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1、特房五缘湾项目营销推广报告谨呈：特房集团 谨呈：宏侨地产宏侨凯旋名门营销推广方案厦门同舟济置业顾问有限公司 2011.05前言首先，非常感谢贵司各位领导对厦门同舟济置业顾问有限公司的信任！在接到贵司项目邀请后，我司组成项目组同赴株洲市区进行实地勘察和市场调研，获得了贵司的紧密配合，取得了非常珍贵的一手资料，对株洲的房地产市场、人文、消费习惯等有了认识和理解，而后在同舟济各级领导的大力关心和悉心指导下，在各部门的专心配合下，经过紧张的撰辑，最终顺利完成了本报告。由于时间紧促，难免存在不足之处，敬请指正！我们真诚希望能够和贵司携手合作，对该项目进行继续深化研究执行，相信一定能够取得更加骄人的业绩。
2、项目初级营销目标项目中级营销目标项目深层营销目标提升开发商在社会上的口碑，打造优秀企业品牌。做好卖的产品，实现快速销售。实现有效的利润，快速回收资本，进一步树立项目 品牌形象。项目目标品牌效益名利双收&立足城市与区域未来发展，从客户需求出发，规避竞争，扩大消费范围实现：住宅与商业定位的协调发展首先，我们们将通过过住宅定位塑造项项目的产产品形象和品牌特 征项目目标同舟济观点整体架构公园居住生活价值实现体系城市概况Overview地产市场分析Analysis项目分析Analysis营销策略Tactics同舟济简介IntroductionPART I城市概况Overviewp城市概况p居民生活p城市
3、规划7城市概况株洲炎帝故里 工业重镇 交通枢纽 移民城市株洲，古称建宁， 是“被火车拖来的城市” ；位于湖南省东部，湘江中游。北向武汉，南瞰广州，东接浙赣，西连云贵川，是长株潭城市群核心，是湖南省副中心城市，城市综合竞争力第二强市和中部地区重要的区域中心城市，是我国华中南部、华东、华南、西南地区之间最大的铁路枢纽，全国8个重点建设的工业城市之一。 现辖四区五县，总面积为11262平方千米，总人口为382.8万人。其中市区的总面积为535平方千米，总人口为100.2万区位环境 整体交通宏观经济产业结构居民生活人口概况城市规划8株洲“被火车拖来的城市”，是我国江南的交 通枢纽，水、陆交通十分便利。
4、公路：106国道、320国道、211省道、京港澳高速公路（G4）、长株高速公路（S21）、沪昆高速公路（G60）、泉南高速公路（G72）、衡炎高速及规划中的京港澳高速复线、沪昆高速复线和连接闽南、赣南、湘南的“三南”公路都在境内穿过铁路：京广、浙赣、湘黔三大铁路干线在这里交汇，素有“北郑南株”之称；京广、沪昆高铁；湖南“3+5”城市群城际铁路。航空：距黄花国际机场仅37公里，经长株高速公路25分钟可以到达水路：千吨级船舶能顺湘江、经长江、通上海并达世界各地，株洲港为湖南省八大港之一。区位环境 整体交通宏观经济产业结构居民生活人口概况城市规划城市概况9经济总量再上台阶。2010年，全市地区生产总
5、值1275亿元，增长15%。整个 “十一五”期间，全市经济总量年均增长14 %，较“十五”加快3个百分点。为株洲房地产市场的发展提供了坚实的经济基础。数据来源：株洲市统计局区位环境 整体交通宏观经济产业结构居民生活人口概况城市规划城市概况10株洲是年轻的新兴的工业强市，第二产业始终保持在55%左右，不仅带动了地方经济的发展，提高了居民的收入水平，同时也促进房地产的发展。世界五百强中，已经有10个在株洲投资了11个项目， 如日本雅马哈、加拿大普惠、德国西门子、美国ABC 、日本三菱，美国希尔顿大酒店，法国家乐福等等， 拥有芦淞服饰城、各汽车零配件厂。服饰城数据来源：株洲市统计局区位环境 整体交通
