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1、2016年4月13日星期三 责编周文廷校对杨柳 美编胡艳丽8新闻热线： 8214597邮箱： 住房 城乡建设29.物业公司对其所聘保安伤害 业主所造成的损失是否承担赔偿责 任？ 案例： 某物业公司在某小区门口设有保安员 执勤， 负责对进入小区的人员和车辆进行安 全管理。2008 年 8 月 5 日， 居住在该小区的 杨某驾驶私家车带其丈夫焦某和儿子， 准备 进入小区回住所。值勤的保安员要求杨某 办理车辆进入小区的相关手续， 方可进入小 区。为此， 双方产生争执。杨某的丈夫焦某 下车与保安员互殴。尔后， 杨某的儿子又用 电话联系他人进入小区， 与保安员互殴， 双 方人员均有受伤。杨某的伤情鉴定为
2、闭合 性颅脑损伤、 头外伤后神经反应， 损伤程度 为轻微伤。为此， 杨某起诉某物业公司要求 赔偿医药费、 误工费、 护理费、 住院伙食补助 费、 营养费、 鉴定费、 精神损失费等共计 5.3 万余元。 律师点评： 本案反映出来的责任形式是特殊侵权 中的雇主替代责任。雇主替代责任是指雇 主对雇员在从事雇佣活动中侵犯他人权利 时所应当承担的民事责任。本案中， 值勤保 安对进出小区的车辆和人员进行管理是在 履行其雇主某物业公司安排的工作。 尽管斗殴本身是值勤保安和杨某之间的个 人行为， 但值勤保安是在履行其工作职责 时， 与杨某发生争执从而导致斗殴。 依照 最高人民法院关于审理人身损害 赔偿案件适用
3、法律若干问题的解释 第九条 规定， 雇员在从事雇佣活动中致人损害的， 雇主应当承担赔偿责任。从事雇佣活动， 是 指从事雇主授权或者指示范围内的生产经 营活动或者其他劳务活动。雇员的行为超 出授权范围。但其表现形式是履行职务或 者与履行职务有内在联系的， 应当认定为 “从事雇佣活动” 。所以， 应认定值勤保安与 杨某斗殴是保安人员在从事雇佣活动中致 人损害， 其雇主某物业公司应该承担赔偿责 任。当然， 杨某作为小区一名居民， 有服从 小区管理的义务， 其没有履行义务， 与值勤 保安争执斗殴同样是有过错的， 因此也应承 担一部分责任。 法律依据： 物业管理条例 第四十七条第 2 款： 物 业服务企
4、业雇请保安人员的， 应当遵守国家 有关规定。保安人员在维护物业管理区域 内的公共秩序时， 应当履行职责， 不得侵害 公民的合法权益。 最高人民法院关于审理 人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解 释 第九条： 雇员在从事雇佣活动中致人损 害的， 雇主应当承担赔偿责任； 雇员因故意 或者重大过失致人损害的， 应当与雇主承担 连带赔偿责任。雇主承担连带赔偿责任的， 可以向雇员追偿。 前款所称 “从事雇佣活动” ， 是指从事雇 主授权或者指示范围内的生产经营活动或 者其他劳务活动。雇员的行为超出授权范 围， 但其表现形式是履行职务或者与履行职 务有内在联系的， 应当认定为 “从事雇佣活 动” 。 民法
5、通则 第一百三十一条： 受害人对 于损害的发生也有过错的， 可以减轻侵害人 的民事责任。 30.小区内的公用设施对业主造 成伤害， 物业公司是否承担赔偿责任？ 案例： 2008 年 8 月 29 日， 6 岁的小明与妈妈一 起在小区休闲广场上玩耍。小明在跑动中 撞倒一张石桌， 石桌砸断了小明的左手食指 和中指。经现场勘查， 石桌仅由一根较细的 石柱支撑着， 且石柱没有与桌面和地面粘 合。事发后， 小明的父母多次与物业公司交 涉。但对方认为小明受伤是由于父母监护 不力， 他们不应承担责任。随后， 小明的父 母将物业公司告到法院， 索赔医药费、 精神 抚慰金计1.4万余元。 律师点评： 根据 物业
