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1、崔 霁 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 的权 利进 行变动 。 在起草 房屋登记办法 时， 对于 占份额三分 之二以上的按份共有人有权处分房屋的， 曾经有 “ 可 以由占份额三 分之 二以上 的按份共有人 申 请” 的表述。 但考虑到前述因素， 加之其他一些原 因， 最终仍然删除了这一条款 。 建设部法规司、 房地产业司和村镇办编写的 房屋登记办法释义对此作了很好的解释 ： 物 权法 第 9 7条的这一规定“ 是法律关于共有人之 问民事法律关系的规定 ，具体从登记 的角度来 房地产开发 C h i n a R e d E s t a t e 一、商业地产发展阶段及现状分析 我国商业地产
2、初步经历了三种形态的发展： 初级阶段是线性商铺， 这种形态的商业地产呈直 线型布局， 功能单一， 较低端： 中级阶段是商办综 合楼， 这种形态 的商业地产呈块状布局 ， 通常为 商业和办公两种功能的集合体， 如上海淮海路的 香港广场 ； 高级阶段是城市综合体 ， 这种形态 的 商业地产呈综合立体布局， 集商业、 办公、 酒店、 住宅、 旅游、 会展、 交通、 文化等多种功能于一体， 如上海的环球金融中心、 日本东京的六本木等。 而 目前国内正在发生商业与地产的高度融合趋 势， 商业地产行业队伍越来越壮大 ， 这主要是基 于以下三点原因。 1 商业地产开发将取代住宅开发成为市场 上利润最高的行业
3、 房地产行业的收益来源有 四个渠道 ， 即一次 性收益 、 持续性收益、 增值性收益和溢价性收益。 大多数住宅开发商通过销售来实现一次性收益， 这样做的最大缺点是难 以得到更大利润， 包括难 以得到持续经营带来的租金收入， 难以享受资产 价格升值和土地升值的双重利润， 以及难 以取得 商业品牌所带来的溢价 。 而商业地产可以实现持 说 ， 则需要所有的共有人共同申请登记” ， 以保证 “ 登记内容的完整性和准确性” 。 物权法 第 9 7条的规定和 房屋登记办法 第 1 3条 共有人应共 同 申请 登记 的规 定并不冲 突，前者是指按份共有人具有这一项民事权利 ， 后者是指在提出不动产物权登记
4、申请时， 应 由当 事人共同提出申请 。因此， 登记 共有人处分共有的房产时， 应 由 申请登记。 商 业 地 产 企 业 发 展 现 状 及 提 升 竞 争 力 策 略 房地产开发 续性收益、增值性收益和溢价性收益这三种收 益。因此房地产企业纷纷进入商业地产领域。如 珠江地产全面启动进军商业地产发展战略； 陆家 嘴集团提 出主营业务转型于持有物业； 富力地产 在北京开发 C B D商业长廊作 为进军商业地产的 试金石； 复地加大长期持有物业和商业物业 的比 例等。 2 商业与地产融合成为商贸流通行业 自身 价值链延伸的趋势 近几年商贸流通企业逐渐沿着其 自身价值 链 向上延伸 ， 转 向上游
5、房地产业的开发 ， 纷纷涉 足商业地产领域， 以享受地段成熟后所带来 的附 加值收益 。 有些商家涉足房地产业是出于减少租 金支出的战略考虑， 这样可以一劳永逸地 占有地 段位置极佳的物业，避免租金年年上涨 的风险， 又值得花成本对物业进行装修 ， 把物业改造成标 准化的旗舰店 。如国美在资本市场大举融资 6 5 表 1 ： 8个涉 足商业地产 开发企业发展战略 亿港元 ，为其购置物业提供了充足 的现金储备 ； 跨国公司巨头宜家， 目前在中国的发展策略就是 以收购土地、 自行建店为主。 购置和 自建店面， 不 仅能够确保企业连 锁发展获得连续和稳定的经 营周期和经营场所， 而且有利于企业在驻地
