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1、1目录目录一、立地分析一、立地分析.31.1、项目概况.3 1.1.1、项目位置及四至.3 1.1.2、地块现状.4 1.1.3、地块指标与规划.4 1.2、环境分析.5 1.2.1、周边环境.5 1.2.2、道路系统.5 1.2.3、环境总结.5 1.3、项目 SWOT 分析.6 1.4、立地总结.6二、市场分析二、市场分析.72.1、周边住宅市场分析.7 2.1.1、个案分布.7 2.1.2、个案情况概览.7 2.1.3、住宅市场分析.8 2.1.4、住宅市场总结.8 2.2、周边办公市场分析.9 2.2.1、办公个案分布.9 2.2.2、办公个案概览.9 2.2.3、办公市场分析.10
2、2.2.4、办公市场总结.10 2.3、周边商业市场分析.11 2.3.1、商业分布.11 2.3.2、商业概况.11 2.3.3、商业市场分析.12 2.3.4、商业市场总结.12 2.4、市场总结.13三、项目初步建议三、项目初步建议.143.1、项目产品建议.14 3.1.1、项目产品及容积率.14 3.1.2、项目产品比例建议.14 3.2、项目分物业市场定位及经营建议.15 3.3、项目分物业价格租金建议及价格租金增长预判.162一、立地分析一、立地分析1.11.1、项目概况、项目概况1.1.11.1.1、项目位置及四至、项目位置及四至31.1.21.1.2、地块现状、地块现状目前地
3、块内主要为旧工厂，部分闲置土地正在拆迁。1.1.31.1.3、地块指标与规划、地块指标与规划项目地块总占地 372711 平方米，规划为商业、办公及少量住宅综合用地， 。41.21.2、环境分析、环境分析1.2.11.2.1、周边环境、周边环境周边环境：项目周边目前以企业厂区为主，小环境较差。商业配套：项目莘朱东路、老沪闵路附近 1.5 公里范围内以厂区为主，沿莘朱路向西至虹梅南路，有电子、服装等专业市场及社区商业街，沿老沪闵路向北过淀浦河至罗秀路，也有部分社区商业。1.2.21.2.2、道路系统、道路系统项目道路体系东西方向为莘朱路，南北方向为老沪闵路，目前两条道路在项目区域路况均相对较差，
4、且有重型开车出入，道路出行有较大影响，但项目 1.5 公里范围外，南邻A20 外环线，东侧有老沪闵路北段、西侧有莘朱路西段及附近的虹梅南路，上述路段路况均相对较好，未来为项目提供了较好的外出连接动线。1.2.31.2.3、环境总结、环境总结目前项目周边小环境相对不佳，但若考虑项目自身改造及周边邻近地区成熟环境来看，项目区域未来环境尚有较大改进余地。51.31.3、项目、项目 SWOTSWOT 分析分析优势（Strength）项目地处闵行、徐汇交界区域，具有一定地段优势；项目南邻 A20 外环线、徐浦大桥，北依建设中的中环线南段、上中路隧道，东侧老沪闵路可直达上海南站、西面虹梅南路接中环线、沪闵
5、路高架直达市区，交通大环境方便快捷；项目规模大，利于整体规划，营造规模效应；劣势（Weekness）项目周边多为厂区，小环境有待改善；项目周边老沪闵路、项目内莘朱东路路况不佳，内部出行相对不便；项目所处中外环间区位虽有交通便利，但对办公商业用地而言，价值略低，目前区域缺乏商业、办公氛围；机会（Opptortunite）项目以东接邻的南徐汇滨江板块，该板块的房产开发，拉动大区域房产市场行情；未来上中路隧道的建成通车将大大拉近区域与浦东市博板块的距离，进一步提升区域市场能级；威胁(Threat)项目以北的上海南站区域存在大规模商业供应，其规模、地段、交通等方面均较项目区域有较大优势，若项目采用类似
6、商业定位，则潜在竞争威胁巨大；1.41.4、立地总结、立地总结综合项目条件、环境及综合项目条件、环境及 SWOTSWOT 分析，由于项目自身商办产品为主的属性，商业、办公市分析，由于项目自身商办产品为主的属性，商业、办公市场的分析显然成为项目地块主要的问题点，而区域目前又缺乏可比市场个案，故对项目分场的分析显然成为项目地块主要的问题点，而区域目前又缺乏可比市场个案，故对项目分析分商、办、住三类市场展开，同时，分析区域也有适当放大拓展。析分商、办、住三类市场展开，同时，分析区域也有适当放大拓展。67二、市场分析二、市场分析2.12.1、周边住宅市场分析、周边住宅市场分析2.1.12.1.1、个案分布、个案分布2.1.22.1.2、个案情况概览、个案情况概览板块板块 编
