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1、1第一部分第一部分 项目概述项目概述一、项目概况一、项目概况太平洋购物中心地处吴山广场商圈核心区块，是一座集旅游购物、餐饮休闲、文化娱乐、运动健身为一体的综合性多功能特大型超级 SHOPPING MALL 商业航母。太平洋购物中心西临延安路，东临定安路，南为惠民路，北为红门局路。项目占地面积 25,604（容积率分别为 2.0，3.0，4.96） ，总建筑面积约 107,768，由东楼、西楼和北楼建筑群组成，并形成一个互为连通的整体。建筑高度 24 米，建筑层数地上共 5 层， 地下 2 层（其中地下一层为商场，地下二层为停车库和设备用房） 。为加快建设现代服务业，杭州市近期出台了以延安路为轴
2、，贯穿武林、湖滨、吴山三个商圈，组成“一线三圈”特色商贸区的发展规划。因此，太平洋购物中心作为杭州“构筑大都市、建设新天堂”的重点扶植产业， “聚集吴山商圈人气、提升吴山商圈氛围”的重点工程，倍受市、区两级政府和媒体及业内人士关注。二、环球公司受让太平洋购物中心的基本情况二、环球公司受让太平洋购物中心的基本情况1 1、转让背景、转让背景太平洋购物中心为在建项目，原由浙江浙联房产集团有限公司（以下简称浙联房产）及属下的杭州新泰房地产开发有限公司（以下简称新泰房产）开发。因该项目属商贸项目，浙联房产则以房地产开发专长，对商贸项目缺乏专业经营和管理人才；再则，浙联房产也为了集中资金投入更大的房地产项
3、目，已获得了滨江区 200 多亩土地以及在仓前购得教育用地 4,000 亩；并且浙联房产和浙江环球控股集团有限公司（以下简称环球公司）还有其它合作项目，环球公司从关系资源和获得资源方面给浙联房产有一定的补偿，如环球公司在九堡的 60 亩土地以平价 60 万元/亩与浙联房产合作开发，因此浙联愿意选择环球公司并以较低价格转让太平洋购物中心项目。今年四月，浙联房产将太平洋购物中心大部分房产转让给环球公司。根据环球公司与浙联房产、新泰房产签订的杭州太平洋商业中心房产转让框架协议书 （以下简称框架协议） 。 2 2、根据框架协议，环球公司受让的房产范围如下：、根据框架协议，环球公司受让的房产范围如下：2
4、西楼的全部（地上 1 至 5 层） ，约 26,800；东楼的 1 至 2 层的大部分（除去沿定安路长约 120 米、进深约 16 米的 1 楼，及沿定安路长约 136 米，进深约 20 米的 2 楼浙联房产自留部分） ，约 14,351；东、西、北楼地下一层的全部，约 23,314；东、西、北楼地下二层的大部分，约 10,103；内街，约 3,116。上述房产合计约 77,684，因是在建项目，还未进行实际面积测量。3 3、说明、说明本项目东楼地上一、二层部分房产和三层整层房产属浙联房产；东楼地上四层整层及北楼整幢房产属杭州市上城区文化体育局；其余均属环球公司协议内资产。上述建筑面积以房管部
5、门最终测绘确认为准。双方已达成共识，并将上述剩余部分面积转让给环球公司。交房时的具体装修配套标准，在框架协议中已明确，包括中央空调系统、电梯、新风系统、排污系统、强弱电和智能系统、管道系统等等，并且浙联房产将完成物业的内部一次和外立面装修。浙联房产保证该物业通过规划验收。机动车停车库因层高较高，当时设计中已有考虑可增设机械移动式停车库，停车泊位可增至约 450 辆，该物业周边开放式公共停车位及申报建设的立体停车位，共约 600700 个。西楼第五层因层高较高（设计为 5.8m） ，适合经营高档娱乐场所。目前已有多家洽谈意向部分收购。4 4、投资总预算及项目进展情况、投资总预算及项目进展情况投资
