石亩别墅项目可行性分析报告

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1、石亩别墅项目可行性分析报告石亩别墅项目可行性分析报告第一第一部分部分 项目概况项目概况一、一、 地理位置地理位置石亩村是山西省太谷县范村镇所辖的一个行政村,位于范村镇真去7.5 公里 处,它北面与南畔村、北红崖相邻，西与下寨相邻，村域总面积3600 亩。 2006 年底，全村有120 户， 360 人。石亩村距太原市市区40 公里 ，距范村镇约7 公里 ，距梅苑山庄4 公里 ，距省道榆长线6 公里 ，太长线 8 公里 ，交通十分便利。二、二、 历史背景历史背景据说，早在西汉武帝时，石亩就有人居住了。旧时称为“十母村 ”，后在 1924 年，村长牛玉林改为“石亩村 ”，意为牛有地亩就有草吃。石亩

2、村现有人口360 人，姓氏以侯姓和牛姓为主。而侯姓又有大侯和二侯之分，二侯族的来历就颇有些传奇色彩。在明崇祯年间，洪秀全的本家侄儿江西永安县知县洪福旺，为避祸带领家小、资产逃到了石亩村，被当时的村长侯连福收留，并隐姓埋名在此落户，改名侯福旺，与侯连福以本家兄弟相称。此后，石亩村侯姓一族就分为了大侯和二侯。后来侯福旺当了石亩村的村长。由于他携带有大量的金银，于是买土地、建楼房、修道路，以后又在北京、洛阳等地开了字号，买卖红火，财源滚滚。据村内老人介绍石亩村旧貌。 “石亩村有四道门，村内有安静大寺，寺里柏树参天，繁花似锦，南面有钟楼、鼓楼，有事击鼓鸣钟，方圆几十里听得响亮。村里还有观音庙、三官大帝

3、庙等。村东有龙王庙、村东南有娘娘庙、村西有龙天庙。村中间有一戏台，是乾隆十九年建的，上挂匾依永和声 ”如今，旧时的寺庙均已不复存在，古戏台无丝竹之声倍显寂寥，深宅大院也无一处完整。但村里随处可见的青石为基、卧砖到底的高墙；门楣上依然可辨的“厚第 ”、 “培仁居 ”的字匾；雕有鹿鹤同春图案，做工精细的照壁这一切，让我们透过历史的尘埃，仿佛看到了侯氏家族昔日的辉煌与繁盛。在这个静谧的小山村，残垣断壁无言地诉说着历史的沧桑。三、三、 自然条件自然条件石亩村属暖温带大陆性气候，四季分明，年平均日照2500-2600 小时，平均气温介于510 摄氏度 之间，无霜期 149 天。春温高于秋温，夏季暖热多雨

4、，冬季长而偏冷，村庄水资源匮乏，属靠天吃饭的旱作农业。年平均气温10.1 摄氏度 ，平均降水量位450-550 毫升。2006 年石亩村拥有土地总量3600 亩，其中耕地1600 亩，占土地总面积的44.5，人均耕地不足4.5 亩， 2006年全村土地利用状况见下表：石亩村土地利用情况表（2006 年） 单位：亩、亩/人 类别总面积耕地果园村庄水库其他面积350016001400111195294比重10044.538.93.15.48.2人均104.453.90.310.540.8四、四、 经济水平与产业结构经济水平与产业结构自改革开放以来，石亩村发挥自然资源的优势，大力发展种植业，并取得了

5、一定的成绩，但局限在只依托于农业上，产业结构单一，与外界联系少，导致一部分的农产品积压，应发展少数加工产业。2006 年，石亩村国民经济生产总值为72 万元，产业构成为以农业为主，缺乏特色产业。2006 年农村经济收入一览表 单位：万元五、 村庄建设现状与人居环境村庄建设现状与人居环境现状石亩村用地布局在石亩水库北侧发展，村庄道路股价已基本形成，道路质量较差，村庄大多居住建筑分布比较规整，只有东部有部分建筑零散。农村经济总收入第一产业种植业收入林业畜牧业第二产业第三产业人均收入（元）300285.7161.2114.310.25.98.43500现状石亩村公共服务设施有村委、学校、卫生所和一些

6、商业设施，基本服务设施不太健全。学校现已废弃，为生所在家中设置。第二部分第二部分 项目项目 SWOT 分析分析一、项目优势一、项目优势1、政策支持党的十六届五中全会通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议 ，明确了今后5 年我国经济社会发展的奋斗目标和行动纲领，提出了建设社会主义新农村的重大历史任务。近几年，党中央、国务院以科学发展观统领经济社会发展全局，按照统筹城乡发展的要求，采取了一系列支农惠农的重大政策。各地区各部门认真落实中央部署，切实加强“三农 ”工作，农业和农村发展出现了积极变化，迎来了新的发展机遇。再此良好的宏观政策背景下，本项目本着促进农村经济发展，提高人

