《青年城邦蜂鸟自治区小户型终稿》由会员分享，可在线阅读，更多相关《青年城邦蜂鸟自治区小户型终稿（145页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、建设建设 青年城邦 标书龙华住宅龙华住宅市场是怎样的市场是怎样的SECTION ONESECTION ONE现状区位 人口 产业 交通 配套置业者区位 人口 产业 交通 配套置业者前景如何把前景转化为“钱”景？其他 代理商 无意加 入实达 产品代 理 商 队 伍 逐 渐 萎 缩现状区位 人口 产业 交通 配套置业者区位 人口 产业 交通 配套置业者前景如何把前景转化为“钱”景？坪地镇龙岗镇坑梓镇横岗镇平湖镇 坪山镇布吉镇葵涌镇大鹏镇南澳镇松岗镇光明畜牧场公明镇 光明畜牧场沙井镇观澜镇龙华镇石岩镇福永镇西乡镇南山区盐田区 罗湖区 福田区小铲岛大铲岛内伶仃岛深圳市东海域香港东海域 香港西海域惠州市
2、香港特区 香港特区区域范围为机荷高速公路、梅观高速公路、龙华外环路、龙华路围合 而成，总面积44.9平房公里，建设用地35.5平方公里，2010年规划人 口50万。龙华区位图龙华区位：与市区的关系布吉关梅林关 南头关罗湖福田 中心区南山龙岗中心区龙华宝安中心区二线关现状区位 人口 产业 交通 配套区位 人口 产业 交通 配套置业者前景如何把前景转化为“钱”景？龙华镇产业(2003年）工业总产值7380.26农业总产值高新技术产业 65.8132GDP龙华的支柱产业为工业，工业在三大产业中一枝独秀。现状区位 人口 产业 交通 配套区位 人口 产业 交通 配套置业者前景如何把前景转化为“钱”景？目
3、前梅观公路是连接 龙华与关内的唯一通 道龙华镇交通现状本项目所在现状区位 人口 产业 交通 配套区位 人口 产业 交通 配套置业者前景如何把前景转化为“钱”景？商业配套龙华镇配套设施新一佳百佳天虹教育配套成人教育：龙华成人文化技术学校 中学：龙华中学小学：龙华中心小学 龙华民治小学休闲旅游酒店娱乐龙华公园龙泉酒店廷苑酒店国王大酒店经盛大酒店富通天骏山湖林海滢水山庄优品建筑桦润新居美丽365风和日 丽苹 果 园世纪春 城锦绣江 南梅花山 庄潜龙花园书香门第惠鑫公寓汇龙苑梅林关检 查 站民治大道人民南路梅龙路南五和大道粤通世 纪洒店龙华中心区 3600-4800梅林关口区 3500-4600旧城区
4、核心区二线拓展区民治旧城油松城富士康工业园房 地 产 产 业 分 区根据城市 发展和产业特 征，龙华卫星 新城由卫星新 城核心区、龙 华旧城、二线 扩展区、油松 城、民治旧城 、富士康工业 园六个功能组 团组成。2003年商品房销售量高达65万平方米，占深 圳全市的7.5%和宝安区的35%。65 万 平 方 米2003年商品房销售量高达65万平方米，占深圳全市的7.5%和宝安区的35%。2003年商品房销售量高达65万平方米，占深圳全市的7.5%和宝安区的35%。占全市7.5占宝安35龙华房地产市场现状：总量龙华房地产市场现状：客户群龙华及福田区域 企业白领v 富士康、华为、新天下等政府公务员
5、v 街道办、国税所、地税所等企事业单位职员v 学校、医院、银行等个体企业业主v 士多店、服装店、五金店等投资者v 个体老板、有积蓄的企业管理层等现状区位 人口 产业 交通 配套置业者区位 人口 产业 交通 配套前景如何把前景转化为“钱”景？定位：深圳市未来中部服务组团核心城区，深圳市最大的居住中心，特区城市功能主要延伸区。深圳七大卫星城之一。成为深圳白领第一镇。迁移到布龙公路与梅 龙公路的交汇处由和平路以南、布龙 公路、梅龙公路、梅 林检查站围合而成， 具体位置如图所示。二线关拟建关口处布龙公路梅龙公路和平路拟 扩 充 区 域龙华扩展区域梅林新关口关口外迁区功能定位及建设目标：福田中心区二十一