6、总预算投资总预算根据环球公司测算，本项目总投资初步匡算约 11.65 亿元。项目进展情况项目进展情况目前，项目室内二次装修正抓紧进行；商场业态定位策划已基本定局，招商引资工作正紧锣密鼓开展，各项工作进展顺利。环球公司已在杭州注册成立了“杭州太平洋百货中心有限公司” ，由该公司负责整个太平洋购物中心的资本运作、对外招商和物业经营。3第二部分第二部分 项目优势分析项目优势分析一、百货业在杭州还有比较大的成长空间一、百货业在杭州还有比较大的成长空间众所周知，目前杭州的大型百货公司数量较少，且主要是集中在武林广场周边的四家（杭大、百大、银泰、连卡佛）和吴山商圈的解百商厦共五家，大家错位经营，相安无事。
7、而且近几年来，各家公司的销售额每年均以 20%左右的增长速度递增，这在国内其它城市是不可想象的。相比而言，临近的城市如宁波和南京，大型百货公司都在十家以上，销售增长率就比较缓慢。又比如上海，百货公司有 100 多家，竞争相当激烈，经营得好的百货公司的销售额也只是每年小幅增长（增长率为个位数） 。杭州市商业网点 2003-2010 年发展导向性规划纲要显示，至 2002 年年底，杭州市区实现社会消费零售总额 426.36 亿元；到“十五”末期，杭州市区国内生产总值将达到1,680 亿元，平均每年递增 10%，人均达到 5,000 美元；到 2010 年，杭州市区总人口将达到 460 万，而且主要
8、增加在城市南面区块；2002 年杭州市共接待海外游客、国内游客分别为 106 万人次和 2,652 万人次，旅游产业增加 115 亿元。因此，一方面杭州人（包括浙江人）的消费能力是非常强大的，购买力非常旺盛；另一方面也说明杭州的商贸流通业包括百货业还有比较大的增长空间！二、商圈优势二、商圈优势吴山商圈作为一个正在逐步兴起的商圈，但已渐成气候，且在不断升温之中。吴山商圈经过近几年的发展，已逐步形成以商贸为主、商务为辅的集商务、餐馆、休闲、娱乐、大型娱乐、专业市场为一体的全市最大综合商贸区，人流集聚，市场活力强劲，人文历史丰富，公共交通流畅。吴山商圈聚集了解百商厦大型百货公司，涌金广场家乐福大型超
9、市，清波商厦常年房产展示厅，吴山花鸟城专业市场，河坊街仿古游玩及餐饮一条街，耀江广场、涌金广场、吴山名楼、清波商厦等高档写字楼物业，以及上海浦东发展银行，中信实业银行等。据了解，位于涌金广场的家乐福，2004 年的销售额为 2.4 亿元，为家乐福超市在中国4业绩成长最快的单店之一，日前家乐福再扩面 4,000。位于涌金广场的第 2 层和第 3 层定位为流行前线广场，目前正处于火热招商中，已有大批商家加盟包括屈臣氏等，即将于近期开业。吴山商圈是杭州最有特色的集旅游、休闲、购物、商务、餐饮、住宿等的综合性商圈。同时，吴山商圈临近湖滨商业特色街区，湖滨商业街区是目前杭州市政府正在打造的最高档、最时尚
10、、最有品位、定位为杭州城市客厅的国际名品购物街区。吴山商圈及太平洋购物中心能够受到极大的辐射、影响及带动作用。三、交通优势三、交通优势杭州太平洋购物中心，地理位置处在城市闹市中心，距离吴山广场仅 200 米，距著名的西子湖畔 300 米，距杭州火车站 800 米，紧临杭州市南北交通枢纽中河高架上下匝口。杭州市地铁 1 号线已于 2005 年 6 月通过国务院批准，将于 2005 年底动工建设，2010 年建成通车。地铁 1 号线路从城东九堡开始，将沿延安路和西湖大道运行，其吴山广场站在本购物中心门口设有出入口，下个停靠站是火车站，并穿越钱塘江，将滨江高新园区、钱江新城、萧山、富阳等周边地区及车
11、站码头的货物人流串联起来，极大地促进钱江两岸的商贸人员互动，将进一步带动吴山商圈的人气，提升本项目的商业价值。四、规模优势四、规模优势本项目占地面积 25,604，总建筑面积 10 多万平方米，最大商业层面 23,314，且建筑结构合理，设计现代，是目前杭州市乃至整个浙江省单体体量最大的商业项目之一。五、商业模式优势五、商业模式优势太平洋购物中心定位为 SHOPPING MALL，SHOPPING MALL 在国外是一种已经被实践证明的非常成功的商业模式。太平洋购物中心其商业模式和经营理念上已经与国际商业经营模式接轨。SHOPPING MALL 购物中心在美国已经风行了近 30 年的时间，MA
