2011年金州房地产市场调研报告

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1、金州市场调研金州市场调研报告报告2011.2.132011.2.13目录目录宏观政策宏观政策首次明确提出“房价控制目标”，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直 接调控房价。各地政府需指定“房价控制目标”并在一季度公布，标志着中央政府 继续调控、遏制房价上涨的强大决心。此外，调控目标从国发10号文的“遏制部分 城市房价过快上涨”明确为“房价控制在合理水平（所有城市）”，这表明全国主要 城市房价趋稳甚至结构性下跌的可能性正在加大。 行政手段继续升级，限购范围更广且更加严厉。“国办发 1 号文”公布了更加严厉 的行政手段， 特别是限购政策更加严厉（已有 2 套住房的当地户籍居民家庭、1 套住房

2、的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳 证明的非当地户籍居民家庭，不得购房），涉及城市更广（包括直辖市、计划单 列市、省会城市在内 35 个大中城市甚至更多城市都将限购）。 经济、金融、税收等手段全面升级。“国办发1号文”继续强化差别化信贷政策，二 套房首付从50%提高到60%（各地还可结合“房价控制目标”进一步提高）；个人转 让住房营业税从差额转为全额征收；2011年商品房用地供应不得低于前两年均值 ，大力推广“限房价、竞地价”方式出让土地等。 落实约谈问责机制，确保相关政策落实到位。“国办发 1 号文”再次提出落实约谈 问责机制，并将“执行差别化住房信贷、税收政策

3、不到位”等情形纳入问责范围， 有利于保证了相关政策的严格执行。影响解读标志着调控政策的进一步升级和深化。2010年1月、4月、9月，中央政府先后多次 出台调控措施，调控逐步升级。此次调控政策力度更严、范围更广，且出台时间早于各界预期，标志着房地产政策环境的进一步升级和深化，将对2011年的房地 产产生显著影响。 市场短期需求和价格将受到显著影响。此次调控政策密度、严厉程度、出台时间 均超出市场预期， 特别是限购等行政措施的采用，将对市场短期需求产生显著影 响，加之扩大供给等政策的配合，将大大改变普遍存在的房价上涨预期，短期内 需求显著下降不可避免。 2011 年全国商品房销售面积下降和价格结构

4、性下跌可能性加大。限购范围将至少 包括 35 个大中城市（2010 年销售面积和销售额占全国比重分别为 35.6%和 51.6% ），预计此类城市销售面积将受到显著影响（2010 年北京、上海等城市下降 30% 以上），带动全国销售面积下降。房价方面，限购城市的房价出现结构性下跌可 能性加大，新兴城区、高档物业等将受到更大影响。 大大改变参与各方预期，对市场短期需求和价格产生显著影响，此次调控政策密 度、严厉程度超出市场预期，特别是限购等行政措施的大力度、大范围采用，将 大大改变参与各方对未来房价走势的预期，增强购房者（包括投资者）对中央政 府抑制房价上涨的信心。另一方面，二套房首付提高、营业

5、税征收从严等政策也 将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将从根本上增加投资性购房 的获利风险，有利于抑制投资性购房的获利空间。金州新盘数据金州新盘数据 福佳新天地广场 金润花园3期 鸿玮澜山 华邦俪城 大港永安四季 悦泰山里 天鸿展世界 憬园河畔3期鉴筑 新兴北京郡 万恒天簌 金海国际花园 金连佳地福佳新天地广场开发商：大连金新房地产开发有限公司 项目位置：金州五一路与北山路交汇处 占地面积：6万平方米 建筑面积：35万平方米 开盘时间：预计3、4月份开盘 总套数：约3000余套 户型区间：住宅40-140平公建：200+ 主力面积：48-86平方米 产品形态：14栋高层 价格区间：

6、未开盘价格未定 客户特征：70-80%自住，20%投资 宣传手段：围档金润花园3期开发商：辽大房地产开发有限公司 项目位置：位于金州区东山路与金水路交汇处 占地面积：80万平 建筑面积：100万平 推盘方式：分三期开， 开盘时间: 预计3月份 产品类型：多层，小高层 总 套 数：2000户 价 格：价格区间：4780-7380元/ 平 均 价：5300元/平 销 售 率：推售率70%。 客 户 量：平均5-10组，新政之前是15-20组 客户特征：自住60%，投资40% 宣传手段：报广鸿玮澜山开 发 商：大连鸿玮房地产开发有限公司 项目位置：五一路入口处，达赫山庄西侧 占地面积：27万平 建筑

7、面积：50万平 开盘时间：展示（最初预计2008年） 总 套 数：4000户.一期700套、别墅200套 销 售 率: 98% 户型区间：40280平 主力面积：90-120平 产品形态：普通住宅,别墅,小高层,多层,联排别墅 价格区间：起价7200元/ 均价 7800元/ 最高价 10000左右/ 客户特征：是金州地缘性客户和开发区上班族华邦俪城开 发 商：大连金开房地产开发有限公司 项目位置：开发区东北七街北 占地面积：6.59万平 建筑面积：14万平 开盘时间: 2009年10月25日 产品类型：小高层/高层 总 套 数：共1585户 户型区间：40-140 主力户型：79-95两室两厅

