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1、China Index AcademyChina Index Academy中国指数研究院中国指数研究院天津分院天津分院2018年年1月月2017年年天津房地产市场研究报告天津房地产市场研究报告1目录限购重启、政策环境持续收紧宏观环境分析12市场环境分析32018年市场展望2天津政策：市场全面收紧，市场监管加强，供需端调控持续升级，未来 供应收紧资料来源：中国指数研究院整理日期重要事件关键内容市场影响2017年3月全面限购拥有1套及以上的非本市户籍家庭、拥有2套及以上的本市户籍家庭、拥有1套及以上的成年单身 （包括未婚和离异）人士，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。非
2、本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或 个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。供需两端发力控房 价，降杠杆（限购、 限 贷、 限 售、限 价），抑制短期投 机行为，强化住房 自住属性，市场下 行趋势明显2017年3月差别化信贷在本市无住房且无购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性贷款购买住房的， 最低首付比例为30%；在本市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录（含住房公积金贷 款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付比例不低于60%；暂停发 放贷款期限25年（不含25年）以上
3、的商业性个人住房贷款。2017年8月天津要全面停工 半年8月31日，中共天津市委办公厅、天津市人民政府办公厅印发天津市2017-2018年秋冬季大气 污染综合治理攻坚行动方案，明确规定，2017年10月至2018年3月期间，全市建成区内停止 各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程、水 利工程等土石方作业。2017年10月限价房转让10月31日，天津国土房管局制定出台关于规范限价商品住房管理有关意见。对于通知 下发后核发销售许可证的限价商品住房项目，购房人在购买5年后上市转让的，应转让给符合限 价商品住房购买条件的家庭，或由政府指定的公司回购，所售房屋继
4、续用于住房保障，形成鼓励 自住改善、循环流转、政府回购的封闭运行体系。2017年11月 “以房养老”11月3日，天津市人民政府办公厅印发关于加快发展商业养老保险促进养老保障体系建设实施 方案，方案提出到2020年，商业养老保险成为个人和家庭商业养老保障计划的主要承担者， 同时提出天津将试水以房养老，“积极落实老年人住房反向抵押养老保险试点政策，支持商业保 险机构向有需求的老年群体提供住房反向抵押养老保险产品和服务。”能够把难以变现的 房产，变成老人稳 定的经济收入，很 好地改善晚年生活 的质量。3目录宏观环境分析12市场环境分析楼市需求腰斩，价格再创新高土地市场依旧活跃，楼面价创新高本土房企融
5、创全年销售额突破200亿，高居首位 32018年市场展望4住宅供应：住宅累计供应1275.92万平米，同比保持平稳2017年，全年累计新增供应1275.92万平米，平均月度供应量106万平方米，同比基本持平，微幅上涨0.7%。从各月供应量看，6月份供应量最高，为202.78万平米。数据来源： CREIS中指数据、1325.42926.681325.221422.881085.201267.111275.92020040060080010001200140016002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年万平米图：2011-2017年天津商品住宅供应量对比38.69
6、27.4181.79 60.01123.02202.78123.77 102.48143.28107.92126.53138.25050100150200250170117021703170417051706170717081709171017111712万平米图：2017年各月天津商品住宅供应量对比5住宅供应区域：环城四区、远郊五区供应比重超七成从四大区域看，供应量主要集中在远郊五区和环城四区，供应比重分别为42.92%、38.99%，市内六区和滨海新区供应比重均不足10%；具体来看，武清区依然为供应主力，累计供应193.65万平米，占比高达15.2%。数据来源： CREIS中指数据、市内六
7、区 8.72%环城四区 38.99%滨海新区 9.38%远郊五区 42.92%图：2017年天津商品住宅四大区域供应比重050100150200250南开河西河东和平河北红桥西青北辰津南东丽开发区塘沽蓟州武清静海宝坻汉沽大港宁河万平米图：2016-2017各区域商品住宅供应量对比201620176178.14020406080100120140160180200170117021703170417051706170717081709171017111712万平米图：2017年各月天津商品住宅销售量对比住宅成交：成交量腰斩，累计成交1168.25万平米政策环境持续收紧背景下，市场需求被抑制，20
8、17年全年累计成交1168.25万平方米，月均成交97万平方米，同比下降47.4%。具体来看，3月政策末班车效应显著，住宅成交量达到峰值，成交量高达178.14万平米，为各月最高。数据来源：CREIS中指数据，887.19888.831181.88 956.641358.132220.221168.25050010001500200025002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年万平米图：2011-2017年天津商品住宅销售量对比7住宅成交区域：成交量全线下降，开发区跌幅最大表：2017年天津各区域住宅成交量及同比变化四大片区同比均有不同程度下跌，环城四区同比跌
