广州市南华路项目营销策划（75页）

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1、GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED南华路项目 营 销 策 划 方 案GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED对市场现状进行分析，是整套营销方案的依据对项目自身合理的分析，制定合适营销策略根据前项分析，定位形象、客户、价格依项目状况，制定初步可行的营销方案通过细节处理使得项目价值最大化一、市场分析二、项目分析三、项目定位四、营销推广五、 产品优化建议项目总体营销推导思路GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED一、市场分析市 场 分 析分 析 结 论广州房

2、地产市场发展状况国家相关政策对项目的影响12月老城区地块出让特点滨江路房地产板块分析GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED1.广州房地产市场现状及未来走势分析p 一手市场分析 由图表可看出,03年以来,广州市新建商品房成交面积都维持在900万平方米以上,各年的成交面积变化不大.但是,在成交均价上,稳步上升,尤其是近两年来,每年以超过1000元/平方米的速度增长,但由于9月底第二套房贷政策的出台，使广州楼市出现拐点，楼价出现下滑，近一个多月楼价跌幅约为1015，价格已跌至今年七、八月的水平。GUANGDONG CENTALINE PROPERTY

3、AGENCY LIMITEDp 广州市稳定房价措施 1.加大保障性住房（经济适用房廉租房)建设 目的:解决中底收入家庭住房难的问题.2.土地出让“双限双竞”政策 目的:通过限土地价房来解决高房价问题.3.严格执行90/70政策 目的:调整住房产品结构,使其能让普通消费者承受得起.4.加大土地出让的数量 目的:从通过加大供应来稳定房价.5.限制开发商囤集土地 目的:从另一个层面加大土地供应.6.12月中央行出台关于第二套住房的界定标准 目的：通过出台相关规定，把第二套住房界定标准提高到以家庭为 单位，进一步提高了贷款首付比例。1.广州房地产市场现状及未来走势分析GUANGDONG CENTALI

4、NE PROPERTY AGENCY LIMITEDp 广州市房地产未来走势分析 1.自去年以来, 政府加大了相关调控政策，其必然会对一向以市场为主导的市场带来一定的影响，如大量中小户型产品和经济适用房的供应，针对该产品的市场需求消弱而造成销售积压增加的压力，但短期内得不到体现；2.从最近的土地拍卖成交价看，楼面地价的攀升使房价要快速回落可能性不大；3.从广州市土地供应看，政府有意加大土地供应量，但市区土地出让少，市区房价下降难度大，房价整体上预计在未来二三年内回归理性。中原观点1.广州房地产市场现状及未来走势分析GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMI

5、TED2.海珠区房地产市场分析 p 一手市场分析 由上表数据显示：2007年110月海珠区新建住宅的成交面积再6、7月 达到高峰期，但随后有所回落，均价程稳步上升趋势，10月成交均价对 比1月升幅达17，最高成交均价已接近万元。GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED楼市总结p广州楼盘各种各样的打折促销已轰轰烈烈上演，从11月中旬开始，广州市的各大楼盘就想出了各式各样的名目来打折促销，尤其是富力地产旗下5个楼盘全部实行送60年物业费，送全额住房税费等活动 ；p海珠区指标楼盘富力现代花园在12月内部认购期内更罕有地打出最低9折左右的震撼折扣，打破了富

6、力楼盘高姿态的一贯作风；p荔湾区备受关注的万科金色康园开盘打出13000/的均价，部分低层单位更低至11000 /左右，与前段时间内部咨询期间的预估价格相差甚远；p天河核心区的翠拥华庭锋尚在12月初更是率先将房价跌破天河区万元大关，均价每平米9000左右。GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED3.国家相关政策对项目的影响p连续加息与提高首付比例时间时间政策影响2007年3月央行2007年首度次加息连续 加息直接增加了购房者的按揭压力，一定程度打压投资型买家的购房；第二套房贷首付提至40，很明显是直接针对 炒房型买家，使其购房成本、门槛 加高，风险

7、 加大。同时，连续 的金融政策，实际 上也给一些投资型买家心理上威慑。11月广州十区均价比10月份降低1141元/，降幅近10。2007年5月19日央行再次加息2007年7月20日央行第三次加息2007年8月央行上调金融机构存贷款基准 利率（第四次加息）2007年9月央行年内第五次加息2007年9月27日第二套房贷首付提至，同 时对 第三、四套以上的住宅按 揭增加首付比例和上浮按揭利率 。 2007年12月初央行调高存款准备金率，实行 货币 从紧政策，第二套房介定 标准明细出台。GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED地块块位置用地面积积 (M2)

