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1、120082008 年上半年年上半年 【泉州房地产市场报告泉州房地产市场报告】目录目录第一部分：社会经济发展概况第二部分：房地产市场运行特征第三部分：市区各级市场概况第四部分：下半年楼市前瞻附件： 市区楼盘本周签约表2第一部分第一部分 【社会经济发展概况社会经济发展概况】曾经狂热的股市资本市场伴随着美国次级债逐渐蔓延成全球性的金融危机以及石油价格上涨的压力下，正经历着震荡、下跌、反弹的折腾，为我国的经济发展增添了诸多不确定因素，中国经济经过数年的高速发展，目前正处在一个调整转变的阶段。2008 年是中国经济最困难的一年，人民币升值，GDP 增长，经济过热带来物价上涨、CPI 指数持续走高、股市
2、低迷、房价高企、通货膨胀等一系列经济和社会问题。从上半年泉州全市经济运行的情况来看，主要经济指标均实现“双过半”，国民经济保持了良好的发展势头，CPI 指数连续四个月回落，这一切利好都为后市的持续发展奠定了良好的基础。一、全市经济持续较快增长一、全市经济持续较快增长今年上半年，全市经济继续保持持续较快的增长势头，主要经济指标实现“时间过半、任务过半”的目标，实现生产总值1209.88 亿元，增长 14.8%，增幅并列全省九个设区市第 5 位，比全省平均水平高 1 个百分点；财政总收入 139.09 亿元，增长21.9%。第一、二、三产业增加值分别超 41 亿元、716 亿元和 415 亿元。1
3、2 项主要经济指标除居民消费价格指数外，均好于年度预期目标。3二、财政收入实现二、财政收入实现“双过半双过半”今年 1-6 月，全市财政收入顺利实现“双过半”任务。全市财政总收入完成 139.09 亿元，同比增长 21.9，其中地方一般预算收入入库 74.95 亿元，同比增长 25.6。市本级完成财政总收入 21.22 亿元，同比增长 30.3，其中地方一般预算收入入库 11.07亿元，同比增长 22.7。 上半年我市财政收入主要呈现两大特点：在全市经济持续平稳发展基础上，一般预算收入和财政总收入同步增收，全市地方一般预算收入完成年初人大通过预算的 55.9，财政总收入完成年初计划的 52.8
4、。与此同时，财政收入增幅继续略快于 GDP 增长速度，呈现持续平稳较快增长。财政总收入与一般预算收入增幅均保持在 20以上，财政总收入与 GDP 增长的弹性系数保持在 1.5 左右，财政收入增长的质量、速度与经济发展的质量和速度进一步衔接，持续了近年来的良好发展态势。三、人均收入增速大于物价涨幅三、人均收入增速大于物价涨幅据统计，上半年我市城镇居民收入继续保持较快增长，人均可支配收入 11054 元，比去年同期增长 13.3%，增幅提高 1.5 个百分点。在居民收入中，工薪收入比重最大，继续保持家庭收入的主导地位，占家庭人均总收入的比重为 57.4；经营净收入增幅最高，1 至 6 月，我市城镇
5、居民人均经营净收入比去年同期增长 1.2 倍，拉动人均可支配收入增长 10.9 个百分点；财产性收入增幅较去年同期提高 16.4 个百分点，也成为拉动收入增长的重要因素。与此同时，农民收入增长的势头也较为强劲。一份对农村住户的抽样调查显示，今年 1 至 6 月份，我市农民人均现金收入 3935元，比上年同期增加 374 元，增长 10.5%，增幅同样比上一年提升 1.5 个百分点。四、泉州四、泉州 CPICPI 连续第四个月回落连续第四个月回落4由于食品价格持续高涨等因素影响，今年 1-6 月泉州居民消费价格指数（CPI）累计增长 6.2%，总体高位运行但低于全省平均线。统计显示，从 2 月份
