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1、随着房地产二、三级市场的开放，住房制度改革中的已购公房入市交易，土地制度改革 中的土地使用权交易和金融改革中的住房贷款，无不与房地产价格和价格评估有关系。房 地产估价机构在房地产市场中实施“一门式”服务，房地产估价师更是任重道远。二者在 房地产二、三级市场中具有举足轻重的地位，并发挥着桥梁和纽带的作用。 一、只有房地产估价结果的权威性、独立性和公正性，才能达到房地产价格的 公平和合理，维护房地产市场的正常秩序。价格是市场的重要信息，是社 会需求的尺度、标志和晴雨表。房地产这种特殊商品也不例外，房地产的 核心问题即价格也是房地产市场供求的晴雨表，不符合社会资源配置的房 地产价格必然制约着正常的房
2、地产交易，或使房地产市场发生扭曲。房地 产估价师的任务或责任就是以其评估结果的权威性、独立性和公正性，来 达到房地产价格的公平和合理，维护房地产市场的正常交易。因此，房地 产估价师对于平抑房地产价格，抵制房地产转移中的隐价瞒价，保护双方 当事人的合法权益起着价格卫士的作用。国家提出在房地产交易中明显低 于市场价格的应予以评估，然而，这种“明显”是建立在何种价格基础上， 首先也应该有一个标准，这个标准就需要由房地产估价师按法定的评估程 序，运用科学的评估方法，在一定时间、一定城市内，依照房屋结构等级、 质量标准和房屋的建成年代、装修装璜状况等测算出房屋的市场价格，以 供房地产交易市场参考。任何人
3、在未到房屋所在地现场勘察，对一宗房地 产的区位、环境、交易、楼层朝向等个别因素不明确的情况下，凭直觉是 不可能判定交易房屋的准确价格的，更何况城市之大，价格的变化又是随 着市场的价值在随时波动。因此，房地产估价机构就要定期提供房地产市 场行情，房地产估价师就应该按照价值规律、定期调查、演算、评估出房 屋的价格。 二、 为缴纳房地产税费提供法定的价格依据。按照国家的有关法律法规的规 定，房地产转移应缴纳契税、营业税、印花税、手续费等，其税率标准国 家有明确规定，但其缴纳税费的客观度则应依据房地产估价机构和房地产 估价师评估出的房地产公开市场价值计收。在房地产二、三级市场中，涉 税评估是保证国家在
4、房地产市场中税收的重要环节。房地产涉税评估由于 量大面广，在国外是房地产估价中的重要组成部分。根据国外的经验，涉 税评估由于要遵循相关税收法规、条例，涉及到社会公众广泛的利益与权 益，因此，可由政府公务员中的房地产估价人员或由政府委托信誉好的社 会房地产估价机构进行评估。目前各主要税种涉及的房地产估价业务都必 须由房地产估价师完成：一是为征收营业税进行的估价，这种估价与转让 房地产估价类似，房地产估价师对此项估价要持慎重的态度，以中华人 民共和国营业税暂行条例 、 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 为依据。二是为征收土地增值税进行的估价，房地产估价师应以中华人 民共和国城市土地使用税暂行条
5、例和当地制定的实施细则为依据，合理 划分土地等级。三是为征收房产税进行的估价，应以中华人民共和国房 产税暂行条例和当地制定的实施细则为依据，房产税的计税依据为房产 余值或租金收入，其价值的依据以评估确认为主。四是为征收契税而进行 的估价，即房地产权益发生转移或变更时须评估其客观合理的价格或价值， 以便在市场上形成公允的市场价格。房地产赠与和交换时为保证契税征收 的估价。也应采用公开市场标准并对该房地产市场价格或交换差价进行评 估。三、为房地产二、三级市场开放后房地产抵押提供依据。房地产二、三级市场 开放后，金融机构推出住房贷款以满足人们改善住房条件、提高住房水平 的需要，因此，房地产估价机构受
6、理的住房贷款估价业务也越来越多。房 地产抵押价值评估中，房地产估价师应该依据中华人民共和国担保法 、 中华人民共和国城市房地产管理法 、 城市房地产抵押管理办法以及 当地的其它规定进行，采用公开市场价值标准，房地产估价师应该明确未 来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响，以规避在估价 过程中出现的金融风险责任。房地产抵押价值评估时，房地产估价师还必 须考虑一旦抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或 拍卖、变卖该房地产时，该房地产能实现客观合理价格折算到没有抵押权 时的价值，当然由于这种预期的价值评估难以准确把握，实际评估的抵押 价值是房地产设定抵押权时的价值，为此，
