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1、1苏州(2004)06 号地块可行性分析报告胡瑾卿一、项目概况1、地块位置：金鸡湖东，两面环水本项目位于苏州金鸡湖东南方向斜塘镇政府附近（如下图的 6 号地块），西邻星湖街，南接淞江路，北靠斜塘河，东面紧贴斜塘河支流，两面环水，拥有丰富的水资源。A、B、C、D 是东湖大郡 1、2、3、4 期，E 是建屋房产储备用地，F 是栖霞IALA 国际，G 是建屋发展储备地块，H 是顺驰湖畔天成，I 是东湖春之韵，J 是仁恒金湖湾，K 是栖霞枫情水岸，L 是南都建屋玲珑湾，M 是南山地产储备地块，N 是安居回迁多层住宅，O 是金鸡墩别墅，P 是金水湾花园，Q 是中海储备地块。-指（2004）1-6 号地块
2、，详见下页列表。指（2005）1-4 号地块，详见附录。图 1、06 号地块周边楼盘及地块示意图凇江路星湖街河流斜塘河星湖街斜塘河凇江路6ABDI KJHLEMGF邻里中心N16AN代表（2004）1-6 号地块代表 6 号地块周 边楼盘或地块OPC7（2005）1-4 号地块所在7Q2地块目前为生地状态，无拆迁顾虑，周边市政道路通畅，河道也经过整治，水质良好；地块北面离斜塘河还有 50M 宽绿化带，河对岸则是南山地产储备地块（图 1 中 M 处，有个卸沙码头），再往北就是湖东最早大盘湖东大郡一期（图1 中 A 处，已交付，B、C、D 分别为湖东大郡二、三、四期）；其南面有一排低品质的多层回迁
3、房（N，好东公寓等），再向南为东岸绿洲半岛别墅与研究生城；东面为未建设土地；西面与金鸡湖之间还隔有金鸡墩别墅（O）、金水湾花园（P）、中海（Q）等三个高品质低层楼盘。2、经济指标：楼面价高了四五百本项目是上海?企业有限公司于 2004 年 4 月 21 日通过土地竟拍的方式取得的，同时竟拍的 5 块地块详细情况列表如下：表 1、苏州工业园区 2004 年 4 月 21 日拍卖的地块资料编号地块编号地块坐落土地面积（平方米） 用途容积率日期起拍价（亿元）成交价（亿元）楼面价(元/M2)竞得公司1苏园土拍(2004)01金鸡湖湖边，现代大道北，沈浒路南130066.36居住1.82004.4.21
4、5.5 亿8.05 亿3438.4中国海外兴业有限公司2苏园土拍(2004)02金鸡湖湖边，现代大道北，沈浒路南76576.2居住1.82004.4.212.95 亿4.6 亿3337.2上海顺景投资有限公司3苏园土拍(2004)03金鸡湖湖边，现代大道北，沈浒路南，华池街西97969.39居住2.02004.4.213.9 亿6.02 亿3072.3宁波雅戈尔置业有限公司4苏园土拍(2004)04金鸡湖湖边，沈浒路北79074.88居住2.02004.4.212.62 亿4.11 亿2598.1宁波雅戈尔置业有限公司5苏园土拍(2004)05金鸡湖湖边，沈浒路南，华池街西78495.12居住
5、2.02004.4.212.47 亿4.12 亿2624.4宁波雅戈尔置业有限公司*6苏园土拍(2004)06星湖街东，斜塘河南58688.74居住1.8-2.02004.4.212 亿3.01 亿2564.4(容积率 2)上海?企业有限公司注：上述地块位置如图 1 中-位置所示其中 6 号地块的经济指标如下：用地性质：居住宗地面积： 58688.74 平米 （88.03 亩）容积率：1.8-2.0绿地率：40%3建筑密度：25%建筑高度：住宅不超过 80 米（不超过 25 层）商业面积：5%当时正处于地价顶峰时期，最后上海?公司以 30100 万元的价格拍得该地块（总价包括净地价和住宅配套代
