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1、 华中科技大学硕士学位论文序言2 1 世纪的中国，城市化进程日益加速，城市规模在人口、占地面积、G D P 等多项指标方面急剧膨胀，房地产产业成长的空间巨大。上海作为中国改革开放的桥头堡，作为长江三角洲经济发展的龙头，以及国际“经济中心、金融中心、贸易中心和航运中心”的城市定位，其发展始终走在中国的最前列，连续1 2 年G D P 的告诉增长，2 0 l o 年世博会的主办都使的上海房地产业受益匪浅，得到了强力的发展支撑。上海浦东发展集团( 简称浦发集团) 系一个跨行业的大型国有综合性集团公司，不仅从事以浦东新区为主战场的基础设旌投融资建设，担负这政府赋予的特定职能，也是上海的重量级房地产开发
2、商。因而浦发集团形成了比较成熟的项目投资开发模式：一是代表政府从事公益性的基础设施开发，如地铁、绿化、道路等市政设施开发：二是针对资产划拨为特点的资产变现或流动开发的投资建设；三是狭义的房地产开发，包括政府指导性的住宅如动迁房、中低价位房等非市场化物业开发，完全市场化运营的商品房开发和商业地产项目的投资等。面对房地产行业的整体调整，以及由于国际资本群雄逐鹿而导致风云变幻的上海房地产市场，房地产企业普遍缺乏战略管理和核心竞争力的劣势全面暴露，从政府、开发商和金融机构合某推动房地产产业跨越式、粗放型扩展，到目前，由于三方各自目标的分歧，分别按自身利益进行风险管理，从而导致整个产业资金短缺、管理滞后
3、、抗风险力下降，很多企业甚至面临生存危机。为此，集团根据当前的宏观环境进行必要的补充和修改，全面分析房地产投资项目的核心三角关系，即政府、金融机构和开发企业的相互依存和相互促进、相互影响的关系，围绕核心资源建设核心能力，加强投资的风险管理，形成了以“资本运营为核心的房地产价值链管理”作为上海浦发集团投资管理的基本理念和发展战略。华中科技大学硕士学位论文1 房地产行业和国有集团现状分析1 1 房地产业现状分析入世导致我国市场供求格局发生重大改变。以劳动密集型产品为代表的出口产品市场基本已饱和，而进口商品的增加又导致国内本己供求平衡的市场处于供过于求的状态，其直接后果便是棉麻大战、空调大战、电视机
4、大战的频频爆发，国内产业经营和投资环境相对恶化。预计这一趋势至少要持续到2 0 0 6 年。相比之下，房地产业获得了快速发展的时机，各种银行资本、民间资金集中进入房地产业，而1 9 9 6年以来连续9 次下调银行利率更是刺激了市场需求的急剧扩张。由此，伴随金融风险持续增长的房地产市场供需两旺的格局形成。1 1 土地政策环境土地政策的变迁主要体现在土地使用权出让方式的变化上。上海自2 0 0 1 年7 月1 日发布上海市人民政府关于修改( 上海市土地使用权出让办法) 的规定，规定六类经营性建设项目用地必须通过土地招标拍卖方式进行。2 0 0 3 年7 月3 1 日，国务院召开全国进一步治理整顿土
5、地市场秩序电视电话会议，就清理整顿各类开发区用地、加强土地管理做出部署。根据国务院的统一部署，上海市又开展了进一步治理整顿土地市场秩序和经营性土地使用权招标拍卖出让执法监察工作。为了确保土地出让公开招标制度化的实现，政府采取了两项措施：( 1 ) 对经营性土地出让全面实施公开招标。包括对旧区改造地块、一城九镇建设地块、片林地块等，都将通过政府储备，熟地出让方式，纳入土地公开招标，对重大工程配套商品房项目供地，也要用项目招标方式，优先选择有实力有信誉的开发商。( 2 ) 逐步完善土地招标拍卖挂牌出让制度。完善和优化土地招标流程，制定严格的评标程序和标准，坚决杜绝各种人为因素的干扰。2 ) 金融政