6、管理条例 的规定， 物业管理 是指业主通过选聘物业服务企业， 由业主和 物业服务企业按照物业服务合同约定， 对房 屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、 管理， 维护物业管理区域内的环境卫 生和相关秩序的活动。同时建设部 城市新 建小区管理办法 规定， 物业公司对小区的 管理， 是指对住宅小区内的房屋建筑及其设 备、 市政公用设施、 绿化、 卫生、 交通、 治安和 环保容貌等管理项目进行维护、 修缮和整 治。因此， 物业公司对物业小区内的共用设 施负有管理、 维护义务， 对于因共用设施存 在安全隐患致使他人受伤的， 物业公司应当 承担损害赔偿责任。而物业小区休闲广场 上的石桌作为共用设
7、施， 物业公司负有管 理、 维护义务。根据 民法通则 的规定， 建 筑物或其他设施发生倒塌、 脱落、 坠落造成 他人损害的， 它的所有人或管理人应承担民 事责任， 但能够证明自己没有过错的除外。 本案中， 物业公司对存在安全隐患的石 桌未能尽到管理、 维修义务， 对损害的发生 存在过错， 故应对小明的受伤承担赔偿责 任。同时， 小明的母亲未尽到足够的监护义 务， 对儿子受伤也有一定过错， 可相应减轻 物业公司的赔偿责任。 法律依据： 物业管理条例 第二条： 本条例所称物 业管理， 是指业主通过选聘物业服务企业， 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地 进行
8、维修、 养护、 管理， 维护物业管理区域内 的环境卫生和相关秩序的活动。第三十六 条： 物业服务企业应当按照物业服务合同的 约定， 提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同 的约定， 导致业主人身、 财产安全受到损害 的， 应当依法承担相应的法律责任。 民法通则 第十八条第 3 款： 监护人不 履行监护职责或者侵害被监护人的合法权 益的， 应当承担责任； 给被监护人造成财产 损失的， 应当赔偿损失。人民法院可以根据 有关人员或者有关单位的申请， 撤销监护人 的资格。第一百二十六条： 建筑物或者其他 设施以及建筑物上的搁置物、 悬挂物发生倒 塌、 脱落、 坠落造成他人损害的， 它的所有
9、人 或者管理人应当承担民事责任， 但能够证明 自己没有过错的除外。 31.物业公司是否有权没收业主 的装修押金？ 案例： 陈某于 2007 年 11 月购买了某小区住房 一套。2008 年 2 月， 陈某办理了入住手续， 并向物业公司提交了房屋装修报告， 按照物 业公司的要求交纳了 3000 元的装修押金。 在装修过程中， 陈某改变了装修方案， 将房 屋内连接主卧与书房的承重墙凿开了一个 门， 将主卧和书房连接起来。物业公司在巡 查时发现了陈某擅自破坏承重墙的行为， 要 求其恢复原状， 但是遭到了陈某的拒绝。装 修完毕后， 陈某向物业公司要求返还装修押 金， 物业公司以陈某擅自改动承重墙构成违
10、 规为由拒绝返还。后来， 陈某将承重墙予以 修复， 并告知物业会司， 要求返还装修押 金。但物业公司以陈某已经构成违规装修 为由对陈某的装修押金予以没收。为此， 陈 某向法院起诉， 请求判令物业公司返还装修 押金。 律师点评： 陈某作为房屋的所有权人， 有权对其房 屋进行装修。但是陈某对房屋进行装修也 并非可以随心所欲， 因为， 每个业主所拥有 的房屋在空间上并不是完全独立的， 只是整 个建筑物整体的一部分， 不当装修会损害其 他业主的利益。所以， 业主对个人房屋所有 权的行使应限制在不损害其他业主利益的 范围之内。因此， 业主在装修时应该遵守国 家的有关安全规范和本小区的管理规约。 在本案中
11、， 陈某擅自改动承重墙的行 为， 已经违反了建设部颁布的 住宅室内装 饰装修管理办法 中住宅室内装饰装修活动 禁止行为的规定， 给建筑物整体带来了隐 患， 构成了违法。物业公司作为小区的物业 服务企业， 发现、 制止并纠正业主的违规装 修行为是其职责所在， 物业公司有权要求陈 某就擅自改动承重墙的违规行为进行纠 正。根据我国 行政处罚法 第十五条和第 十八条规定， 行政处罚由具有行政处罚权的 行政机关在法定职权范围内实施。行政机 关依照法律、 法规或者规章的规定， 可以在 其法定权限内委托符合法定条件的组织实 施行政处罚。但是， 物业公司既非行政执法 机关， 也不符合受委托组织的条件， 无权行