6、开始，我市 CPI 涨幅逐月回落。2 月份在春节及雨雪气候双重影响下冲高到 7.4%以后，3、4、5 月份回落到6.9%、6.5%和 5.9%，6 月份连续第四个月回落，同比增长 4.3%。专家介绍，CPI 涨幅逐月回落是新涨价因素和翘尾因素（上年涨价对今年的滞后影响）逐月减弱的结果。0 08 8年年1 1- -6 6月月泉泉州州市市居居民民消消费费价价格格指指数数走走势势4.3%5.9%6.5%7.4%6.9%5.4%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%1月2月3月4月5月6月CPI涨幅5第二部分第二部分 【房地产市场运行特征房地产市场运行特征】去年以来，
7、国家为抑制上涨过快的房价出台了一系列更为严格的调控措施，严控土地和资金两个闸门，不断提高银行存款准备金率，银行存贷款利息也不断提高，作为三线城市，泉州虽然不像一、二线城市那样惨烈，但同样也不容乐观。2008 年是我市房地产市场宏观调控效应显现年，政策等一系列因素综合直接作用到我市的楼市上，已明显产生一些新的变化，泉州房地产市场运行呈现出购房者和开发商观望气氛浓厚，投资增幅逐月回落；商品房空置面积剧增；房地产项目推迟开工，竣工量减少；银根紧缩，银行贷款下降，开发企业后续开发资金偏紧；有效需求相对减弱，高端楼盘销售缓滞；交易成本上升，二手房交易冷清；招拍挂土地成交量锐减等特点。一、企业信心不足景气
8、指数跌至新低一、企业信心不足景气指数跌至新低今年二季度，泉州房地产业综合景气指数为 100，已经降到“十一五”以来的最低水平，进入了不景气的临界区间。在宏观经济调控下，房地产开发企业面临着融资成本、原材料上涨等因素带来的开发成本上升及金融信贷困难等问题。同时，房地产开发企业还6将面对市场购房能力相对不足以及保障性住房上市带来的有效需求萎缩的强大压力。“十十一一五五”期期间间泉泉州州房房地地产产业业综综合合景景气气指指数数走走势势100129.4 113.3128.6135134.5127.8115119.1121.702040608010012014016006年一季度 06年二季度 06年三
9、季度 06年四季度 07年一季度 07年二季度 07年三季度 07年四季度 08年一季度 08年二季度房地产业景气指数二、开发投资二、开发投资平稳增长速度逐月回落平稳增长速度逐月回落2008 年 1-6 月全市房地产开发累计完成投资 60.13 亿元，比去年同期增长了 26.4%，增幅较去年同期回落 6.6 个百分点，继续保持稳步上升的势头。房地产开发投资占全社会固定资产投资的 15.3%。对开发企业而言，虽然目前市场销售局势不是很乐观，在新项目开发方面将更加谨慎，但是房地产市场后续发展前景仍然普遍看好，并且由于土地调控力度逐步加强，泉州国土部门对闲置土地着手进行清理，两因素迫使房地产开发企业
10、加快现有楼盘开发速度。72 20 00 08 8年年1 1- -6 6月月泉泉州州全全市市房房地地产产开开发发投投资资情情况况6.129.23 6.856.0811.8715.797.5511.994.2913.768.95.280246810121416181月2月3月4月5月6月2007年2008年三、新开工竣工面积同比略有下降三、新开工竣工面积同比略有下降2008 年 1-6 月全市房地产商品房施工面积为 1337.2 万平方米，比去年同期增长了 39.1%，新开工项目 180 个，商品房竣工面积为 43.68 万平方米。随着信贷资金吃紧，开发企业对新项目的拓展能力明显下降，新开工面积和
11、竣工面积呈现不同幅度下降。20082008 年上半年全市商品房建设规模情况年上半年全市商品房建设规模情况指标单位2008 年 1-6 月上年同期同比%商品房施工面积万平方米1337.22961.6539.1其中：新开工项目个180195-8.6商品房竣工面积万平方米43.6860.18-27.4四、销售面积增加房价涨幅逐月回落四、销售面积增加房价涨幅逐月回落82008 年 1-6 月全市房地产商品房销售面积为 149.93 万平方米，同比增加 12.3%，全市商品住宅平均销售价格 4050 元/,比增2.7%。另据国家发改委统计，今年 1 月-5 月我市房屋销售价格（不计入 CPI）与去年同期