6、世纪高尚生活居住服务 基地和部分文化体育教育设施配套区，是体现深圳二十一世纪居住文明 和城市建设质量水平的现代化、生态型的综合居住区.扩展区总面积19.385平方公里，规划用地13万平方公里，远景规划 居住12万人，弹性17万人。现状区位 人口 产业 交通 配套置业者区位 人口 产业 交通 配套前景如何把前景转化为“钱”景？大浪高新技术 园区 清湖高新技术 园区高新技术产业带龙华科技园区 高新技术产业带南山高新科技园龙华科技园区规划中的6大 物流基地之一规划中的6.7 平方公里的大 浪高新技术园 区和4平方公 里的清湖高新 技术园区，将 与深圳高新技 术园区相衔接 ，组成深圳高 新技术产业带
7、，自然形成白 领居住基地。龙华产业规划龙华产业规划：超大型企业与投资 富士康高新科技园 投资高达20亿美金，据富士康内部统 计，意向在近年内购房者高达1万户 华为高新科技园 南起梅林关，北接现在龙华的人民北 路，再向西接现在的上塘路。 深圳第二第卷烟厂 投资高达10亿人民币。 华南国际物流中心 面积67万平方米，其中作业面积55万 平方米，项目投资9亿元人民币 。 深圳品牌服装城 面积120万平方米、从业人员12万以 上。项目投资规模进度已运作已动工已立项哈飞汽车城 投资10个亿，占地面积60.4万平方米现状区位 人口 产业 交通 配套置业者区位 人口 产业 交通 配套前景如何把前景转化为“钱
8、”景？4号线续建工程沿城市 中部发展轴布置，有利 于城市向北拓展，可提 高沿线土地开发强度与 速度，加快龙华组团的 建设，并克服了一期工 程运营线路短、吸引客 流少的不足。皇岗站少年宫站莲花北站梅林站龙华火车站龙华中心站 规划4线续建4线4#地铁续建工 程从少年宫站 向北延伸至龙 华镇，全长16 公里，设莲花 北、梅林、龙 华火车站、龙 华中心城等9 座车站。香港观谰6#线 深圳 机场11#线南山 、盐 田、 横岗龙华扩展区交通规划：地铁4号线皇岗口岸梅观高速公路 与梅龙公路接驳 ，最迟2004年建 成通车，交通的 改变必定引领沿 线物业的繁荣。规划中皇岗口 岸到梅观高速将 修成货运专道， 使
9、货柜车不走北 环直接从专道进 入高速路网。梅观高速梅龙公路布龙公路交通规划：公路交通规划：公路（二线关拓展区）规划中将兴建横 贯东西的一环、 三环高速公路， 与现有的机荷高 速公路一道形成 三环绕城的“玉 带飘飘”的交通 新格局，一环高 速今年完成前期 工作，2004年动 工建设，2005年 底投入使用。 一环高速龙岗 布吉蛇口 南山规划中香密湖路经龙顶山向特区外延伸，三年内修通福龙路；香蜜湖路交通规划：公路梅龙公路 南起梅林关，北接布龙路，到龙华广场。新区大道 南起梅林关，北接现在龙华的人民北路，再 向西接现在的上塘路。 留仙大道 东连民治大道，西接现在留仙大道。 龙大公路 南起（已规划未动
10、工的福龙路）、现在连起 是布龙路，北接东莞大岭山。 南坪快速 西起南头，东到坪地。 福龙公路 南起福田（香环立交），北到拓展区连接龙 大公路。 道路具体规划进度南起福田（香环立交），北到拓展区连接龙 大公路 。一环高速 已动工拟动工已规划交通规划：公路龙华成为京广线和东南沿海高速铁路客运专 线两大国家级干线铁路的终点站和交汇点。 交通规划：铁路现状区位 人口 产业 交通 配套置业者区位 人口 产业 交通 配套前景如何把前景转化为“钱”景？生活配套近期龙华将兴建新行政中心和文艺艺术中心、体育中心 、民康路车段、龙华医院住院大楼。工业大道将进行改造，大部分企业迁入工业园区工业大 道变为商业大道。正
11、在全力酝酿一个新东门或华强北。红木山水厂已经开始动工，估计半年内建成，龙华供水状况 将得到缓解。 塘朗山、羊台山两个大型郊野公园拟动工。 产业聚集区域就业 机会增长交通规划吸引更多关内 人口到龙华居住生活配套拉近龙华与城 市中心的距离提升龙华 居住品质区域就业 人口增长改变人们对 龙华的影响深圳白领第一镇总结：龙华的未来宝安中心区梅林关山湖林海万家灯火星光之约山水天骄 四季花城 风和日丽惠宁阁盛铭居银泉花园 锦绣江南中环花园 新华苑惠宁阁美丽家园 美丽365 大信花园天骏花园 新城市花园 花园广场泰华地块 金地地块金碧世家关口区邻近福田，配套不 完善，人口混杂， 开放性强，关内及 周边企业员工
