房电 器日立6米大堂 进口大理 石石材大金户式 中央空调 、 德国博世 地暖热水系 统西门子 洗衣机 、烘干 机六、营销6.3成都豪宅市场分析6.3.2成都各大豪宅项目装修标准对比项目效果图开发商：成都中天盈房产 投资商：合景泰富地产 土地面积：186760平方米 建筑面积： 380000平方米 容积率：3.3 绿化率：35% 建筑业态：高层
16、 装修状况：精装修地段配套1-3月备案及售价情况 高新区万象南路，新市政府背后 位于城南核心区域 地铁一号线豪宅物业 国际城南购物商圈、骄子国际会议中心，洲际酒 店、多家国际品牌酒店、欧尚超市、荷兰GTC、 时尚天堂购物街，海洋公园、1800座歌剧院、2 万平米艺术馆、高尔夫主题体育公园 临近成都市第一人民医院、成都市高新区管委会 、成都市市级行政机构单位、七中 据地铁一号线约500米月份销售金额 （万元）销售面积 （）成交套数 （套）成交均价 （元/）1月14000742734188502月3400198010171723月34301586721627小计20830109935119216六、营销6.3成都豪宅市场分析6