6、进行 长远规划 。 3 商业地产 已成为城市经营 、 发展和产业 结构调整的重要抓手 城市的经营和发展很大程度上依赖 于商业 地产 的发展， 因此各地政府都十分支持商业地产 的发展。正如万达集团提 出“ 每一个万达广场就 是一个城市中心 ” ，可见商业地产能够形成人流 的集聚 ， 带动消费， 拉动 G D P ， 塑造城市形象 ， 推 动当地旅游等。同时， 商业地产能够带动服务业 的发展 ， 拉动就业 ， 是我 国 目前产业结构调整的 重要抓手 。 基于以上所述， 今后商业地产企业将会越来 企业名称 发展战略规划 以长三角、 珠三角为主， 加大二三线城市的扩张和土地储备， 致力于在这些城市开发
7、大型的商办住宅综合 世茂房地产 体项 目， 增加非住宅项 目的投入。扩展多元化物业组合 ， 长期 目标是将酒店、 零售及办公楼的业务增至本 集团总利润 的 3 0 。 在珠三角、 长三角、 环渤海均有布局， 致力于开发大型高档住宅社区和综合商业项 目， 进行多元化物业组 新世界中国 合。土地储备策略上由于目前拿地成本较高， 而二线城市的项目利润较高， 将涉足二线城市房地产市场。 新鸿基 选择 内地一线城市 的最核心地段， 开发地标性的商业及住宅项 目， 商业项 目以自己持有经营为主。 采取 3 + 2策略， 即分别以上海 、 北京、 广州等一线城市 为中心 ， 1小时飞机 圈内的城 市作 为开
8、发对象 ， 同时 凯德置地 在成都等二线城市， 通过收购 、 合作等途径 发展优质商业和住宅项 目， 加大扩展力度 。 另外 ， 在国内各大城 市收购购物中心， 通过 R E I T s 投 资物业 。 内地物业面积 占集团 9 6 ， 因此继续 以内地为主寻求投资发展机会 ， 将香港的成功经验引进 内地， 全方位 和记黄埔 投 资开发各类物业。 涉足中国高增长性城市， 选择合适时机增加土地储备， 从以前的高档住宅开发开始进军综合类物业开发 仁恒 和经营 。 瑞安地产 只在主要城市最核心的地段， 开发大型的集商办、 住宅、 文化、 休闲为一体的城市标志性建筑， 通过将历史 建筑翻新与现代建筑结
9、合， 通过文化和创意为其项目带来极高的附加值。 圈 恒 隆 在 主 要 城 市的 黄 金 地 段 发 展商 业 项目 ， 以 上 海的 恒 隆 广 场 的 成 功 为 基 础， 三 年 投资3 0 0 亿 元： 在 其他 二 线 序 城 市 积 极 开 拓 、 兴 建l 0 l 5 个 商 业 项 目 ， 每 个 项目 投 资 额 在2 0 2 5 亿 元 。 4 0 2 0 0 2 总 第3 5 0 期 越多。因此， 有必要对商业地产企业 目前的发展 现状以及存在 的问题进行系统分析 ， 以期寻找提 升商业地产企业竞争力的策略， 这样有助于商业 地产企业重新审视 自己， 促进整个商业地产行业
10、 的发展 。 二、 商业地产企业的界定与发展现状 商业地产企业主要是指从事商业地产开发、 经营 、 管理和服务 的企业 ， 它通过优秀和持续的 物业经营和管理能力获取收益， 其商业物业作为 战略资产长期持有， 且租金收入 占总营业收入比 重较高的房地产企业。如香港太古 2 0 0 8年租金 收入 占总营业收入比重达到 8 6 ， 香港和黄和新 鸿基这一指标均超过 3 0 。 商业地产的获利方式决定 了租金是商业地 产企业的最主要收入来源 ， 只租不售或者以租为 主是商业地产经营的主要模式。 商业地产企业中 最为重要的就是商业地产开发企业， 它是开发建 设并向市场出售或出租商业房地产物业的企业
11、。 商业地产开发企业是商业房地产业发展行为的 主体， 是商业房地产市场供给的主体。 目前众多 商业地产开发企业 已经不仅仅局 限于对商业地 产项 目的前期开发， 对持有商业地产项 目的后期 经营和管理也逐渐成为这些企业的核心业务。 1 境外商业地产企业 已大规模进入中国商 业 地产 市场 随着近几年我国商业地产行业发展 的 日渐 成熟 ，国际知名零售品牌加快在 中国的设点步 伐 ， 境外商业地产企业开始大规模进入中国商业 地产市场，在抢占核心城市黄金地段的同时， 与 国内大型集团合作， 组建中国的 R E I T s 雏型。如 2 0 0 5年新加坡嘉德置地正式 以 1 7 4 6亿元收购 华
