浅谈物业管理纠纷的若干法律问题

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1、浅谈物业管理纠纷的若干法律问题PD F转换可能丢失图片或格式，建议阅读原文 h t t p : / / w w w . 10 0 t e s t . c o m / h t m l / 196 / s _196 2 2 5_c 10 6 . h t m 物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过 程中，住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、 使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共服务和特约服 务的新行业。随着物业管理业的出现，在物业产权人（又称 业主）、使用人与物业的受托管理人（物业管理公司）之间 产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何 对物业管理业进行行业管理的新

2、问题，因物业管理发生的纠 纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类型案件多的特点。 而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的城市新建 住宅小区管理办法（以下简称办法）和国家计委、建 设部发布的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法这 两份部门规章外，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为 的法律法规，使物业管理纠纷案件存在适用法律难等问题。 本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件 在实体上和程序上应注意的问题，以及值得探讨的问题略陈 管见。% 一、物业管理纠纷的主要特点。% 物业管 理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的 出现而出现的，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着

3、不 同的特点。% . 物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额 较大。% 年以来，特别是年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超常规发展，形成了不同档次 、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下 简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业 管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业 管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主 与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生 的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关 部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起 诉。以海口市新华区法院为例，该院于年开始受理物业管理 纠纷

4、案件，至年上升为件，这两年来因物业管理而产生的各 类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。 % . 因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的 案件。% 物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷 。据统计，目前海口市所受理的物业管理纠纷，已从刚开始 受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民 事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有：（）物业管理者 （包括房地产开发商和物业管理公司）向业主或使用人追索 物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；（）业主 或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为 的侵权赔偿纠纷；（）房地产开发商与物业管理公司的物业 管理承包合

5、同纠纷；（）房地产开发商与物业管理公司之间 的物业委托管理纠纷；（）业主或使用人要求物业管理者赔 偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷； （）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；（ ）业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉 及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系、代理关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理 部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业 主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下 ，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯 了原告作为业主的利益，而提起行政侵权诉讼。这是该市所 受理的第一宗因物业

6、管理引起的行政诉讼案。% . 物业管 理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定 的难度。% 物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂 ，该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有 外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、 使用人或小区管委会，也有物业管理公司、房地产开发商或 行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使 用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系， 又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会 与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公司与房 产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件， 在审判实践中又无现成的依

7、据，中华人民共和国民法通则 等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通则 、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行 处理，而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类 纠纷带来一定的难度。% 二、审理物业管理纠纷案件应 注意的几个问题。 （一）物业管理纠纷的管辖问题。 确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件 的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具 体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件，依行政 诉讼法的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般都在物业所在地的法院起 诉，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有

8、些受 诉法院也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订 物业管理服务合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的，应 适用民事诉讼法第条的规定，由侵权行为地或被告住所地的 人民法院管辖，因物业管理服务合同、物业管理承包合同、 物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应适用民事诉讼法第 条的规定，即：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或 合同履行地的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所 地、何处为合同履行地。业主作为被告的，业主的住所地既 有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置 了物业，物业所在地就是其住所地，因此，不能简单地认为 物业所在地就是被告住所地；物业管理公司的住所地是指其

9、主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理 的所在地，但由于物业管理服务合同、物业管理承包合同、 物业委托管理合同，均是在物业所在地实施物业管理，因此 ，物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不 动产的管理引起的纠纷，但其不属于不动产纠纷，不适用专 属管辖的规定。% （二）应注意审查涉及物业管理的合 同的法律效力。 审查物业管理合同的效力，关系到正确 处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在物业管理纠纷中，主 要涉及三类合同，一为物业管理服务合同，即业主或管委会 与物业管理公司或开发商签订的由房地产开发商或物业管理 公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议：通 常所说的物

10、业管理合同主要是指物业管理服务合同；二为物 业管理承包合同即房地产开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承包 的书面协议；三为物业委托管理合同，即房地产开发商与物 业管理公司签订的将物业管理权委托给物业管理公司管理的 书面协议。在审理中，应区分合同的不同性质，注意判定合 同的效力，以正确处理物业管理纠纷。% . 注意审查物业 管理服务合同的效力。% 在审查物业管理服务合同（或 称聘用管理合同）时，应主要从当事人是否具备民事主体资 格和相应的民事权利能力、民事行为能力，合同的内容是否 合法来审查其效力。物业管理权是因业主享有物权所派生出 的权利，行使物业管

