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1、 深圳市龙岗天安数码新城有限公司 新城市商务大厦的调研报告第 1 页 共 5 页新城市商新城市商务务大厦的大厦的调调研研报报告告一、区域一、区域环环境概况境概况随着城市的不断发展，会受到各种条件的制约，如土地、资源、城市原有规划等等，而龙岗区居深圳六区面积之首，因此，深圳未来的发展在东部，龙岗区作为深圳东部发展主轴，龙岗中心城又是龙岗区的行政文化中心，近几年房地产业发展迅猛，大型住宅楼盘林立，但现有写字楼市场规模较小，有代表性的写字楼有：海关大厦、电子大厦，现正公开租售的写字楼只有新城市商务大厦。这些写字楼都处于位置优越的繁华地带，交通便利，但自身规模都不大，均以单栋建筑为主，没有形成集中的写
2、字楼群，经调查都是只租不售的。二、二、项项目概况目概况项目名称新城市商务大厦项目地址深圳市龙岗区龙城清林中路推广名称新城市智库大厦建筑形态单栋发展商深圳市新城市规划建筑设计有限公司建筑设计深圳市新城市规划建筑设计有限公司总用地面积5000建筑占地2100层数地上 12 层，地下 1 层停车位地下约 90，地上约 20柱间距7.6m7.2m层高5 楼以上 4.2m租赁面积15000电梯F5 以下 6 部，F5 以上 4 部电梯品牌OTIS电梯载重1000kg，10 人物业管理公司深圳市新城市规划建筑设计 有限公司物业管理处物业管理费6.5 元/月 （商业和办公不分）动工时间2006-7-9封顶时
3、间2007-4-29主体竣工2008-1-23入伙时间2008-9深圳市龙岗天安数码新城有限公司 新城市商务大厦的调研报告第 2 页 共 5 页装修情况毛坯招商电话83299999交通配套811 路、832 路、358 路、329 路、353 路、839 路 380 路等项目自身F1-4 预计引进商业、银行和高档餐饮周边配套天虹商场、岁宝百货、万佳百货、世贸中心配套其他配套中国银行、招商银行三、交通及配套三、交通及配套交通状况：交通状况：项目所属地段属于龙岗中心城的核心地段，交通路网发达，公交线路有 811 路、832 路、358 路、329 路、353 路、839 路和 380 路等；主干道
4、有水官高速、龙翔大道和深惠路等。周周边边配套：配套：虽然现阶段该大厦自身商业招租情况一般，但是其所处的地段商务生活氛围都比较浓厚，周边商业形态举步可达，包括金融、餐饮、超市、商场等。四、四、户户型分析型分析新城市商务大厦采用的是框架剪力墙结构，外墙都是落地的玻璃幕墙，材质为高档进口花岗岩与低幅射保温隔热幕墙，部分楼层还有空中花园和阳台，但是柱间距比较近，仅为 7.2 米。内部公共空间发展商装修，保留的 F10、F11 和 F12 为发展商自用，现已开始装修，预计 2008 年 9 月就可以完成装修，整个大厦装有集中式中央空调，计费按流量计算，如果业主不需要的话，可以直接关阀门，不收取空调费，消
5、防到户内，户内顶上的天花都已经装好了消防管和喷淋。深圳市龙岗天安数码新城有限公司 新城市商务大厦的调研报告第 3 页 共 5 页五、五、销销售情况售情况项目周边是龙岗中心城的企事业单位和海关大厦，该写字楼为深圳市新城市规划建筑设计有限公司的自有物业，顶上 3 层作为其自用，F1-4 为商业部分，出租办公的物业只有 F5-9，对外出租的价格在65-80 元/月左右，据招商部的物业主管讲，F7 层被保园创业园租用了约 1200，F5 层也有一半被租出去了，商业部分真功夫、必胜客都正在谈。大楼的南面因为处于背巷，因此 F2 设置了一些小单位的商业。六、客六、客户户分析分析该写字楼的项目定位以咨询策划
6、等高端智力型服务业为主。从现有招商情况来看，咨询客户以企事业单位、民营企业、个体工商企业、龙岗周边的一些中小型公司为主，但是这些中小型企业可选择物业种类较丰富，一般都在中心城区域的住宅小区、商铺、商住楼等地方办公。七、七、项项目目优优劣劣势势优势优势： ：1、地、地处处繁繁华华地段地段经过近十年的发展，龙岗中心城的规划渐渐有了轮廓，从 03 年新亚洲花园作为龙岗中心城的首个豪宅入世，到逐渐走向成熟和繁华深圳市龙岗天安数码新城有限公司 新城市商务大厦的调研报告第 4 页 共 5 页的中心城片区，引领整个龙岗区的发展。现在，该片区已发展成为集商务办公、休闲、高档住宅于一体的多功能区。2、商、商业业
7、配套氛配套氛围浓围浓厚厚写字楼的商务属性使其对周边配套的要求大大高于住宅，而该项目的商业、金融、交通网络成熟，龙岗中心城仅有的几个商场都在其周边，中国银行、招商银行、农村商业银行都离的不远，而中心城的另一写字楼海关大厦也在项目周边，妇幼中心、检验检疫局等政府机关围绕其两侧，商务氛围浓厚。3、楼、楼盘质盘质素素较较高高该楼盘是由深圳市新城市规划建筑设计有限公司开发的，其前身是 1993 年成立的深圳市龙岗区规划建筑设计院，它是深圳市规划与国土资源局龙岗分局的下属事业单位。因此，从楼盘性质来讲，应该属于公有的，并且该设计院现在的办公比较分散，在尚景花园等小区都有分布，设计院是该楼盘的主要用户，因此
8、，无论从合理体贴的设计到高品质的办公硬件环境、齐全的配套和规划，都可以证明其为优秀的办公物业。劣劣势势： ：1、物、物业业管理服管理服务务水平有待考水平有待考验验该项目用地属于政府直接划拨所有，而发展商又为前政府事业单位，物业管理处为其下属分支，负责招商的主管经验比较欠缺，对后期能否提供专业的物业服务还有待时间的检验。八、八、总结总结深圳市龙岗天安数码新城有限公司 新城市商务大厦的调研报告第 5 页 共 5 页今年以来，由于受宏观经济、银行信贷、企业数量、产业结构变化等因素影响，大部分客户对市场持观望态度，原有购买意向的也转入租赁需求；相比较区域功能、配套设施、商务氛围来讲，新城市商务大厦明显要优于我们，现阶段给到客户的信心强的多；从微观层面的写字楼硬件品质、物业管理水平、销售策略租赁服务上，我们项目以专业化服务略胜一筹。调研时间：2008 年 6 月 22 日