12、联集团旗下两大重要百货商场安贞华联商厦 和望京华联商厦。根据合作协议 ， 嘉德置地会 同 北京华联集团联合成立合资零售管理公司， 为安 贞华联商厦和望京华联商厦提供管理与 零售管 理服务， 双方在合资公司各持 5 0 股权 。2 0 0 5年 年底前北京华联在北京、 武汉等地开设六大购物 商场 ， 总营业面积达到 4 0万平方米， 而嘉德置地 将拥有这些商场的第一收购权。2 0 0 7 年 7月， 凯 德置地与万科签署战略合作框架协议， 就万科开 房地产开发 发项 目中的商业部分展开合作。 海外资金与国内 有经验的大型集 团合作，可以减少扩张成本， 加 快发展速度 ， 降低扩张风险， 进一步推
13、动中国商 业地产市场的发展 。 2 商业地产企业与国际连锁商业企业合作 越来越紧密 从国内一些商业地产企业的发展现状看， 它 们与连锁商业企业的合作越来越紧密。 这种合作 一方面使商业项 目可 以赢得具有强大品牌效应 的主力商户， 另一方面商户也可以通过企业项 目 的开拓来不断扩充其连锁规模 。 这种合作模式最 突出的例子就是大连万达集 团， 其创立 的“ 订单 地产 ” 模式中最重要的举措就是和沃 尔玛 、 时代 华纳、欧倍德等 1 2家跨 国商业连锁企业签订了 联合发展协议， 在全国很多大中城市投资建设万 达商业广场项 目。 大连万达的成功案例已成为国 内众多商业地产企业发展借鉴的模式之一
14、。 再如 陆家嘴公司会展中心与德国汉诺威的合作； 以及 目前许多酒店连锁品牌与 内地商业地产商的合 作等。 3 企业呈现跨地域 、 高端化和商业物业持有 比重高的特征 目前越来越 多的商业地产企业实行跨区域 发展战略，万达 已在全国 4 0个城市兴建了万达 广场。商用物业的建设能够活跃一方经济， 容易 得到政府首肯， 因此在用地审批等环节将体现高 效率， 这也是商业地产企业对外扩张的一条便捷 之路。 而商业地产企业所建项 目已经越来越高端 化，并且持有商业物业 占总物业 比重越来越高， 如 陆家 嘴 股份 2 0 0 7年租 金 收 入 占营 收 比为 7 8 ， 2 0 0 8年这 一 指标
15、上 升 为 2 1 5 ；租金 收入 也从 2 0 0 7年的 1 6亿元上升到 2 0 0 8年的 3 6 6 亿元。 三、 商业地产企业发展中存在的问题 1 房地产 开发、 商业产业经营与物业管理 三者严 重脱节 商业房地产运营是一个涉及投资商、 开发商 和经营管理商三方合作 的过程， 而 目前 国内的商 业地产开发企业大都从住宅开发起步 ， 有些开发 商只管卖房不管经营， 用炒作住宅项 目方式炒作 圈 层 2 0 1 0 2 总 第3 5 0 期l4 1 房地产开发 商业地产项 目， 造成投资收益不佳， 导致投资者 丧失信心 。 市场上存在许多项 目面临经营不善而 进行调整甚至闭门谢客的
16、情况 。按照国际惯例 ， S h o p p i n g M a l l是只租不售 的，而 在 国内许 多 M a l l的开发商虽然意识到这点，但是资金 的矛 盾使得许多开发商把商铺一卖 了之，使得 M a l l 没有统一的所有者 。 由于地产开发商并不一定熟 悉商业 ， 使得 M a l 1虽然建好， 但缺少统一 管理 ， 部分超大型购物中心变成了小商品市场 。 这种以 卖为主、 分割经营的方式， 造成了物价偏高、 服务 不够统一 的局面，进而限制 了消费和企业 的扩 张。尤其通过炒作导致售价居高， 使未来的租金 价格也偏高，对各种品牌企业的进入形成壁垒， 由此产 生的这些矛盾直接导致后期物业管理困 难， 造成商业地产面临发展瓶颈 。其根源是房地 产开发、 商业产业经营和物业管理三者没有很好 地统筹规划、 严重脱节。