12、相比分别上涨 6.6%、5.2%、5.0%、3.7%和 3.2%，累计上涨 4.7%，比全国 10.4%低 5.7 个百分点。我市抑制房价过快上涨初显成效。2 20 00 08 8年年1 1- -6 6月月泉泉州州全全市市商商品品房房销销售售情情况况919.523.0439.8512.5829.5513.0626.1431.85 27.5218.7432.62 5.00%3.70% 3.20%5.20%6.60%0510152025303540451月2月3月4月5月6月0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%2007年 2008年 房价涨幅五、商品房空置面积大幅增加五
13、、商品房空置面积大幅增加今年前 6 个月，全市商品房空置面积较去年均有明显增加。截至 6 月底全市商品房空置面积为 67.80 万平方米，较去年同期增加了 19.79 万平方米，比增 41.2%。分县区看，空置面积分布的区域性较强，主要集中在泉港、惠安、安溪和晋江，此四个地区的商品房空置面积占全市的八成以上。商品房空置的原因主要有以下几点：一是部分开发商对其开发产品的市场预期良好，定价过高；二是部分地区近年的旧城改造过程中大量安置房的建设，解决了部分市场刚性需求，冲击了商品房市场，同时，安置项目的开发使得同位于安置小区的非安置房失去了市场竞争力；三是部分地区的环境、配套设施较为落后，无法吸引外
14、地购房消费，商品房消费主要是本地消费，购买力有限，商品9房消费周期长；四是商品房开发质量不高且同质化现象严重，无法激发购房者潜在的需求。2 20 00 08 8年年1 1- -6 6月月泉泉州州全全市市商商品品房房空空置置情情况况46.7548.0145.9448.6347.7923.8247.867.8 66.5367.3968.668.84010203040506070801月2月3月4月5月6月2007年2008年10第三部分第三部分 【市区各级市场概况市区各级市场概况】市区楼市的低迷已经持续了大半年时间，土地遇冷流拍、项目纷纷开盘、市场供应量增加、楼盘销售滞缓、二手房交易冷清、商业地产
15、项目增多是今年前 6 个月市区楼市给人留下的第一印象。房价格虽然维持了表面的“坚挺”，但是却出现了松动的迹象，许多楼盘纷纷采取优惠措施，如推出特价房、“日进百金”增值卡、赠送装修款等，但效果并不明显，成交量与价格依然上不去。从二季度开盘的几个楼盘销售的情况来看，开发商已经开始调整对市场的预期并且采取相对合理的市场定价，促使整个市场回归理性。一些前景向好价格相对较低的新区楼盘，去化情况比较理想，而中心市区的高端项目套型大，价位高，门槛高等劣势逐渐凸显，销售明显缓滞，推广难度越来越大。一、土地市场持续低迷商住用地屡次流拍一、土地市场持续低迷商住用地屡次流拍2008 年 1-6 月，泉州国土局发布泉
16、国土资20081 号、泉国土资20082 号、泉国土资20083 号共三号国土资告，推出位于丰泽劾鲤城的 9 宗工业用地及 3 宗商住用地。其中工业用地成交 7 块，成交面积为 358.28 亩；商住用地成交 1 块，成交面积 109.21 亩。1120082008 年年 1-61-6 月泉州市区部分国有土地成交情况一览月泉州市区部分国有土地成交情况一览地块编号位置面积/亩地块用途出让方式起始价/万元成交价/万元成交时间2007-04 号南少林寺片区109.21商住挂牌206002060008.4.25鲤工挂 200707常泰街道仙塘社区27.12工业挂牌72075008.4.18鲤工挂 200708常泰街道仙塘社区54.33工业挂牌1465152508.4.18鲤工挂 200709常泰街道仙塘社区62.30工业挂牌1655173508.4.18鲤工挂 200710常泰街道仙塘社区26.60工业挂牌72575508.4.18鲤工挂 200711常泰街道仙塘社区45.00工业挂牌1215126008.4.18鲤工挂 200712