12、为主民治大 道沿线二线扩关区域，辐射关 内市场，升值潜力大， 但开发水平不高新中心区规划起点高，楼盘 规模较大，土地储 备充足，对周边客 户有较强吸引力边缘地带规模较小，零星分 布，素质较低，价 格制胜待开发 区域发展潜力巨大 可建设用地19平 方公里老城区目前的政治商贸中 心，配套齐备本镇 居民客户为主龙华未来的地产格局商业商业市场是怎样的市场是怎样的龙华镇商业市场分析：25商圈格局2大核心商圈5小外围商圈老汽车站商圈人 民 北 商 圈12龙华镇商圈格局示意图：2大核心商圈核心商圈一：老汽车站商圈 Since 1989 百货业态主要商家南城百货、天虹商场 、 金鹏百货 书店友谊书城、龙华新华
13、书店 酒店港都酒店 银行中国银行 饭店亿康旺角渔村、麦当劳、 文体城 专业市场欢声电器、国盛电器、龙 华国际电子城 发展障碍 住宅群老化 人口总量不足 商店铺面偏小 商品层次偏低 前景&障碍资料来源：尊地地产市场研究中心娱乐影剧院等发展前景 受到人民北商圈崛起的威胁 发展空间不大 核心商圈二：崛起的人民北商圈 Since 1998 超市业态主要商家百佳商场、佳华百货、盈 佳百货、新一佳百货 书店友谊书城、龙华新华书店 酒店粤港潮酒店、金鹏酒店 银行工商银行、发展银行、建设 银行 饭店名典咖啡、环湘楼酒楼、 毛家饭店、龙苑酒楼 专业市场通讯市场、电讯大楼、三 和人才中心 发展障碍 建筑陈旧 交通
14、干道（车流、噪音 ） 西高东低的地形走势 停车位严重不足发展前景 密集的住宅消费人口 美丽AAA3万平方米商业即将加盟 地铁4号线龙华中心站 前景&障碍资料来源：尊地地产市场研究中心 。娱乐君来保龄球馆等核心商圈之核心商家新一佳 超市 3,000 佳 华广 场 百货 25,000 欢 声电 器 电器 6,000 金 鹏百 货 百 货 12,000 天 虹商 场 百 货 20,000龙华电子城 电子 12,500 新一佳 超市 8,000 商家业态经营面积v 品牌商家 逐渐进入v品牌与非 品牌并存时 代龙华外围商圈5小龙万众城商圈万众城商圈 民乐商圈民乐商圈 大浪商圈大浪商圈 清湖商圈清湖商圈
15、油富商圈油富商圈 万众城商圈具备提升规模 。但是，因为它早期的定 位与设计老化，无法满足 大商业入驻的先决条件。 处于农村向城市过渡时期。受 地理环境、交通状态、人口密 度、消费总量、商品档次、消 费人群、停车位置的限制，无 法形成再扩张与提升。 123451234商业市场分析：结论v 商业分布较为凌乱，市场整合度低 v 商品较齐全，但档次低、存在一定的市场空白点 v 大批大商家抢占市场，目前仍未有“领头羊”的出 现 我们该如何我们该如何做做SECTION TWOSECTION TWO我们该如何我们该如何做做项目项目住宅部分住宅部分操作方案操作方案地段优越、交通便利控制总价，降低门槛灵活的付款
16、方式充满个性的定位时尚鲜明的形象参考：小户型的成功秘诀十大热销定律人无我有 人有我精 独具匠心的户型设计高的投资回报率量身定做的商业配套以人为本的物业管理完善的出租交易平台资料来源：尊地地产市场研究中心参考：成功小户型案例产品定位攻略：户型精确定位（15m2-52m2）1、深圳：旭飞华天苑 旭飞华天苑商业配套攻略：成功嫁接商业资源，整体销售营销攻略：创新付款“首期9800，月供 480”，商铺、住宅联动营销推广攻略：人人都能拥有一个家 一把钥匙开启一个完整的家参考：成功小户型案例产品创新：2.8米标准层与4.8米内复式双层立 体空间 2、武汉：汉飞青年城 汉飞青年城 空间创新：巧用“移、借、接” 营销创新：买平方得立方，买房送装修 服务创新：8大套餐（居巢保障师、娱乐前台 等） 参考：成功小户型案例地段强势，为上海接轨国际化的显赫窗口 3、上海：骏豪国际酒店公寓 骏豪