6、策变迁东南亚金融危机期间人民币未贬值以及入世导致国内商品市场供求竞争的自热华中科技大学硕士学位论文化等因素导致民间资金加速涌入房地产市场的供给与需求层面。由于房地产市场交易规则的市场化程度还有待提升，与房地产业相关的金融风险急剧攀升，金融市场亟待整肃。央行“1 2 1 ”号文的出台，为类似于浦发集团的国有企业进入房地产业提供了个千载难逢的机遇。( 1 ) 导致房地产企业优胜劣汰。央行“1 2 l “号文提高了房贷的门槛，这将使得那些自有资金不足、信誉不良的开发商逐步淡出，而那些有实力的开发商将从中受益。据调查，2 0 0 3 年9 月上海票据市场的过桥资金日利率已达千分之三的新高位。部分内资的
7、退出，外资暂时未能进入，形成了房地产业投资领域资金上的阶段性真空。( 2 ) 加快商品房产品结构的调整。央行房贷新政策向开发商发出了一个十分强烈的明显的信号：必须加快调整房地产产品的开发结构。新政策通过贷款条件、开发业绩、贷款利率和额度等多个方面引导企业调整产品结构，少生产高档商品房，多生产中低档商品房。明确规定购买高档商品房、别墅的首付比例要提高，而且不能享受优惠贷款利率。这些都将有利于房地产业产品结构的调整，生产更多更好的中低档商品住宅。3 1 行业内竞争状况分析企业的发展状况很大程度上是基于和竞争对手以及合作者的博弈；围绕与企业经营直接相连的各类利益主体，我们可以总结出以下五种市场力量：
8、供方、买方、互补晶厂商、同行厂商、潜在进入者。企业的市场地位是与这五类力量的市场互动的结果。( 1 ) 供方的分析：房地产行业未来的发展趋势是高科技化，上海作为国际性大都市，是中国对外的窗口，对房地产业的要求将与国际接轨，这为房地产开发商既带来了挑战，同时也是一个机遇。浦发集团应紧跟国际房地产开发的最新动态，坚持技术上的高起点，公司时整合建筑材料提供商、物业经营管理公司，对房地产产业链进行有效整合。( 2 ) 买方的需求分析：上海的房地产市场买方需求庞大，这为浦发集团切入房地产行业提供了坚实的基础。( 3 ) 互补品的相互支持和联盟：对政府公共产品供给规划( 如交通、休闲、教育、华中科技大学硕
9、士学位论文= ：= = = = = ：= = = = = = ：= = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = ：购物等方面) 的密切关注；对互补品厂商( 购物、物业、社会服务等行业) 的战略规划的了解，可以建立合作或联盟关系。f 4 1 对同行的实力分析和定位的密切关注：对浦东主要的地产开发商的经营状况和未来的战略举动给予高度关注，看清未来双方交锋时，成功的主要决定因素，从而及早应对，未雨绸缪。上海的房地产市场正处于战国时代，而产业成熟的标志是进入寡头垄断时代，浦发集团应抓住机遇，
10、快速发展，成为行业的有力竞争者。( 5 ) 潜在进入者的分析：对房地产现有市场的潜在进入者保持一种警惕，抢先构筑相应的壁垒，事前建立预警机制；对外资的进入效应进行详尽的研究并制定相应的长远对策。1 2 国有集团房地产开发现状分析国资委的成立，拉开了国有资产管理体制改革的序幕。当前及今后几年的工作重点，将放在对现有国有资产管理体制的改革上。新构建的国有资产管理机构将履行六项主要职责：一是根据国务院授权，依照公司法等法律和行政法规履行出资人职责，指导推进国有企业改革和重组；对所监管企业国有资产的保值增值进行监督，加强国有资产的管理工作；推进国有企业的现代企业制度建设，完善公司治理结构：推动国有经济
11、结构和布局的战略性调整；二是代表国家向部分大型企业派出监事会；负责监事会的日常管理工作；三是通过法定程序对企业负责人进行任免、考核并根据其经营业绩进行奖惩：建立符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的选人、用人机制，完善经营者激励和约束机制；四是通过统计、稽核对所监管国有资产的保值增值情况进行监管；建立和完善国有资产保值增值指标体系，拟订考核标准；维护国有资产出资人的权益；五是起草国有资产管理的法律、行政法规，制定规章制度有关，依法对地方国有资产管理进行指导和监督；六是承办国务院交办的其他事项。由此，国资委将实现由“行政管理职责”向“出资人职责”的功能转变，只当“老板”，不当“婆婆”。浦发
