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1、潍坊地块考察报告考察时间：2008.8.28 -2008.8.30考察地点：寒亭及昌乐意向开发地块考察人： xx下面对寒亭区民主街地块和昌乐县中国宝石城地块进行对比分析：寒亭寒亭 VSVS 昌乐昌乐一、一、 两地区数据分析对比两地区数据分析对比寒亭昌乐备注总人口35 万人60 万人人口城市人口8 万人13 万人1-12 月累计766625 万元1028895 万元GDP比上年同期增长18.3%17.5%1-12 月累计18561 元16185 元城镇在岗职工平均工资比上年同期增长32.9%25.2%1-12 月累计102084 万元98819 万元财政总收入比上年同期增长30.1%34.2%1
2、-12 月累计60330 万元55100 万元地方财政收入比上年同期增长30%29.1%1-12 月累计48250 万元50703 万元国税收入比上年同期增长29.1%46.7%1-12 月累计30533 万元30385 万元地税收入比上年同期增长27.5%38%2007 年数据城乡居民储蓄存款余额347963.43 万元494392.41 万元本外币各项存款余额428370.07 万元701422.26 万元本外币各项贷款余额372555.68 万元565124.01 万元二、两地区在潍坊的地位与优缺点分析二、两地区在潍坊的地位与优缺点分析地位的不同点寒亭区做为潍坊的一个区是在潍坊市存在的，
3、与潍坊市形成一个有机统一的整体。昌乐县属于潍坊的一个县城，其地区经济和发展可以做为独立的地区。优缺点分析及对比从这个方面看，昌乐和寒亭打平打平。原因：潍坊的发展势必会带动寒亭的发展，但地区之间距离很近，奎文区和潍城区会造成寒亭消费者的分流。寒亭距离奎文做公车也就是 15 分钟，选择去奎文购物很方便，所以寒亭区与奎文区、潍城区人在消费理念上是互相影响的，只是在寒亭区域内没有现实的条件还不能满足人的消费心理。拿品牌来讲，寒亭区内最好的知名服装品牌李宁，在本区域内的销量是很好的，所以一个简单消费趋向就能表明人的消费心理，而寒亭缺少的就是没有迎合消费者的需求。中档产品在寒亭区内量很少，供人选择的品种不
4、多。这个原因可以做为选择在寒亭做投资的风险之一，也可以做为选择在寒亭做投资最大的一个突破点。但同时，寒亭距离奎文、潍城、高新区都很近，如果与潍坊主城区的房价差进一步加大，势必会吸引主城区的人到寒亭区置业。而对于昌乐县而言，城市配套、经济各个方面都比较独立，相对寒亭其最大的原因是距离潍坊市距离比较远，本县区内的消费、购物可以满足人的日常所需，所以从人的消费心理进行分析，选择近距离消费是人自然的想法，而昌乐的发展可以满足县城区人的消费需求。我们看到的 3 分钟生活圈说的也是这个道理。三、两地区的房地产市场状况及优缺点对比分析三、两地区的房地产市场状况及优缺点对比分析房地产市场状况寒亭区房地产市场住
5、宅而言基本处在饱和状态，商业地产、住宅地产分区比较明显。商业地产已在寒亭区出现但基本属于起步阶段，现有的商铺多为两层建筑，已过时，拆迁量比较大。商业地产集中在北边，住宅地产主要集中在南边。昌乐县房地产开发也是遍地开花，住宅、商业多为混合开发，以住宅做为主开发商铺做为辅助，以商业做为主开发公寓做为辅助。优缺点对比从这个方面来看：寒亭优于优于昌乐县原因：虽然两地区根据本地区的情况将房地产的业态进行分布，各有各自的特点，但是寒亭可以将商业主要集中某一个地区，人在消费的时候喜欢有多样的产品供自己选择，不管是价格低廉还是中档产品只有集中才会有对比和效果。而且还有分析一点是商业区集中之后有利于引导消费者，
