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1、2008年上半年深圳房地产市场分析报告前言：前言：2008年似乎注定了是个“多事之秋”之年，冰灾、地震、股市暴跌、通货膨胀，楼市震荡历历在目，触目惊心。深圳房价从去年10月的17350元/方米跌到今年6月的12681元/方米，9个月间跌去了30%。就像去年5?30之后的股市一样，熊市疲态已在深圳房地产界明显显现。深圳房价经过较大幅度的调整后，基本已回落到去年初的水。今年上半年3、4月份逐渐回暖的趋势。在5月12日被一场突如其来的大地震打断，楼市再次探底。为了刺激消费，各种打折促销手段应运而生，琳琅满目。关外价格破5，关内破8，降价趋势不可阻挡；送装修、送车子、送电脑“破冰”奇招层出不穷。刚刚过
2、去的6月份，几大豪宅盘的扎堆推出，均有不俗的市场表现，从而抬高了全市6月的均销售价格，但普通住宅大多数仍销售不理想；6月份的深圳楼市，是“豪宅”与“普宅”共处，“天价楼”与“低价房”并存的月份；深圳楼市上既有单价约100000元/方米的天价豪宅入市受宠，也有4980元/方米的特价房供应被抢；既有总价超八千万元的大宅成交，也有总价三十几万元的房子名花有主。即使同处关内南山区的新房，也有如卓越维港80000元/方米的楼王价和雷圳07557980元/方米的特价房。同时同地价格悬殊之大，前所未有。8月奥运会期间社会的关注热点将被百年奥运转移是可以预期的，因此在7月份这个以往的市场淡季，却被开发商理解为
3、今年推盘的一个重要的黄金节点之一。据统计，2008年7月深圳预计有26个楼盘将会开盘销售，其中新开盘楼盘数14个，旧盘新推12个，7月份出现今年下半年的第一个推盘高峰。1.2008年上半年深圳房地产市场回顾年上半年深圳房地产市场回顾2008年上半年基于观望气氛浓厚、房价持续下降，深圳的房地产投资局面也有所调整。上半年深圳完成房地产开发投资194.68亿元，同比减少0.83%；其中，完成商品住宅投资142.84亿元，同比增加4.34%。商品房新开工面积462.91万方米，同比增加7.01%；其中，住宅新开工面积303.89万方米，同比减少7.76%。2008年上半年深圳共批准商品住宅预售面积25
4、7.44万，同比2007年上半年上涨了6.3%。批准预售套数共25175套，同比上升了5.46%。2008年上半年，深圳市商品住宅成交套数共17054套，同比下降48.8%。2008年上半年，深圳市商品住宅成交面积154.25，同比下降54%。全市商品住宅销售均价为12789.26元/方米，同比涨幅4.04%。二手市场受一手市场低迷的影响，市场严重萎缩。2008年上半年，深圳二手房市场成交总套数为19520套，同比下降63.5%。总成交总金额112.4万，同比下降55.3%。二手房均价降幅不明显，价格反应相对于一手市场较为滞后。使得目前市场主流的刚性需求流向一手特价、低价房。2.2008年上半
5、年深圳房地产市场数据分析年上半年深圳房地产市场数据分析2.1新房批准预售情况统计分析新房批准预售情况统计分析2.1.12008年上半年深圳批准预售建筑面积年上半年深圳批准预售建筑面积257.44万万2008年上半年深圳批准预售建筑面积257.44万，与07年上半年242.41万相去不远。08年上半年预售面积放量较为均匀，呈逐月上升趋势。2.1.22008年上半年深圳批准预售套数年上半年深圳批准预售套数25175套套2008年上半年深圳批准预售套数25175套，同比07年上半年23870套上升了5.46%。2008年第一季度，各月的预售套数放量均匀，第二季度各商家在促销的同时，希望能迅速走量，回
6、笼资金，开始加大推盘量，第二季度月推盘量均维持在5000多套/月，特别是6月推盘高峰期更是达到了6783套。比第一季度明显放量超过一倍。2.2新房销售情况统计分析新房销售情况统计分析2.2.12008年上半年深圳商品住宅成交均价年上半年深圳商品住宅成交均价12789元元/按深圳市房地产信息系统统计口径，2008年上半年，全市商品住宅销售均价为12789.26元/。自2007年10月份商品住宅成交均价达到历史高点17350元/以后，随着市场交易量的大幅减少，住宅价格出现调整。4月30日，5月1日，2日的成交均价分别是9323元/，9758元/，9929元/，为自07年1月至今的日成交均价的最低水
7、。6月份新入市的楼盘中，包括南山的“浪琴半岛”、“卓越维港”、罗湖的“百仕达乐湖”、盐田的“万科东海岸上居”和“东部华侨城天麓”等高价位楼盘扎堆上市，并且销售理想，从而直接带动了深圳商品房整体成交价格的上升，其中，6月22日全市商品房成交均价已经达到了21657元/方米，成为08年上半年的最高日成交均价。豪宅产品的热销也成为该月深圳楼市一大亮点。从图3可看出，全市新房成交均价从2月份开始，呈急剧下降趋势，一与市场观望气氛有关，二与期面市的产品有关，三与市场充斥降价房和特价房有关。2.2.22008年上半年深圳商品住宅销售套数年上半年深圳商品住宅销售套数17045套套2008年上半年，深圳市商品