12、集团由浦东新区各局下属投资管理公司合并组建而成的，除新区四大开发4华中科技大学硕士学位论文公司以外，其余国有企业基本集中在浦发集团，她可以说是新区国有企业改革的主要承担者，也是国有企业问题的超密度浓缩。为此，集团专门成立了房地产发展战略研究课题组，作者作为主要成员之一，通过调查、研究和分析，得出浦发集团与其他国有企业、房地产企业一样，面临着如何整合资源优势、跟踪产业发展并适度超前、建立房地产产业核心竞争力的问题。具体的问题有：1 1 政府的影响作为浦东新区重要的国有企业，在得到政府扶持的同时，也承担了许多政府的义务。决策自由度的限制给企业顺应市场变化增加复杂和变数。2 1 集权与分权的问题下属
13、子公司对百万元以上的项目要报浦发集团总部审批，但是由于集团经营层团队的精力有限，特别是如果问题涉及个公司的细节问题，集团总部的决策效率与质量有时不能得到及时有效保证。如何处理好集权和分权是集团公司的一大问题。实际上，集团可以加强内部和外部的审计功能，对你下属子公司摸底，在此基础上，良好的平衡集权和分权便有了操作的基础。3 ) 考核体系和薪酬体系问题首先，良好的考核体系和薪酬体系是对各子公司进行控制的主要手段，集团公司应该通过工资和职位升降等手段来解决好公司最根本的动力机制问题。其次，底层员工合理的收入梯度以及相应的考评也可以形成基层的推动力。4 ) 组织层级的问题目前，集团从总部到最低层次子公
14、司组织层级过多，这样使许多市场化的决策难以实现，以至于贻误战机，怎样进行组织的扁平化之关重要。5 ) 力量分散的问题在竞争日益激烈的房地产市场，力量的集聚无疑是成功的关键。浦发集团并不强大的房地产板块只有“集中优势兵力”方可快速成长；而集团内部的城投、浦建等公司平行出击，及易被环伺的强敌击败，怎样将各子公司的房地产板块集聚起来形成协同优势可以说是浦发集团房地产板块生存与发展的第一问题。华中科技大学硕士学位论文1 3 走出困境的出路通过分析研究，作者结合了当前的宏观环境，全面分析房地产投资项目的核心三角关系，即政府、金融机构和开发企业的相互依存和相互促进、相互影响的关系，围绕核心资源建设核心能力
15、，加强投资的风险管理，从而形成以“资本运营为核心的房地产价值链管理”，只有采用这种投资管理的基本理念和发展战略，类似浦发集团的国有大型企业的房地产产业才能在当前的宏观环境下发展和壮大。6华中科技大学硕士学位论文2 浦发集团资本运营为核心的房地产价值链管理根据对房地产行业现状和国有企业集团，尤其是浦发集团的现状分析后，作者认为到了采用资本运营为核心的房地产价值链管理的必然性。按下来，本文将重点阐述价值链管理的基本概念、内涵、特点和实施的方法。2 1 什么是房地产企业的价值链管理1 ) 基本概念所谓“资本运营为核心的房地产价值链管理”，就是以项目为载体，以资本运营为核心，通过集团内外的产业资源整合
16、为重点，强化服务功能，形成以资本运营和价值链管理为核心能力的房地产开发建设的核心战略，从而克服传统国有房地产企业缺乏核心竞争力和风险管理能力弱的缺陷。实施房地产企业价值链管理必须具备一定的资源优势和整合能力：第一，实现产融结合。产融结合是产业资本发展到一定程度后寻求多元发展、资本运作、产业协调的历史趋势，是产业资本与金融资本间的资本联系、信贷联系和资产证券化( 股票、债券、抵押贷款或实物资产的证券化) ，以及由此产生的人力资本结合、信息资源共享的总和。产融结合特别有利于实现各产业内企业的盈利互补，由于产业资本与金融资本的运转周期不尽相同，两者结合可以有助于熨平经济周期波动导致的冲击。从总体上看，产融结合的基本方式是产业集团投资于金融行业，如投资参股财务公司、银行、证券、信托、基金、保险等金融企业，有的是纯粹为得到投资获利回报，有的则是为了更好地融资，更高境界则是为了实现产业发展的战略协同目标。第二，形成完整的产业链。产业链可以定义为具有某种内在联系的产业集合，这种产业集合是由围绕服务于某种特定需求或进行特定产品生产( 及提供服务) 所涉及到的一