6、建费、白蚁防治费、有线电视配套设施费），相当于 341.9 万/亩；以 2.0 的容积率计算，楼面价为 2564.4 元/M2，土地成本较高。2005 年 4 月 6 日园区新出让的 4 块宗地（位置见上图的号标志所在）其交成楼面价只有 2065-2169 元/M2，比 6 号地块便宜 400-500 元/M2（详见附录 1）。3、合作机会：四两拨千金内容删除二、苏州市场调研1、宏观形势：供大于求，买方市场苏州位于长江三角洲中部，东临上海（有上海后花园之称），南接浙江，西抱太湖，北依长江（图略）。全市面积 8488 平方公里，城市人口 598.85 万（市区人口220.75 万）。苏州与上海、
7、杭州的部分综合性指标比较如下（从比较中可以较为清楚的看出苏州市的相对规模）：表 2、2004 年苏州与上海、杭州的部分指标比较苏州苏州上海上海杭州杭州备注备注人口基数（万）598.851352.39651.68全市人口人均 GDP（元）579925530638858人均可支配收入（元）14451166831456504 土地供应量（万方）492.171939.5183.73经营性用地施工面积（万方）3843.99481.613381.86竣工面积（万方）1129.11129.13443.02679.2园区 262.67 万方销售面积（万方）633.79633.793488.75605.14网上
8、可售面积（万方）512.11527.00296.195目前平均房价（元/M2）5560中外环间 7909 6971取自 2005-06-25 网上统计数据4评价分析供大于求，进入买方市场房价收入比高，泡沫明显土地供量少，支持高房价从中可以看出，苏州有较高的人均可支配收入（14451 元），支持近年来房价的快速上涨；但由于 04 年来供给（竣工面积 1129.1 万方）较大程度的超出了需求（销售面积 633 万方），表明苏州已经进入买方市场；目前苏州市批准预售且可售的面积为 512.1 万方，接近苏州市去年整年的销售量。七部委“八条铁规”出台后，伴随着暑季到来，苏州楼盘也进入了观望期与销售淡季（
9、目前工作日成交 40-45 套/天，周末成交 90-100 套/天）。2、中观市场：工业园区成为富人区苏州市规则为“一城两翼”的发展格区，主城区西面是高新区，东面则是新加坡规划，政府与新加坡共同开发的苏州工业园区。目前苏州全市房价均价约为 5500 多元/M2，呈现“东高西低，南高北低”的格局，其中三大板块的价格梯度如下：（1）新区（高新区）是 Office 办公楼的聚集地，老房子相对较多，高档住宅不多，均价在 4000-4500 之间（楼盘价格详见附 2）；（2）市区（老城区）均价在 4500-5000 之间（楼盘价格详见附 2）； （3）工业园区：世界 500 强集中入驻地，均价 6000
10、 元左右（楼盘价格详见附2）；，已是名符其实的“富人区” ，港、日、温、台等地的顾客都是园区的重要客户群。园区规划为新加坡模式，起点高且较为科学。住宅以容积率 1.8-2.0 的高屋、小高层为主；商业则以邻里中心为核心（邻里中心里有超市，麦当劳，菜市场、幼儿园等），辐射周边住宅小区，小区中也以配以少量配套商业，商业所占比重不大，纯商业项目较少。园区 1994-2004 年的 10 年间房地产供地总共在 1315.70 万方左右，其中 2004 年供地 262.67 万方，2005 年上半年供地 55.09 万方。在园区内的商品房租售比也比较合理，7000-8000 元/M2 的精装高档住宅其月
11、租可达 1万元，4000-5000 元/M2 的普通住宅精装后月租也可达 6000-7000 元。工业园区近年来的房价走势如图 2 所示：51997年以来苏州工业园区房地产均价图100020003000400050006000均价1556169418992045255535354300524219971998199920002001200220032004图 2、1997-2004 年苏州工业园区房地产均价走势图园区以金鸡湖为界可分为湖东与湖西两个板块，两个板块的房地产形势比较如下：湖西：经过十年的发展已经初具规模与人气，均价 6000-7000 元/M2， “富人区”主要就是指这一块（中茵皇