7、民生活质量的原则，以打造生态和谐人居环境为目标，通过与石亩村互惠互利的合作发展，对项目进行合理规划，带动村庄整体经济发展与产业结构的升级。贯彻落实国家对新农村建设的决心和冀望。2、地理位置石亩村距太原市市区40 公里 ，距范村镇约7 公里 ，距梅苑山庄4 公里 ，距省道榆长线6 公里 ，太长线 8 公里 ，交通十分便利。可达性较强。地理位置的优势，使项目辐射范围得以延伸至晋中、太原地区，驱车40 分钟的路程，能够为人们所接受。据调查，现阶段已有不少在本区域休闲度假人群，对本地块休闲旅游价值是比较 认可的。 其交通区位便利优势对村庄经济建设及旅游产业的发展有较大的推动作用。3、自然环境依着山势蜿

8、蜒而上，一路饱婪景色，壑纵横的黄土地貌、奇异的土林、直到风光迤逦的水库，带给人们的是“不入深林，不知景深”的神秘与向往，让人不忍心去打乱这一片宁静，只想置身其中，清风拂面，细雨斜斜，无限遐想山势陡峭，蜿蜒而下，盘旋而入湖中。传说青龙游憩于此，流恋于当地锦绣河川、民风淳朴，从此栖息在这山水之间，守护着一方水土一方人，这就是被村民称为龙脉的连接在山水之间的一条独特景观带。村庄有大量的景观资源，除水库外有罕见土林山峰、40 米的瀑布、纯天然山泉、还有天然小峡谷村庄以 天然水域为依托 ，倚山靠水， 青山环绕。 景色宜人的自然环境令人心醉，大自然的恩赐和造化仁者乐山，智者乐水。古人对于山水景色的推崇由此

9、可见一斑, 临山而居，近水而栖，吸纳山水之灵性，培养豁达之胸怀，从山水中来，回归山水是人类居住向往的至高境界。4、人文环境石亩村在当地素有 “小江南 ”之称，村庄民风淳朴，历史氛围浓厚。现保存古戏台一座，还有石牌坊，多个寺庙遗址 。传奇的 晋商 在历史的瞬间，良贾深藏。晋商大族 -侯家据村内老人叙述， 侯家发迹祖听说叫侯道生。仿佛是乾隆年间人。通过证实， 侯道生生于乾隆54 年(1789 年)，死于咸丰 8 年(1853 年)。他自幼读书，潜心科举，但由于“先世服贾京师，经理无人，不得以弃儒就商。”侯道生是侯家商业的一位集大成者。他在北京，一面经营商业， 一面交结权贵。将其养母李太安人含辛茹苦

10、，抚育丧失亲母的道生成人的事迹上奏朝廷。得到乾隆皇帝的旌表，下令在石亩村修建了贞节石牌坊。在村中现存 石牌坊的遗址和遗石，证明侯道生当时的活动能量确实很大。无独有偶，在一户姓张的村民院中，还发现了一块用作饭桌的石板，经辨认，它是另一位叫侯必兴的人的墓志铭。虽然碑面已剥蚀，字迹模糊。但字里行间可知：他是继侯道生后，在北京经营商业的又一人。他是侯道生的从侄子，幼年也曾读书，习举子业。但成人后，其母朱孺人因“京师生理 ”需人 “欲其改习陶朱，继承先业。公乃弃儒就商。”侯必兴家资富有，但 “自奉俭约 ” ，给故乡办过不少好事，到同治元年下世。晋商文化是我省重要的文化遗产，太谷县作为晋商故里，孕育了一代

11、又一代的晋商与传奇。一方水土养一方人，虽然更多的是如今的断壁 残垣 ，但文化的底蕴已在此沉淀，晋商的传奇也为人们所津津乐道,这 2 年乔家大院 的热播可见人们对晋商文化的推崇以及对山西晋商故里的向往。5、原生态石亩村气候适合多种作物生长，村内牲畜产业属于自家养殖，作物有苹果、梨、核桃、枣及酸枣等多种水果;西红柿、青椒、豆角、葱头、土豆、小米、玉米、绿豆等杂粮，且产量丰厚。完全属于健康无污染绿色产业。健康、绿色的概念是近年来随着人民生活水平的不断提高，对物质需求的要求回归于自然的一种体现，是人们对健康生活的最终诉求 与于渴望，已成为人们高品质生活的一种追求 。村庄内绿色产业的模式，满足了人们对于