8、住宅成交套数共17045套，同比下降48.8%。从图4可知，春节长假期间，08年2月697套的成交量仅为去年同期的11.92%，市场明显低迷，整体延续了去年第四季度以来的下降趋势。3月份开始，市场开始大规模的“破冰”行动，市场开始回暖，成交量明显上扬。5月份由于春交会的举行以及各大商家促销行为，销量十分可观，共成交4779套，超过去年5月成交量，回到去年年中水。3月、4月、5月环比上涨196.99%、70.29%、35.57%。而6月份由于连续的暴雨天气和“5?12”的影响，使得成交量再次下滑，环比下降34.5%。2.2.32008年上半年深圳商品住宅销售面积年上半年深圳商品住宅销售面积154
9、.252008年上半年，深圳市商品住宅成交面积154.25，同比下降54%。从图5看出，从08年2、3月份开始，呈逐月上升趋势，六月份略有下降。2.2.4德思勤观点：德思勤观点：2008年深圳新房成交量回到年深圳新房成交量回到10年前年前根据德思勤对深圳房地产市场长期以来的监测，03-06年的新房成交面积分别为811.9万、849.2、901.1和705.8，而成交面积半年综合比值2003年为0.8：1、2004年为0.9：1、2005年为0.9：1、2006年为1.1：1，从以上数据中推算出上、下半年均比值为0.85：1.（由于2007年下半年市场受到宏观政策的影响比较严重，从保守估计，本次
10、预测暂不采纳。）由此我们可以根据2008年上半年的商品住宅成交面积161.51万方米推算出2008年全年商品住宅成交面积约为351.51万方米，与98年的深圳市新房成交量351.8相当。但1998年末深圳全市总人口仅395万人，而如今深圳全市总人口已达1400万人，1998年深圳总人口仅为2008年总人口的零数，两相对比，今天深圳市场的刚性需求何在？深圳楼市之寒可见一斑。2.32008年上半年深圳商品住宅预售面积与销售面积比较分析年上半年深圳商品住宅预售面积与销售面积比较分析2.3.12008年深圳上半年供求比为年深圳上半年供求比为1.672008年上半年，深圳商品住宅市场预售面积257.44
11、万，销售面积154.25万，供求比为1.67。根据市场经济一般法则，商品供过于求，价格出现下滑，即供求比与商品价格成反比。但是，从短期来看，由于商品类型的不同，也会导致了供求变化出现偏差，从而影响到价格的变化。从图7可得知，价格与供求比呈正比同涨同跌。尤其在3月份，随着供求比从2月份的3.18下降到3月份的1.65，价格的降幅也达到了16.53%。鉴于今年市场浓厚的观望情绪，我们可以理解为，价格的下调刺激了刚性需求，销量增加，从而降低了市场供求比。由此我们不难看出，今年下半年降价将仍会是市场成交的主要手段之一。2.490方米以下小户型成销售主力，市场呈现两头热的局面方米以下小户型成销售主力，市
12、场呈现两头热的局面2008年上半年，90方米以下小户型共成交套数11416套数占总销售套数的67%，共成交面积77.77万，占总销售面积的50.41%。究其原因有二，一是受90/70的政策影响，新开盘项目中90方米以下房型占多数；二是，投资客纷纷撤退，市场以自住型消费为主，而80后首次置房的需求开始显现。90方米以下户型的热卖与豪宅的畅销，形成深圳房地产市场“两头热中间冷”的格局。其中销售主力地区集中在关外的宝安和龙岗区。宝安与龙岗区90以下成交总面积为58.19万，占所有小户型销售面积的74.8%。3.二手房市场分析二手房市场分析3.12008年二手房市场成交基本情况年二手房市场成交基本情况
13、去年8月份以来，随着整个楼市大势的转变，投资客开始撤离，深圳二手房市场明显下滑。2008年上半年，深圳二手房市场成交总套数为19520套，同比下降63.5%。上半年二手市场成交总金额112.4万（国土局公布的合同签定总金额），同比下降55.3%。成交量仍然集中在关内区域。3.22008年上半年与年上半年与2007年上半年成交比较分析年上半年成交比较分析2008年，深圳二手房市场从2月份开始逐步的缓慢回升，但交易规模仍然偏小，市场明显萎缩。上半年二手房市场共成交套数为19520套，同比下降63.5%。3.32008年上半年深圳房地产一手房与二手房比较年上半年深圳房地产一手房与二手房比较3.3.1
14、二手房与一手房之间面积差距缩小至1.05：12008年上半年由于一手房市场充斥了低价房、特价房，二手房优势大大削弱，刚性需求流向一手房，二手房成交量大大降低。一、二手房之间的差距也逐步减小。不同于一手房均价的大涨大跌，二手房均价走势趋于直，下降速度极其缓慢，价格市场反应滞后也是二手房成交量缩减的一个重要原因。3.3.2关内二手，关外一手关内二手，关外一手2008年上半年关内的罗湖、福田、南山二手房成交套数总共为12764套，关外的宝安、龙岗二手房成交套数为3978套。一、二手房成交套数比为3.2：1。一手房市场恰恰相反，2008年上半年关内（罗湖、福田、南山）一手房总成交套数为6589套，关外（宝安、龙岗）总成交套数为12958套，一、二手房成交套数比为0.5：1。盐田区的二手房成交过于冷淡，可以忽略不计。3.42008年深圳楼市成交量回到世纪初年深圳楼市成交量回到世纪初按照深圳房地产研究所半年报中提出的今年上半年深圳二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由去年的1.86：1降至1.05：1。我们推算出今年全年的二手房成交面积在369万附水，而从去年以来的市场观望气氛也注定二手房市场交易不可能过分旺盛，所以数据相差不远。纵观历年以来深圳新房和二手房销售面积总和可看出，今年深圳房地产市场的交易成交量已回到本世纪初，即2000年。