6、宏观经济产业结构居民生活人口概况城市规划城市概况11株洲的人均可支配收入快速增长, 2010年城镇居民人均可支配收入为19643元，相较于2006年增长了58%；农村居民人均可支配收入为7658元，相较于2006年增长了75%；居民生活水平得到极大改善。株洲整体经济的发展使得居民整体收入水平快速增长，财富聚集效应明显，居民潜在置业能力较大.数据来源：株洲市统计局区位环境 整体交通宏观经济产业结构居民生活人口概况城市规划城市概况12株洲处于武汉和长沙两大城市圈的中间位置，城市辐射力强，大量吸引外来人口，截止09年底株洲市区人口约100.2万。株洲市是典型移民城市，对外来人口吸引力强，可以更加促进
7、房地产的发展。数据来源：株洲市统计局区位环境 整体交通宏观经济产业结构居民生活人口概况城市规划城市概况13城市性质：湖南省重要工业城市，长株潭地区重要的交通枢纽和中心城市之一城市职能：我国南方的重要交通枢纽，以高新技术产业为先导的国家老工业基 地，中南地区重要的商贸和现代物流中心，海内外炎帝历史文化纪念地。本案一江两岸双中心 二组五次七组团一江两岸：依托湘江，东西两岸的城市发展带；双中心：城市快速环道以内的湘江两岸的城市中心区，包括河西新城中心和河东芦淞旧城中心；二组五次：湘江两岸城市中心所在的河东、河西 两个紧凑发展的城市主组团和栗雨、枫溪、荷塘、田心、石峰五个城市次组团。湘江河西区河东区区
8、位环境 整体交通宏观经济产业结构居民生活人口概况城市规划城市概况14综上，株洲由于其特殊的地理位置，以及长株潭城市群的逐步形成，近年来居民的生活水平和消费能力有了很大的提高，同时工业和第三产业对经济的贡献值则充分体现了株洲作为工业重镇、城市交通枢纽城市的特点。而与经济发展息息相关的房地产业，伴随着经济的繁荣发展，发展形势良好。随着城市规划发展，未来株洲将发展更为美好，更为宜居。城市概况PART II背景探析Analysisp株洲城市概况p株洲房地产发展概况p区域市场分析16市场分析09受08年底经济危机的影响，投资增长率有所降低，但总体还是有所上升的；10年房地产开发投资又开始大幅度上升，全年
9、投资额达146.6亿元，区域房地产信息指数呈现上升趋势。数据来源：株洲市统计局房地产开发投资楼市供求关系土地运营情况竞争楼盘分析市场分析总结1709年1-9月份全市住宅成交199.49万，月均成交量22.2万； 2010年成交261.82万，月均成交量21.8万；月均成交量下降4.5%。市场分析数据来源：株洲房产网房地产开发投资楼市供求关系土地运营情况竞争楼盘分析市场分析总结18市场分析自去年4月以来，国务院以及国家相关部委宏观调控力度逐步加大，严格的金融、财税政策以及部分城市限购令的相继出台，使各地商品房成交量均出现不同程度的下滑。根据统计局数据，株洲整体市场也受到了较大影响，观望气氛较浓。
10、据市房产局统计，3月份，市区仅成交商品房810套，较去年同期下降近五成。 今年前2个月，我市房地产市场行情较淡，商品房成交量较去年同期下降三成。 进入3月份，冷淡行情持续，各周成交量呈连续下滑走势，分别为240套、219套、212套、139套，其中商品住房分别成交224套、202套、198套、122套。 与去年同期相比，我市房地产市场供应量也明显下降。截至3月30日，市区累计上市26.63万平方米，较去年同期下降五成多，其中1月份商品房上市21.52万平方米，3月份上市5.11万平方米，2月份上市量为零。 市房产局一名负责人分析称，我市购房者仍以本地居民为主，其中又以购买首套房及改善型二套房为
11、多。使用银行、公积金贷款的购房者占六成左右，由此可以看出，国家金融政策的收紧对我市房地产市场影响较大。 在系列调控政策相继出台的背景下，购房者的消费预期也受到影响。目前我市购房者观望情绪渐浓，不少人仍在犹豫等待中。 房地产开发投资楼市供求关系土地运营情况竞争楼盘分析市场分析总结19市场分析挂牌编号 土地位置 面积(m) 用途 成交价（万元） 竞得人 2010拍字第009号 芦淞区人民中路 60912.43住宅(兼容商业) 10988株洲宏侨地产 57.76商业 61.08工业 2009第025号 芦淞区人民中路磨子塘 1304工业、住宅（兼商） 320株洲天玺地产 2009拍字第007号 芦淞