9、幅最小，为31.8%；市内六区、滨海新区同比跌幅均超60%；从天津各区域成交量看，19个区域成交量同比全部下降；开发区同比跌幅最高，达87.1%，位居各区域跌幅首位；北辰区同比跌幅最小，为13.2%。数据来源：CREIS中指数据，成交区域2016年2017年涨幅 南开26.346.00-77.2% 河西121.2233.99-72.0% 河东73.8127.27-63.1% 和平9.632.65-72.5% 河北41.4321.22-48.8% 红桥41.9410.12-75.9% 西青184.5182.21-55.4% 北辰108.2293.93-13.2% 津南227.06152.66-3
10、2.8% 东丽172.71143.67-16.8% 开发区23.63.05-87.1% 塘沽281.2171.65-74.5% 蓟州53.9238.34-28.9% 武清418.14160.30-61.7% 静海135.32109.55-19.0% 宝坻129.63104.83-19.1% 汉沽68.829.05-57.8% 大港65.7753.34-18.9% 宁河30.324.42-19.4% 市内六区314.37101.25-67.8% 环城四区692.5472.47-31.8% 滨海新区439.38157.09-64.2% 远郊五区767.31437.44-43.0%817366600
11、0800010000120001400016000180002000012-0112-0312-0512-0712-0912-1113-0113-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-11元/平米图：2012-2017年天津商品住宅成交价格走势住宅成交价格：全年平均成交价格为15812元/平米，再创历史新高天津商品住宅成交价格走势上看，始终保持稳步小幅上涨
12、之势，2017年价格水平高位震荡，全年平均价格为15812元/平米，同比涨幅为18%；各月看，3月政策末班车效应下，成交价格最高，为17366元/平米。数据来源：CREIS中指数据，90.670.960.890.671.251.750.920.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0050010001500200025002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年图：2011-2017年天津商品住宅供求关系走势销售面积(万)批准上市面积(万)销供比供求关系：销供比为0.92，供需基本处于均衡状态从历年天津商品住宅销供比走势看，2015年二季度开
13、始，市场成交始终保持高位运行，拉升销供比水平，全年首次超过1以上，为1.25，2016年销供比持续上升至1.75，供不应求态势持续；2017年市场观望态势浓郁，需求被抑制，销供比再次回落至1以下，为0.92。数据来源：CREIS中指数据，10库存及去化：库存量小幅上升，但仍处相对低位2015年以来，受市场成交量持续高位带动，天津商品住宅可售面积持续走低，屡创新低；2017年市场需求量下降，促使库存面积小幅上升，截止12月底，天津商品住宅可售面积为1167.79万平米，处于六年来相对低位；出清周期为12.69个月，处于相对合理区间。数据来源：CREIS中指数据，1167.7912.6905101
14、5202530354005001000150020002500月万平米图：2012-2017年天津商品住宅可售面积及出清周期走势可售面积(万)出清周期11库存及去化：环城四区出清周期最短，为7.9个月数据来源：CREIS中指数据，区域区域可售面积可售面积 （万平方米）（万平方米）1212月底出清周期月底出清周期 （月）（月） 和平20.06 98.1 河东42.97 33.4 河西43.72 22.6 南开37.20 174.8 河北24.29 17.6 红桥12.06 17.0 东丽85.04 6.7 西青51.17 10.5 津南128.91 10.5 北辰64.13 7.9 塘沽140.
15、78 27.0 汉沽38.87 18.3 大港22.46 6.4 开发区5.43 25.1 武清141.11 10.6 宝坻138.28 18.4 静海99.74 11.1 宁河32.75 14.0 蓟州38.81 7.4 市内六区180.31 30.5 环城四区329.25 7.9 滨海新区207.54 19.2 远郊五区450.70 11.7天津四大区域中，远郊五区依然为库存量较高区域，但基于市场需求旺盛，促使出清周期仅为11.7个月，环城四区为市场需求主力区域，出清周期最短，仅为7.9个月；具体来看，19个区域中，仅和平、南开出清周期分别为98.1个月和174.8个月，出清周期最高；东丽
16、、北辰、大港、蓟州四区域出清周期均未超过10个月，库存压力相对较小。12排名排名项目项目区域区域成交套数成交套数成交面积成交面积 （万平米）（万平米）01恒大绿洲东丽区3132313229.5802融创东岸名郡北辰区1983198320.5603富力又一城津南区1894189417.6904金地艺城华府北辰区1861186117.9805天津富力新城静海区1741174117.8506融创城东丽区1568156817.5107力高阳光海岸中新天津生 态城1275127511.2508路劲太阳城河东区1247124711.9209大唐印象东丽区1212121212.4710胡北家园塘沽区1153115311.36表：2017年天津住宅成交套数排行榜TOP10 2017年天津住宅成交金套数排行榜TOP10中，恒大绿洲项目以3132套的成交套数