8、 热销总价；30万-50万 热销户型；40平一室，79-100平两室 价 格：价格区间：6800-15000元/平（跃层） 均 价：7300元/平 销 售 率：在售的销售率达到90% 全部销售率60% 推盘方式：同时开发，分四期销售。 客户特征：自住的比较多，占50%。投资的占30%。自住兼投资的占 20%金州的占50%，开发区的占20%，大连的占20%。外地10% 宣传手段：轻轨，路牌，公交站牌大港永安四季 开发商：大连大港地产集团有限公司 项目位置：金州 永安大街108中学北500米（轻轨十九局站旁） 占地面积：10.71万平方米 建筑面积：20.426万平方米 开盘时间：8月末9月初 总

9、 套 数：2147户 户型区间：50-102平 主力户型：70-80平两室两厅一卫 产品形态：13栋小高层 价 格：起价5990元/平 均价 6200元/平 最高价 7000元/平 推盘方式：预计分两期推盘 客户特征：自住的多 宣传手段：户外，网络悦泰山里开 发 商：大连金悦房地产开发有限公司 项目位置：金州北三里108中学对面 占地面积：13万平 建筑面积：一期11.3万平 开盘时间：一期2009年6月14日，二期2010年12月 总 套 数：2000 户型区间：50-90平 主力面积：80-85平 产品形态：高层,小高层,LOFT 价 格：平层均价： 7000元/平，LOFT：10000元

10、/平. 公建均价约15000元/平 推盘方式：分两期开发， 销 售 率：一期售罄，2期20% 客户特征：金州本地的客户和黑龙江投资客户多一些 宣传手段：报纸，车体天鸿展世界开 发 商：大连恒宇房地产开发有限公司 项目位置：大连市金州新区金东路215号 占地面积：23.22万平方米 建筑面积：72万平方米 总 套 数：7312套 户型区间：60-90产品形态：高层、小高层、多层 价 格：起价 6500元/平 均价 6700元/平 最高价 6800元/平 销 售 率：新推为50% 全部为80%憬园河畔3期鉴筑 开 发 商：大连中连房地产开发有限公司 项目位置：金州永安大街妇婴医院对面 占地面积：1

11、7万平方米 建筑面积: 54万平方米 总 套 数：6000户 产品形态：28层高层 户型区间： 价 格：未定新兴北京郡 开 发 商：大连新兴海韵房地产开发有限公司 项目位置: 金州友谊街道龙王庙南侧 占地面积：8.1万平方米 建筑面积: 16.8万平方米 总 套 数：1551户 户型区间：62-138平 价 格：5650元/平起万恒天簌 开 发 商：万恒地产大连莱茵海岸度假村有限公司 项目位置：金州金渤海岸滨海路沿线 占地面积:400000平方米 建筑面积:550000平方米 总 套 数：500户 户型区间：不详 产品形态：一期产品：2栋4层叠拼高档住宅；3栋7层多层 洋房；4栋12层小高层洋

12、房 价格：未开盘。金海国际花园 开 发 商：大连新跃房地产开发有限公司 项目位置：金州新区金渤海海岸旅游渡假区 占地面积:127590平方米 建筑面积:280000平方米 总 套 数：总共 2445 户 当期 2270 户 户型区间：40-103平 产品形态： 高层 价 格：未开盘。2月15日-3月15日前收取意向金，每 平优惠300元。意向金为1万。10年10月份起价5700元/平 。现均价7000/平左右。 层 差 价：50元。可观海景为150元。金连佳地 开 发 商：大连金连房地产开发有限公司 占地面积:4万平方米 建筑面积:9万平方米 总 套 数:总户数450户 当期户数450户 户型

13、区间： 产品形态：高层 价 格：未定板块分析板块分析投标项目地块周边板块以中高档为主。现在大黑山板块以华邦俪城和鸿 玮澜山2个高档住宅带动地区市场，北城区以悦泰山里为主。未来几月 福佳新天地广场和亿达项目的开盘将再次带动金州市场的升值空间。大黑山板块购买人群以金州市区、开发区、大连市为主。地块紧挨轻轨 ，公交系统较差，购房者大部分为自驾出行。 地块周边建筑为北美与法式风格。 项目板块大部分推广宣传以大黑山风景区为主，强调环境。推广方式以 报纸、道旗为主。 金州区域最高均价是福佳新天地。预计9000元/平起，最低价格是金海 国际花园，价格预计6000元/平左右。（临近市郊,区域价格在6500元/

14、 平左右）规模最大的是渤海计划东方湾的40万平方米，规模最小的是 体育场小区1.2万平方米。区域内毛坯房是绝对主力。 亿达项目在悦泰山里对面。靠近轻轨，项目已启动，预计2年内销售。板块分析板块分析金州区域内平均套型70-90平方米，平均套总价4050万元，为市场主 力需求。 土地供应量大，并呈现区域集中的现象，未来部分区域内的竞争将尤 为激烈。 大公司、高品质项目、众多大盘蓄势待发，未来竞争格局上升。价格 尚有上升空间。新项目规划水准高蓄势待发，多为大盘，但是入市较 慢。 大黑山板块邻开发区，大体量项目为主。居住配套不齐全。目前区域 内的在售项目均价基本维持在7000元/平方米左右。价格和轻轨的优 势吸引了众多开发区客群的迁移。 房价在持续上涨中，2010年新政后金州的影响较小，成交较好。金州楼盘的客户来源主要是本地的刚性需求和改善需求。辅以外地来 连投资、落户的客户。