12、 使作为行政处罚措施之一的没收职权， 因 此， 物业公司无权没收陈某交纳的装修押 金， 应返还给陈某。 法律依据： 住宅室内装饰装修管理办法 第五条 第 1 款： 住宅室内装饰装修活动， 禁止下列 行为： (一)未经原设计单位或者具有相应资 质等级的设计单位提出设计方案， 变动建筑 主体和承重结构； (二)将没有防水要求的房 间或者阳台改为卫生间、 厨房间； (三)扩大承 重墙上原有的门窗尺寸， 拆除连接阳台的 砖、 混凝土墙体； (四)损坏房屋原有节能设 施， 降低节能效果； (五)其他影响建筑结构和 使用安全的行为。 给您提个醒： 根据我国 行政处罚法 的规定， 行政处 罚由具有行政处罚权
13、的行政机关在法定职 权范围内实施或者由符合条件的组织在授 权范围内实施。物业公司既不是行政执法 机关， 也不符合受委托组织的条件， 因此无 权实施行政处罚行为。 32.在紧急情况下， 物业人员未经 业主同意进入业主家中需要承担责任 吗？ 案例： 李女士家住某小区 3 号楼 4 层， 其于 “五一” 劳动节外出旅游期间， 家中的水管 出 现 了 漏 水 ， 致 使 屋 内 积 水 并 渗 漏 至 楼 下。物业公司是由业主管理委员会聘任的 小区物业公司， 在发生漏水事件之后， 在 3 层住户王某的强烈要求下， 物业公司未经 李女士的许可， 破门而入并维修好了水管， 同时对李女士家被泡坏的一些家具进
14、行了 处理。李女士对物业公司在未与其商量的 情况下擅自闯入其住宅， 并造成其门窗、 家 具损失的行为十分恼火， 多次要求物业公 司赔礼道歉并赔偿经济损失， 均遭到物业 公司的拒绝， 于是李女士将物业公司告上 了法庭。被告物业公司称， 对于原告门窗 所造成的损坏是应楼下住户的要求， 并在 巡警在场的情况下， 为了抢修水管而造成 的， 这是为了保护 3 层住户的财产和李女士 财产而采取的紧急避险行为。在此次事件 中， 天天物业公司没有过错， 未对李女士的 合法权益造成侵害， 因此原告无权要求其赔礼道歉和赔偿经济损失。后双方在法院 的组织下， 进行了调解， 物业公司赔偿了李 女士的一部分损失。 律师
15、点评： 紧急避险是指为了使本人或者他人的 人身、 财产或者其他合法权益或者公共利 益免受正在发生的、 实际存在的危险而采 取的一种加害于其他人人身或财产的不得 已的损害行为。它的构成条件有三： 一是 危险的急迫性； 二是避险措施的必要性； 三 是避险行为的合理性。一般法律要求紧急 避险行为所造成的损害应当小于危险可能 造成的损害。在本案中， 李女士家中漏水， 对其自身财产和楼下住户的财产都造成了 损害， 此种危险具有紧迫性。而且李女士 本人不在家， 如等其归来必然会使损失扩 大， 为了减少损害， 物业公司必须破门而 入， 尽快修理好李女士家的水管， 以避免进 一步的损失， 因而物业公司采取的避
16、险措 施具有必要性。在客观上， 物业公司的行 为对李女士家的门窗等财产造成了损害， 但相对于继续漏水而给楼下王某造成的财 产损害来说， 损失要小得多。因此物业公 司的行为也具有合理性。由于物业公司所 保护的利益大于其所造成的损害， 具有正 当合理性， 因此应将其行为定性为紧急避 险。 民法通则 第一百二十九条规定：“因 紧急避险造成损害的， 由引起险情发生的人 承担民事责任。如果危险是由自然原因引 起的， 紧急避险人不承担民事责任或者承担 适当的民事责任。因紧急避险采取措施不 当或者超过必要的限度， 造成不应有的损害 的， 紧急避险人应当承担适当的民事责任。 ” 在本案中， 原告李女士受到了一些财产损 失， 作为受益人的王某应当给予其适当的补 偿， 同时， 因积水减少， 李女士也从中受益， 其自身也应当承担一部分损失。值得注意 的是， 王某给予李女士的补偿并非是其应负 的民事责任， 而是人民法院根据公平原则， 在受益人与受害人之间进行的一种利益均 衡。 33.小区内供暖、 供气、 供电等设