7、评估时应充分考虑未来金融风 险问题。 四、房地产市场中纠纷不断发生，房地产估价师提供合理估价是为有效解决房 地产纠纷。随着房地产二、三级市场的发展，涉及房地产纠纷的估价呈逐 渐上升趋势。这些纠纷的解决，经常需要房地产估价师为纠纷仲裁方、纠 纷的一方或双方、人民法院等提供估价服务。纠纷目的下的房产估价，除 需要遵循一般房地产估价的原则和方法外，还应该充分了解纠纷多方的立 场和意见，以便作出公正、客观、合理的估价。 五、五、为房地产二、三级市场中客户确定房屋的租售比例提供服务。随着住 房二级市场的发展，城镇不少乔迁新房或准备购新房的家庭，对于决定旧 房出租合算还是出售合算是一个难题。由于房屋商品的
8、特殊价格，房屋升 值潜力的大小、房屋财产处理心理的不同、家庭生活水平的差异以及国家 政策的变化等原因，使房屋租与卖之间也存在着不同的商机或机遇。这些 问题需要房地产估价师进行估价测算时，应从现行银行利率来看出租比出 售哪个有更多的获利能力，评估出租、出卖二者的得失比，由业主确定是 出租还是出售。 总之，任何事物进入市场后，都必须而且只能有一个游戏规划，即一个价 格体系。随着房地产二、三级市场的开放，由于中间环节全是市场行为， 房地产市场的核心，即价格评估的重任就需要房地产估价机构和房地产估 价师来承担。我国房地产估价工作起步晚，但加入 wto 后的房地产二、三 级市场会更加活跃，房地产估价师面
9、对房地产转让、房地产的抵押、买卖、 出租、析产、作价入股、企业改制、拍卖、法院仲裁等不同的估介目的， 要采用不同的估介方法，使估价程序符合房地产估价规范的要求、估 价结果符合房地产市场发展的经济规律及法律、法规的要求。因此，房地 产估价机构和房地产估价师在开放的二、三级市场中的作用和地位是十分 重要的。要规范房地产市场，必须进行房地产估价，只有这样，才能维护 房地产当事人的合法权益、使房地产估价制度步入规范化、法制化的轨道 并与国际惯例接轨，保证并促进我国房地产业持续、快速、健康发展。 房地产估价的作用1、买房卖房交易时的参考标准 交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，以评
10、估价作为交易 价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解，期望值相差太远而影响交易的正常 进行。2、缴纳房产税费的依据 交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显 低于市场价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估 的价格作为缴纳税费的依据。3、房产保险 房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或 损失程度评估。房地产投保时的保险价值评估，是评估有可能因自然灾害或意外事故而遭 受损失折建筑物的价值。 4、申请银行贷款 向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物 的担保
11、价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证实其拥有的房地产价值， 确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。 5、解决房产纠纷 发生房地产纠纷时，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争 议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、 补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行 科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷 提供参考依据。 房地产估价介入建设项目前期工程咨询的切入点介入建设项目前期工程咨询一方面的房地产估价行业不断拓展业务的需求，同时也是工程 咨询行业提高自身的业务水平和社会影响力的要求。房地产估价可以