12、冠国际即为其中的典范，1.3-1.9 万/M2）。湖西的趋势正由毛坯走向精装修，目前 5000-6000 元住宅的面积一般在 110M2 左右，7000-8000 元住宅的面积一般在 120-140M2 左右。湖东：约滞后湖西 5 年左右，市政道路已基本齐备，但交通、配套还不完善，人气较差（公交车仅 219 线与新干 2 线，夜间人烟稀少）。湖东楼盘基本为毛坯房，均价 5300 元/M2，以高层、小高层公寓为主，根据楼层不同价格区间在4900-5900 左右。3、微观竞争：湖东咬定 5300 均价目前湖东已有（南都）建屋、顺驰、栖霞、中海等大开发商入驻，其中以建屋土地储备最大。湖东最早的楼盘是
13、建屋房产开发的湖东大郡，目前已开发到 3、4 期，其中 3 期自由都市已预售，4 期将定向销售给政府公务员，不对外预售；顺驰湖畔天成紧随其次， 2 期已开始预售。从图 1 中可以看到，6 号地块北面的东湖大郡、栖霞枫情水岸、顺驰湖畔天成、东湖春之韵、仁恒金湖湾等楼盘都以邻里中心为核心分布，受其辐射较强，商业气氛较易形成；而 6 号地块离邻里中心已有一段距离，周边也已待开发荒地居多，暂时还缺乏商业气氛与配套。通过实地调研，整理出湖东目前预售各楼盘的价格情况如下：表 3、苏州工业园湖东板块楼盘序号序号项目名称项目名称类型类型容积率容积率户型面积户型面积销售价格销售价格商业及车库情况商业及车库情况备
14、注备注6C（建屋）东湖大郡3 期自由都市全高层、小高层，毛坯2.089-1305200-5900，均价均价53005300车库 12 万/个配比1：0.8；无商业1 次性 98 折，按揭不打折K栖霞枫情水岸高层+叠拼1.895-2434900-5900，均价均价53005300 车库配比 1：1，价格未定，估 8-12 万/个H顺驰湖畔天成2 期全高层住宅+商业中心2.0100-170均价均价 53005300，车库 1010 万万/ /个个，配比 1：1；商业底层1.1-1.4 万/M2 已售馨，2 层 8000-9000/M2 尾盘I东湖春之韵高层、小高层120-1374900-5700，
15、均价均价53005300车库配比 1：1，L南都玲珑湾全高层2.2110-2605000-10000，均价均价53005300车库配比 1：1，价格未定，无商业；99折F（栖霞）IALA 国际自由水岸高层、小高层2.070-120均价均价 50005000车库配比 1：1，价格未定P金水湾花园别墅、多层1180-350多层 5800，别墅9000尾盘J仁恒金湖湾高层、小高层未开盘从楼盘调研情况来看，湖东的楼盘大都是规划容积率在 2 左右的高层、小高层（从在售楼盘来看可能实际容积率调高过了），所报均价基本都锁定在 5300 元/M2，且折扣都比较少；其主要客户群则以在工业园区工作的白领阶层为主。
16、2004 年后苏州工业园区内规划的住宅其车库配比基本都在 1:1 左右，一般都是人防地下室兼车位；园区是不必缴人防费的，但必须配备 3%的人防地下室。湖东的地下车位一般售价为 8-12 万/个，顺驰湖畔天成的车位售价为 10 万/个。园区内的商铺由于比重小，规划合理，价格一直比较高。顺驰所开发的商业中心其底商均价在 1.1-1.4 万/M2，2 层则在 8000-9000 元/M2 左右，都已基本售馨。枫情水岸等一些新开楼盘的商铺还没有定价，是租是售还不确定。这说明工业园区的商铺还是比较稀缺的，价格坚挺且租金收益较高。从湖东目前的楼盘格局来看，如果没有特别的吸引眼球的卖点，只是纯概念的炒作，公寓的均价很难突破 5300 的市场竞争价格。4、开发环境在前期方面，苏州工业园区管委会在国际大厦二楼设立一站式服务大厅,简化了办事程序，并大大减少了建设规费项目，与此同时降低收费。在银行贷款方面，苏州不是省会城市，据同行介绍，通过公关与操作，还是有操作空间的。苏州的报纸媒体较少，只有苏州日报与姑苏晚报，费用偏高：苏州