6、进而商业区的人气就会带动，慢慢就会形成人流据物流，物流聚财流的景象。昌乐的不同表现于，出现的商业区划分并不明显，目前在建的商业区从价格方面就能看出要针对的一般都集中在中端以上市场。四、二地区的商业房地产市场及优缺点对比分析四、二地区的商业房地产市场及优缺点对比分析商业房地产市场寒亭商业房地产市场最大的一个特点就是政府改造 800 米的步行街-原寒亭的小商品市场。附近的“鸿通大厦”就是以商业为主的项目，沿街商铺价格以高达 9999/,面积 150以上，虽然套数不多，但销量还不错。 “学府嘉苑”是以住宅为主的项目，但是部分沿街商铺 1/2 是做为回迁户给本地居民的。跟改造中的步行街属同一条街。昌乐
7、县的商业房地产市场就比较分散，而且商业地产的同质化也很严重。一般都是商业加高层公寓的形式出现。围绕“金鼎广场”附近类似的楼盘就有 4 个，一般都是外铺加内铺的形式，其中一个楼盘的铺已经卖到 8000 块/。另外在不同地段同类似的项目也已经出现。从这个方面来看：寒亭要优于优于昌乐原因：集中在地段之后容易形成一个区域，在做一个市场就比较成熟，再次选择进入的开发商需要考虑的是如何在这片区域内找到消费者的需求，如何在市场上与现有出现的品种进行竞争，进而拉开档次或填充人在本区域内消费的空白，同时优缺点对比分析在做楼盘时开发商需要传达的还有就是引导人的消费理念，做一个说教的角色。但是如果再另劈一块区域来做
8、市场，这样的话对于中小型房地产的时间和风险都是很大的，商业地产与住宅地产还不一样，商业地产的地段论是绝对不能更改或转变的。昌乐县开发形式一部分源于本地区的特点。二是跟本地区的经济也有关系，但是昌乐县里面大型的商场没有在市场商出现，只是有中档商场开发建设，即便是商业项目很多，但是一般都是跟住宅做搭配，不可否认的一点是，这样可以很好提高昌乐县的市容，虽然昌乐县的外来人口也明显的多余其他的县市，但是县城跟市的相比依然有差距。所以从市场需求和开发供给已经开始从供不应求到饱和也已经慢慢的向供大于求的行情临近。所以开发风险很大，也具有很大的开发竞争力。五、地块所属地段在本地区的位置分析及优缺点分析五、地块
9、所属地段在本地区的位置分析及优缺点分析地块寒亭地块所属位置在寒亭民主街是本地区主要的最老的交通要道。民政部门、酒店、建材、服饰、超市都集中在本街。昌乐县地块所属昌乐宝石城。处在昌乐县北边偏远的地区。其最大的特点是业态很统一，属于古玩市场，为全国最大的宝石交易市场。优缺点分析从这个方面来看：寒亭跟昌乐县是打平打平。原因：区域特点不一样寒亭民主街属于老城区，中心区域的位置不可替代。昌乐县宝石城已经形成成熟的宝石批发市场，而且通过宝石带动了其他珠宝行业。也为政府打造中国最大的宝石交易市场打下了条件。六、地块的投资风险六、地块的投资风险地块民主街项目是寒亭区重点发展区域，也是重要的改造地段，现已经有成
10、熟的市场氛围。寒亭虽然相对潍坊其他区发展缓慢，但是本区域也要需多种生活元素，区域市场需要带动，而区域要发展肯定要更新本地区的建筑，政府为什么要拆迁，最大的原因就是原破旧的建筑已经大大阻碍了寒亭区域的发展。中国宝石城是政府力求做到中国最大的宝石交易市场，是一个宏远目标，现在一期市场已经是很成熟的批发市场。但是对于开发商讲需要考虑的问题有很多：宝石城一期在整个宝石交易市场当中所产生的效力？选择在宝石城做生意的多为什么样的人？是本地人还是外地人，谁的比例重？打造中国最大的宝石交易市场政府给予多大的支持？中国宝石城有没有在国内产生的知名度？甚至讲昌乐蓝宝石在市场的知名度有多少？如果通过宝石交易可不可以
11、很好带动其他更多同行业人的参与？这些既然是问题也就是在市场依然存在的盲点。从这个方面来看：寒亭要优于优于昌乐优缺点分析原因：寒亭区域内我们可以找到认为他需要的元素，而需要更新的元素我们可以以多样化的眼光去分析，这样的话我们可以把需要更新的元素扩大到整个寒亭区，通过调查分析研究要定位我们要做的开发理念，相对讲比较活跃，也可多样化。昌乐县对于中国宝石城的开发的理念是很清楚的，但是上面所提到的问题是需要开发商解决的。关键是有一点：现在有多少人知道中国宝石城，有多少人知道宝石城在昌乐？如果政府已经让宝石城有很好的发展前景，那个地段就无可厚非了。所以政府的支持可以作为开发商的开发条件，但是开发商要考虑的