12、高品质生活的要求。 从原生态的饮食文化到原生态的生活方式，石亩村无疑具有天然的优势和良好的发展潜力。二二、项项目目劣劣势势1、村庄经济村庄农村经济以农业和外出务工为主，区域经济收入不足，城乡发展动力不足，科技、管理人才缺乏，产品的科技含量不高，产业没有形成规模，影响着村庄经济的进一步发展。自改革开放以来，石亩村发挥自然资源的优势，大力发展种植业，并取得了一定的成绩，但局限在只依托于农业上，产业结构单一，与外界联系少，导致一部分的农产品积压。2006 年，石亩村国民经济生产总值为72 万元，产业构成为以农业为主，缺乏特色产业。2006 年农村经济收入一览表 单位：万元可见，现今石亩村经济发展与产

13、业结构的改革仍处于起步阶段，如何增进村庄的经济发展，进行 资源的优化配置已成为迫在眉睫的问题 。要解决村庄经济问题，一方面需要政府、政策的支持，给予村庄发展指引方向和方法；另一方面，需要投资企业具有“慧眼识英雄 ”的火眼金睛与胆魄。地方政府与优势企业的强强连手，犹如母亲河般的强势，必定会带来一个全新的石亩村！2、设备设施（1）道路系统入村道路路面过窄，不能适应旅游开发的需要，应加以拓宽修建，村内现有的道路网系统已形成框架，而各级道路普遍偏窄；道路附属设施不够齐全，无停农村经济总收入第一产业种植业收入林业畜牧业第二产业第三产业人均年收入（元）300285.7161.2114.310.25.98.

14、43500车场，车辆在村中乱停乱放。部分田 间道路、村庄巷道尚未完全硬化。村北与村南间隔湖没有修建通道，村民主要通过农田内小路径到达村南，应当修建连通南北区域的通道。整观石亩村路网系统，因村庄地形的复杂多变，对于道路系统的整体规划增大难度。（2）村内建筑村内东部居民住房布局比较散乱，西部布局较平整，均为一层的村民自建房，为砖木结构平房。乱搭乱建情况严重。养殖户庭院卫生较差，普遍采用传统旱厕。村内住宅用地基本已将居住区用地覆盖，因此，在规划设计中涉及到村民回迁、补偿问题。（3）供排水系统现阶段村民饮用水只有井深70 米的浅水，并且含杂质较多，农田灌溉沟渠严重老化破损，居民用水没有有效的排水系统，

15、水资源浪费严重。居民饮用水的卫生状况不如人意，而良好的人居环境需要健康饮水的支持！（4）水库石亩村地势东高西低，水流由东向西。如今 石亩水库长时间无人经营，造成资源浪费。前期 投入成本高，后期的养护难度大、需要追加的投入高是水景项目的 软肋 。而且 在面、点、线水景的处理上均要考虑有无负面影响。例如有些大型音乐喷泉气势很大，相应的也有噪音大、灯光多的不良影响，有可能干扰周边居民的生活。地面的小溪流到了晚上可能给老人和小孩的出行带来不便，必要时应加设地灯和栏杆。今后对水库的工作一是整治经营，二是防洪防旱，这个过程任重而道远。（5）植被林木村庄内除农业用地，非居住生活区植被杂乱单一，不具备良好的观

16、赏利用价值，要进行重新修整和培植。村内果林种类少而且没有形成规模，不具备多元化产品路线。（6）配套村内文体活动设施不健全，公共服务配套短缺，商业配套稀少，周边医疗、活动、购物场所地理位置相对偏远，项目筹建后，必然要配备各种相应场所，要形成一整套齐备完善并独立的生活配套体系，无形中增大了投资力度，在后期的经营维护上， 如何有效地管理运营，也是必须考虑因素。三三、项项目目机机遇遇1、腾飞的中国经济2007 年，中国 GDP 总值为 ，同比增长 ，显示着中国的经济飞速增长。用了30 年的时间，便走完了其他国家 100 年的发展路程，傲人的成绩，显示出了祖国昌盛与强大。国家的富强就是人民的富足，勤劳质朴的中国人创造着奇迹的同时，也加快了人们对物质生活要求的提升与追求。高品质的居住环境和生活氛围也从“千呼万唤始出来 ”呼声中走进人们的视线，房地产开发商也经历了从共性到个性的转变，直到如今融百家之长而自成一家理念升华，各方“诸侯 ”的称霸争斗，更如催化剂般，影响和刺激着人们价值取向和生活格调。山西省最为全国的能源大省