12、区庆云山路 19785.92住宅(兼容商业) 3931株洲百江地产 2010第008号 芦淞区鸟树下 70224.88住宅 5959株洲鸿宇地产 2010第012号 芦淞区建宁大道南侧 10294.23住宅(兼容商业) 2369株洲土地开发公司 2010第017号 芦淞区建宁乡龙泉村塘头组 665.2住宅(兼容商业) 109株洲东景地产 2010第020号 芦淞区太子路 7616.49住宅(兼容商业) 1432株洲百江地产 2010第021号 芦淞区荷叶冲 5393.47住宅(兼容商业) 1191黄大友 2010拍字第010号 芦淞区枫溪大道西侧 7001.5住宅(兼容商业) 1900湖南千家
13、宜地产 2010第040号 芦淞区荷叶冲 9776.74住宅用地（兼容商业1%） 1854湖南德政地产 2010第041号 芦淞区庆云办事处谭家塅村 21720.83住宅 2824株洲新住宅地产 2010第043号 芦淞区人民南路 2190.09住宅（兼容商业） 1533株洲百益地产 总 计22万芦淞区从09年底至2010年总共推出12幅地块，总占地面积22万，如容积率以4计的话，总建将达88万。房地产开发投资楼市供求关系土地运营情况竞争楼盘分析市场分析总结20市场分析挂牌编号 土地位置 面积(m) 用途 成交价（万元） 竞得人 2009第030号 天元区珠江南路四街区以西、长江西路 以南3A
14、、3B、37区 73724住宅(兼容商业) 7823新加坡晋合控股有 限公司、新加坡海 峡投资（中国）私 人有限公司、香港 岭东国际有限公 司、株洲星通实业 有限公司等 2009第031号 164380住宅 17754 2009第032号 127591住宅(兼容商业) 13500 2009第033号 139966住宅(兼容商业) 15383 2009第035号 98815住宅 12609 2009第036号 83418商业 91522010拍字第006号 天元区27区 233245.12住宅(兼容商业) 26240株洲湘誉地产 2010第006号 天元区五十区 49337.75商业 39059
15、广东美的置业 49220.98住宅(兼容商业) 161841.41住宅(兼容商业) 2010拍字第014号 天元区规划五十四区 44836.34办公（兼容商业、住宅） 6725株洲高科 2010拍字第015号 天元区规划四十九区 66932住宅(兼容商业) 12048浙江恒丰地产 2010拍字第016号 天元区规划五十四区 18437.15商业（兼容办公） 7048杨融志、郑光忠、 杨融芳 28546.15住宅(兼容商业) 2010拍字第017号 天元区五十区 7177.32住宅(兼容商业) 1077株洲高科 2010拍字第018号 天元区规划四十九区 27756.86住宅(兼容商业、办公)
16、4164株洲市馨香地产 2010拍字第013号 天元区黄河南路与科瑞路交汇处 25189.34住宅(兼容商业) 8500株洲东鼎地产 2010拍字第019号 天元区33区新塘管理处 56430.53住宅(兼容商业) 13050株洲房屋开发 2010拍字第021号 天元区黄河南路天台工业园规划4A区 79201.84住宅(兼容商业) 17820株洲友谊地产、旭 洲地产 2010拍字第023号 天元区规划22区 123166.12住宅(兼容商业) 58250湖南尚格置业 合 计166万天元区从09年底至2010年总共推出17幅地块，总占地面积166万，如容积率以4计的话，总建将达664万。房地产开发投资楼市供求关系土地运营情况竞争楼盘分析市场分析总结21项目名称户型面积市场分析挂牌编号 土地位置 面积(m) 用途 成