12、是中国宝石城如何在中国这个珠宝行业当中立足，只有确保中国宝石城的地位，才能吸引更多人的进来，但是对于开发商讲资本运营的成本就会加大，这个需要量力而行。所以中国宝石城的前景是非常好的，关键要看政府支持力度和开发商的实力。七、两地区的不同点分析七、两地区的不同点分析寒亭昌乐1 价格：同地段的商铺价格最高价达 9999元/，均价为 4000-5000 之间。本地区域内已经有价格操作空间，对于再次进入的开发商有很好的价格区间标准。1、价格：一期好的位置 60 平方米的房子已经过万，租金 10 万/年最少。二期为在建的中国宝石交易中心，好的位置到12000，均价在 8300，其他规划的三四五六期暂未开发
13、。2 环境：公园、民政部门、酒店、建材、服饰、超市都集中在本街。2、环境中国宝石批发市场一期3 交通：方便，流量较少，但相对寒亭其他街道人流量较多3、交通方便，处在外环上面，流量较少。一般到这个地方的人都是看宝石或珠宝。4、配套设施：公园、民政部门、酒店、建材、服饰、超市、附近学校4、配套设施附近学校5 开发水平及入住率：从建筑形体属于多层，区域内没有典型的代表性建筑。多为拆迁，回迁户较多。5、开发水平及入住率宝石城一期已有 10 几年，为底层建筑，多为个体户，房子也属于个人。二期正开发建设，在外环是一个很显眼的建筑，可以暂时作为中国宝石城的门面。一层展位已销 15 个左右，二楼招商 30 多
14、家。 （数据具有不真实性）6 产业及人口移动：寒亭有潍坊风筝集团、潍柴，民主街已是成熟的社区生活圈。6、产业及人口移动中国宝石城批发市场以及其他珠宝行业，多为经商。7、教育氛围：民主街附近学校，寒亭面积小，其他学校照自行车来算最多需要 15分钟。7、教育氛围学校八、两地块开发的八、两地块开发的 SWOT(SWOT(优势、弱势、机会、威胁优势、弱势、机会、威胁) )寒亭优势：已经形成成熟的生活、购物圈，民主街配套完善，属于寒亭的中心位置，民主街也属于寒亭的老街。对于住宅的开发有先天性的有利条件，隔街是小商品市场，原商业气息比较重，相对民主街的商业比较容易做。昌乐优势：有政府的大力支持，有政府给予
15、地块的目标市场。现已有成熟的操作模式，而且依然对店铺存在需求量。寒亭弱势：寒亭整体的人流量有限，对商业开发的带来很大的风险。经济水平有限。昌乐弱势：政府的作用不明显，打造中国做大的宝石交易市场目的是通过宝石交易这样的平台让更多的珠宝商进来，但是政府的整体宣传力度不够，后期对开发者带来很大的考验和大量的宣传资金投入。机会：寻找市场不同需求点做为我们意向开发的理念。对寒亭区域内休闲、娱乐做为开发突破点，商业形态的多样话加上住宅的建筑风格，都要别同市场上其他楼盘，增加楼盘魅机会：机会存在于开发商和政府的协商与操作。让可能要成为中国最大的宝石城交易中心变成真正的中国最大的宝石交易中心。吸引更多珠宝商前
16、来投资。力。寒亭威胁点：政府改造的步行街主要针对原居民，还有部分可以外售，回迁客户使购买力的形成威胁，既然是回迁，以后步行街的租铺现象也会很严重，依然会使客户群缩小。昌乐威胁点：政府现在对中国宝石城的开发存在封闭的心理，要么就是通过招商引资的渠道把打造中国最大的宝石交易中心的目标嫁接到开发商的身上。而要做足中国宝石城交易市场，关键是要把昌乐的名声外扬，无疑开发商的身份要从区域开发上升到城市战略的高度去做活这个市场。风险不是一般的大，也不是一般开发商能做到的。九、两地区的预见性建议九、两地区的预见性建议寒亭民主街中国宝石城三期开发时间确定投资越快越好有待观察现有楼盘的销售情况。看政府对本地块的发展是否依然持以前的态度。未来投资方向通过开发带给本地区内不同的建筑风格。通过商业带活寒亭的休闲与娱乐及其他方依然根据政府给予的规划做珠宝市场。但是中国宝石城是一个整体，既然多数开发商进入，需要面的发展各位开发商强强联手一起做。不是一个简单的工程。公司形象及品牌战略寒亭区域内的开发比较适合我们公司的需求，公司需要二次开发夯实自己的基本功。单从宝石城三期来看属于纯商业项目，需要专业公司的