12、利用自身所长从多个 点着手为建设项目前期工程咨询提供服务。提供房地产市场分析房地产估价作为一个理论和实践有机结合的房地产市场中介组织，对房地产市场的脉搏有 着系统而科学的把握。不动产估价可以为那些房地产项目的前期工程咨询提供最有力的房 地产市场分析服务，这些技术显然是大多数工程咨询机构和其他中介咨询机构所不能提供 的。参与项目选址分析大多数的建设项目都离不开先拿地，后建设的程序。选择适合的建设位置和规模，不仅仅 要考虑生产布局的需要，同样要综合投资成本、区域环境、房地产市场前景、城市规划等 因素，在实现选址成本最低的同时，兼顾房地产的长期发展，避免因规划变动、市场波动 给投资行为带来隐性的损失
13、，促进土地资源的最佳合理配置。参与征地、拆迁安置分析对于所有的新建项目，不论是否属于房地产类，征地拆迁都是其难以避免和十分关键的一 个环节。新实行的项目申请报告通用文本也将建设用地、征地拆迁及移民安置分析作 为其一个重要的章节。而目前，征地拆迁补偿都有房地产估价机构提供补偿价值依据，房 地产估价机构熟悉地区各种征地拆迁补偿市场，熟悉各项补偿和安置政策，更在实际工作 中与被征地、拆迁单位和群众有着密切的沟通和接触，了解他们的所需、所想。由房地产 估价机构为建设项目前期工程咨询提供征地拆迁政策咨询、方案设计、补偿预算，参与移 民安置分析无疑是一个有益的选择。参与投资经济效益分析房地产估价的特长在于
14、其对价值概念的深刻理解和把握，其参与投资经济效益分析重点包 括以下两个方面：I.参与项目投资成本测算房地产估价参与投资成本测算主要是利用房地产估价师所具备的估价理论和执业经验，既 能准确预测项目可能发生的土地征地费用、拆迁费用、开发费用、建筑安装费用、前期费 用等具体科目，又能利用成本法和市场比较法等理论体系，对项目的实际投资成本与市场 成本进行有益的比较和分析，改变工程咨询只对投资项目从整体上进行经济评价的通常做 法，提供经济评价的准确性，提供更多、更准确地投资决策参考依据。II.参与项目投资收益测算对于很多房地产开发项目的投资收益测算，工程咨询单位对其预期销售价格和租金的测算 往往缺乏系统
15、的分析和依据，而房地产估价利用其市场比较法和收益法等理论，结合对房 地产市场的了解，能够对这些重要的收益指标做出比较准确和专业的判断，进而增加工程 咨询成果的可信力。与此同时，对于很多非开发性项目的评价，工程咨询往往将着眼点关注于项目投资运营后 的现金流量分析，预测产业市场前景进而对整个项目进行评判。而房地产估价师有能力运 用科学的方法，对投资项目房地产价值部分在投资经营期各个时点的价值作出比较科学地 判断，这对于准确把握项目的客观运营成本，分析项目的实际运营收益有着重要意义，特 别是对于那些不动产投资占总投资比重较大的项目，房地产估价带来的结论无疑拓展了投 资者的视野，直接影响到投资方案和投
16、资效果。其他技术支持除了上述切入点，房地产估价作为估价行业的主体和房地产市场中最专业的中介咨询机构， 介入建设项目前期工程咨询还可以提供很多具体工作的技术支持。包括：I.提供政策咨询房地产市场的相关政策十分复杂，对于工程咨询单位来说短期完全掌握是不现实的。特别 对于具体的项目和咨询服务，房地产估价可以提供征地拆迁、土地一级开发、土地招拍挂、 工程建设、抵押贷款、房地产租售、房地产课税等方面提供系统的政策咨询服务。II.提供融资方案咨询房地产是金融市场的重要组成部分，房地产投资环节的复杂性，资金需求的庞大性，融资 政策的多变性，使得融资方案成为房地产项目或者房地产投资占重要比重的项目所必须认 真考虑的重点和难点。房地产估价机构利用其对房地产市场、开发流程、贷款流程、金融 市场的了解，及其从事抵押贷款和贷款项目评估的实际经验，可以为项目提供融资方案咨 询。III.提供税收方案咨询房地产相关税收一般占到国家税收收入的 20%以上。房地产开发环节中，将接触到耕地占 用税、土地使用税、土地增值税、房产税、营业税、所得