8、楼面地价 （元/M2）备备注区域一手均价 （元/M2）区域二手均价 （元/M2）越秀区沿江中 路 341、343号 2177 （净用地2059 ） 396690平方米以下住宅 面积比重70%；文星阁15000 越秀上品轩： 17000-20000锦城花园： 15000-18000 淘金家园： 14000越秀区登峰北 七星岗 3984 （净用地2595 ） 215890平方米以下住宅 面积比重100%；越秀区解放中 路师好巷以北 1602 （净用地1224 ）383090平方米以下住宅 面积比重100%；荔湾区芳村白 鹤洞大街以南2674 （净用地2565 ）162990平方米以下住宅 面积比重

9、100%；万科金色康苑： 13000-15000 富力广场12000 芳村花园 7000-7500海珠区昌岗中 路 100号橡胶 新村东部 14543 （净用地10059 ） 253690平方米以下住宅 面积比重100%；翠城花园： 9000-10000 兰亭御园： 16000-17000保利百合花园： 11000 富力千禧： 11000-120004.十二月商住地块出让老城区GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED越秀地块位置图GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED荔湾、海珠地块位置图GUANGDO

10、NG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITEDp2007年最后一个月，政府明显加大推地力度，预计能完成全年供地计划；p限户型地块比重大，占了住宅宗数的17/21，（另有商业地块6宗）；老城区用地首次受到户型的限制；p市区与城郊用地出让双管齐下；市区地块面积普遍较小；p推出不少城郊（如增城、从化）的巨幅商住用地，最大达197万平方米；p为避免地价过高，政府下半年以挂牌出让为主，取代了上半年以拍卖出让为主的模式。分析结论GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED5.滨江路市况分析GUANGDONG CENTALINE PROPE

11、RTY AGENCY LIMITED5 滨江路板块分析GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED5.1 滨江西板块分析GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITEDn滨江1933地址海珠区南华华中路388号占地面积积7700建筑面积积63700售价22500元/ （毛坯）项项目现现状尾盘销盘销售主力户户型127-172平方米的二、三房单单位；及部分208- 229平方米的大户户型优势:珠江边一线江景高层住宅，附近生活配 套成熟。 不足:向南单位/房间景观不良，C栋向北单位 低层景观被北面的云南大厦阻挡。5.1.

12、1 滨江西板块在售楼盘分析GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITEDn兰亭御园地址海珠区同福中路（海珠少年宫宫旁）占地面积积17931建筑面积积约约90896售价均价16000元/（带带3000元装修） 11层层以上可望江景，与10层层差价约约23万。项项目现现状首期将推出T1、T2两栋栋30层层高的两梯，总货总货 量约约230套左右主力户户型7782平方米的两房 120140平方米的三房优势:景观资源极其丰富，周边生活配套比较 齐全；邻近南华西街，社区生活气氛浓厚。 不足:向江边单位低楼层受前面建筑遮挡；南 华路单向通车，交通配套受影响。5.1.1

13、 滨江西板块在售楼盘分析GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED名称亿亿海湾同乐乐大厦映月湾(豪丰 园)发发展商广州市伟强房地 产开发有限公司广东南粤信托房 地产开发有限公 司规规模占地：0.83万平米 建面：7.39万平米占地：0.77万平米 建面：6.37万平米二手均价13400元/平方米8700元/平方米10000元/平米n二手楼盘一览表5.1.2 滨江西板块二手楼盘GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITEDu地处传统海珠区老区，为区府所在地，传统老广州生活气息浓厚 。公共交通便利；u江景资源丰富，

14、对望南方大厦、中国海关等广州唯一巴洛克风格 建筑群；u商业、学校、市场等生活基础设施规划配套完善；u拥有滨江1933、亿海湾、兰亭御苑、海悦豪庭、豪丰园等高尚洋 房；u珠江沿岸一线江景住宅数量不多；u区内居民主要为工厂企业职工，消费能力较低。5.1.3 滨江西板块分析结论小结：该板块配套成熟、社区文化丰富、生活成本低是该区 楼盘主要卖点。GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED5.2 滨江中板块分析GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITEDn保利康桥地址海珠区滨滨江东东路海印公园东侧东侧占地面积积1000

15、0建筑面积积100000售价均价30000元/（毛胚）项项目现现状主力户户型219平方米的四房到310平方米的五房优势:景观资源丰富，交通便利；户型设计户 户南北对流；入户花园设计巧妙。 不足:临近海印桥带来的噪音和环境污染。5.2.1 滨江中板块在售楼盘分析GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITEDn华标涛景湾地址海珠区滨滨江东东路438号占地面积积23947建筑面积积1500000售价均价21000元/（毛胚）项项目现现状尾货货，只有两百方的大户户型单单位出售主力户户型204平方米四房、214平方米五房两种户户型。优势:滨江中一线江景楼盘。 不足:只有大面积的单位出售，户型选择较为单 一。5.2.1 滨江中板块在售楼盘分析GUANGDONG C