11、理权的应是物业的所有权人，或是与业 主约定可享有物业管理权的使用人，而非房地产开发商或物 业管理公司。物业管理服务合同应由业主（或特定的使用人 ）为委托人，委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形 成。由于我国房地产发展过程中物业管理刚起步，在购房者 购房时，物业管理多是作为商品房售后服务的一环，由房地 产开发商与购房者签订，约定购房者接受房地产开发商的物 业管理服务. 随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚，越来 越多的业主或业主管理委员会作为行使物业管理权的一方， 续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公 司为其提供物业管理有偿服务。因此，物业管理服务合同合 格的当事人，一方为业

12、主或依法成立的业主管理委员会，另 一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管 理经营权的房地产开发商，所签订的物业管理服务合同，其 效力应以建设部的办法施行之日起划分，在此之前（即 年月日前）所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商 无物业管理经营权来认定无效，房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前，可继续实施物业管理，但不得以继续履行 合同为由，阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进 行管理。年月日后所签订的物业管理服务合同，因办法 已规定住宅小区应由物业管理公司统一实施专业化管理，房 地产开发商在出售房屋前，就应选聘物业管理公司承担住宅 小区的管理，或注册成立物业管理公司负

13、责管理。所以，年 月日后房地产开发商仍与业主签订物业管理服务合同的，应 认定合同无效。% 在审查物业管理服务合同效力时，还 应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合同必须遵 守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和 他人合法权益；必须在平等协商的基础上，确保业主或业主 管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能在平等 的基础上行使其物业管理权的，应认定合同无效；对易引起 纠纷的物业管理费，其收费标准、范围要依据物价管理部门 的收费标准或报经物价管理部门批准，超过标准收取费用和 滞纳金，未经批准扩大收费范围的条款，应确认为无效条款 ；对属于业主所有或共有的外墙体、屋顶等的使用

14、、收益， 如不允许业主管理、使用、收益，或赋予房地产商使用权而 不向业主交付相应对价的，均侵犯了业主的权益。实践中， 房地产开发商或发售房产的大业主，未经业主同意随意使用 属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵 权行为常常发生，物业管理服务合同的内容中出现侵犯业主 权益的不平等条款的，应确认部分无效. % . 注意审查物业 管理承包合同的效力。% 由于房地产开发商或物业管理 公司往往认为物业管理权在其手中，而在无能力或精力实施 物业管理时，或为牟利，在与业主签订物业管理服务合同后，将受托进行物业管理的经营权发包给其他的物业管理公司 ，坐收承包金，由此产生了发包人与承包人因收取、上

15、缴物 业管理承包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠 纷。建设部办法中规定，小区物业管理权属全体业主所 有，只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公 司，为业主提供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只 有依据物业管理服务合同对物业实施管理，其由此所享有的 受托权实质上不是物业管理权，而是受托管理权，将受托管 理权发包、转让给他人经营，这种物业管理承包合同损害了 全体业主的利益，应确认为无效合同。有受托管理权的物业 管理公司将其管理权发包，其无权收取物业管理承包金，承 包人则未依法取得受托管理权，其要求业主向其交纳物业管 理费的诉讼请求，不应得到支持。% . 注意审查物业委托 管

16、理合同的效力。% 在考察物业委托管理合同时应注意 审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的管委会 委托、聘用物业管理公司提供管理服务，据此所签订的物业 委托管理合同，实质上是属于前述物业管理服务合同，如无 其它致合同无效的情形，所签订的物业委托管理合同应确认 有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是 业主或管委会与物业管理公司签订的合同，而是由正在实施 物业管理的公司与另一物业管理公司签订的，由正在对物业 进行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管 理的合同，这种类型的物业委托管理合同，其性质与物业管 理承包合同相似，都是未经业主同意，将取得的委托管理权 转让给他人，由他人对业主的物业进行管理，所不同的是物 业委托管理合同采取委托管理的方式。业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理，是基于业主对所选定的物业管理 公司物业管理能力的信任，物业管理公司既无权将享有的受 托管理权转包、转让，也无权另行委托他人对业主的物业进 行管理。而且，根据民法理论，转