12、LL 一般是很大的建筑，在一个屋顶下有很多商店。多数 MALL 里包括两个或更多的大型百货店，它们被称为“锚店”，意味这些店像锚一样固定，支撑起整个商业城。在锚店连接起来的步行街上，有很多小的各式各样的零售商店，它们依靠锚店来吸引客流。参照国外的经验，SHOPPING MALL 一般建造在交通比较方便、居住人口相对密集的近郊区，一方面有人气的支撑，一方面租金也比较便宜。5但中国目前正处于大规模的城市化进程中，农村人口向城市大量地聚集，而国外一些发达国家已经完成城市化进程，正处于城市人口向郊区分散的过程中。因此根据中国目前的国情，在这样一个交通方便、商业相对成熟的商圈里建造类似 SHOPPING
13、 MALL 的大型购物中心是符合中国发展的实际情况的。目前在中国运作成功的 SHOPPING MALL 中，就有我省宁波市的天一广场。它是一个位于市中心极繁华地段的 MALL，占地约 20 万平方米，有百货区、超市区、娱乐区、酒店区、数码区、家电区、精品区、男装区、中心广场、水幕电影等等。现有太平洋精品百货、乐购超市、数码广场、苏宁电器、新石浦饭店、丽池大浴场、新彩虹夜总会，以及各种珠宝、服饰、通讯、咖啡等店铺，是一处真正集购物、餐饮、休闲、娱乐和旅游功能的大型购物中心。就杭州商业市场总体而言，纯百货经营的商业物业发展已日趋显示疲态，而大型综合类高商业物业将会逐步兴起，杭州还没有类似的大型购物
14、中心。因此像这种类似 SHOPPING MALL 的项目还是非常有前景的。六、定位优势六、定位优势本项目定位于类似 SHOPPING MALL 的大型购物中心，以体育健身休闲为主，而百货、超市、专卖店等购物为辅的经营格局。按照环球公司的布局定位，百货拟占 40%的面积，30%的面积以店中店的形式引进一些国际品牌，另 30%则是体育、健身、娱乐等休闲配套设施。与上城区体育局共同联建的华东地区最大的室内田径场、游泳池等健身中心，其一流的体育设施和“全民健身运动”的健康理念，将给太平洋购物中心的商业营运，带来无限的人流和商机。同时，本项目的定位充分考虑了商业物业发展的趋势，采取统一经营，统一管理的经
15、营模式，因而有效避免了由分割产权销售带来的经营困难问题，降低了经营者之间不必要的内部竞争，从整体上增强了本项目与周边其他项目之间的竞争力。据悉，上城区政府已要求今年年底区文化体育局名下所有的物业应投入使用，并可以全部租用。本项目也可向体育局统租后再出租给其他经营者经营。七、政府大力支持七、政府大力支持上城区政府给吴山商圈的定位是“旅游休闲商务区，打造杭州 ABD” ，希望在此区域大力发展商贸服务业，并明确提出以太平洋购物中心为核心的吴山商圈要对整个上城区的商贸服务业起到一个集聚、辐射和带动作用。在最近草拟的上城区“十一五”规划中，明6确提出太平洋购物中心要成为现代服务业的集聚地、带动周边商贸发
16、展的领头羊！在2005 杭州市商贸服务业（上海）招商引资推荐说明会推荐项目书中，杭州太平洋购物中心项目列于被推荐的 60 个项目中的首位。第三部分第三部分 业态定位、营销策略及项目运作方式业态定位、营销策略及项目运作方式本项目的目标是要建成延安南路吴山商圈集旅游购物、餐饮休闲、文化娱乐、运动健身为一体的综合性多功能特大型品牌商城。一、业态定位建设一、业态定位建设环球公司已经对购物中心各楼层的经营业态作了较为深入的研究，并进行了详细的规划，基本是可行的。借鉴国内外 SHOPPING MALL 的商业特征，围绕着购物、餐饮、休闲、娱乐、健身和旅游等功能设施，确定百货店、主力店、品牌店、餐饮和娱乐等。我们认为首先应确定百货店（在东楼 1 至 2 楼） ，拟考虑引进国外品牌百货公司，打造太平洋购物中心精品百货；也可以面向上海和港澳招商，这是整个购物中心定位的核心。然后确定在西楼地上一至四层可考虑设综合区和精品店，西楼五层，考虑建造娱乐城，经营各种餐饮、娱乐项目，如 KTV、桑拿、足浴等。二、营销策略二、营销策略在
