《房地产市场价格月度分析报告（6、7）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产市场价格月度分析报告（6、7）（96页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 区域房地产月度报告（2008 年 6-7 月）区域房地产市场价格月度分析报告区域房地产市场价格月度分析报告（20082008 年年 6-76-7 月）月）2008.8区域房地产月度报告（2008 年 6-7 月）本期要点本期要点房价综述：房价综述：7月房地产市场成交惨淡，但房价并没有出现大幅度下滑。在上半年，房地产成交量逐月小幅下降，商品房成交价格除个别城市外大部分地区表现出小幅度震荡回落，二手房市场则保持小幅持续上升态势。然而成交的持续低迷，使得市场上消费者的持币观望氛围更加浓厚，趋于关注奥运后房地产市场的走势，同时9、10月是楼市传统的成交旺季，所以楼市的回暖值得期待。政策导向：政策导向
2、：7 月在市场持续低迷的情况下，部分城市政策面导向出现了不同的风向标，长沙和厦门等一些城市在房产新政上相继推出了一些利市的优惠政策，天津则在预售款监管上加大调控力度。中央级各部委政策层面，在以维稳为重中之重的奥运前，调控政策相对真空，“奥运经济”没实现，也许反而会出现“后奥运景气”。这个可能性发生的前提是货币政策调整。随着奥运圆满落幕，决策层开始发布一些政策信号，预计奥运会后新政或密集出台，其中抑制通胀是重点。房地产市场运行情况：房地产市场运行情况：企业投资能力和动力非常不足，下半年房地产投资完成额增速将继续下滑；银根紧缩政策初见成效，开发商资金链吃紧；消化土地、平衡土地储备和开发资金到位成难
3、点；销售面积与销售额大幅下降，销售放缓明显；商品房空置面积出现小幅回升态势。增量房市场：增量房市场：长三角：长三角：7 月，上海在上半年回归理性温和发展的基础上，房地产市场继续调整，住宅成交明显收缩，是三年来同期最低纪录。7 月的宁波楼市受一线城市房价下降的刺激，笼罩在一片观望气氛之中。南京的认购量和成交量也双双下降。珠三角：珠三角：福州房价依然处于高位运行，保障房则出现量价齐缩现象。深圳楼市遭受 10 年来最强烈的打击，7 月更加成为深圳房市的黑色季节。东莞楼市7 月商品住宅签约均价比 6 月上涨了 9%，但主要是高端别墅价格上升所致。环渤海：环渤海：7 月份北京市场整体走势低迷，成交量有一
4、定幅度的下降，销售更趋萎缩。7 月天津市商品住宅市场形势不容乐观，消费者依然在观望。7 月份青岛住宅成交量普遍低迷，整个楼市无法让人振奋。大连住宅市场正在一步步回暖。3中原：中原：7 月郑州商品住宅市场出现了“量涨价跌”的现象，房价回调，较上月商品住宅均价大跌 536 元/平方米，创近年来单月最大跌幅，而楼市成交量却大幅回升。西安市场销量回升明显，受别墅销量大幅增长影响，普通住宅类和商服用房类物业市场份额有所下调。沿江：沿江：7 月合肥房价平稳发展，房源充足。长沙楼市成交量有明显回暖迹象。武汉成交量略有减少，成交均价较上月下跌 0.80%。西南：西南：7月份，重庆主城房价微降，成交量涨4成。成
5、都成交量微升，供应量增加，销售量也呈小幅增长。7月昆明楼市销量下跌了千套，创了今年新低。存量房市场：存量房市场：（1 1）销售价格：）销售价格： 7 月北京、上海、广州、深圳四大城市存量房销售均价全线下跌，其中深圳的降幅最明显，达到 3.74%。深圳也是唯一同比出现下降的城市，其余城市二手房销售价格同比仍表现为上涨，但涨幅趋缓。（2 2）租赁价格：）租赁价格：7 月份仅上海二手房租赁价格逆向走高，涨幅为 1.32%，其余城市存量房租赁价格均下跌，但是存量房租赁价格的跌幅远低于销售均价的下调幅度。 重点二线城市分析：重点二线城市分析：今年二线城市房价回落几成定局，预计未来一年将是二线城市最困难的
6、时期。（1 1）长沙）长沙：从房贷新政出台到现在，长沙的房价是经历了一番挣扎的，开始是价涨量跌，随后基本持平，近期开始出现或明或暗的降价。长沙房地产尚有较大的发展空间，预计楼市的“冷”只是一种暂时的观望现象，一线城市楼市跳水造成的看跌心理预期也将经过短暂的观望后回暖。（2 2）武汉）武汉：房价还有下降空间，下半年武汉的商品房成交量将继续保持萎缩的态势，价格从整体上看依然呈现横向整理的趋势，上涨缺乏动力，预计武汉房地产市场调整期可能要持续到明年的 4 月到 5 月。（3 3）重庆）重庆：重庆市房地产发展由去年底的高位增长逐渐回归平稳运行，一方面表现在房地产投资保持稳定增长，另一方面商品房销售逐月
7、上升，房价环比基本稳定。下半年，重庆房地产市场将保持平稳较快发展态势，房地产市场将总体呈现“价稳量升”的态势。4一、全国房地产市场概况一、全国房地产市场概况（一）房地产政策导向（一）房地产政策导向1 1、国土资源部紧急叫停建设占用耕地跨省域补充、国土资源部紧急叫停建设占用耕地跨省域补充国土资源部日前下发关于严格耕地占补平衡管理的紧急通知，明确提出，建设占用耕地不得跨省域易地补充，进一步规范本行政区域内耕地占补平衡工作，严格耕地占补平衡监督管理和考核工作，统筹协调建设占用和补充耕地规模。通知强调，未经国务院批准，不得跨省域进行耕地占补平衡。耕地占补平衡必须严格限定在本省（区、市）行政区域内，省级
8、国土资源部门要切实负起监督管理责任。不得跨市（地） 、县（市）设置挂钩项目区，项目区内拆旧复垦的耕地只能用于补充建新占用的耕地。各省（区、市）要切实落实建设用地项目补充耕地与土地整理复垦开发项目挂钩、补充耕地储备库和台账管理等制度，不得通过调剂补充耕地“指标”方式实现占补平衡。2 2、住房和城乡建设部：住宅节能信息写入买房合同、住房和城乡建设部：住宅节能信息写入买房合同近日，住房和城乡建设部公布民用建筑节能信息公示办法 ，今后建设单位应在施工、销售现场张贴民用建筑节能信息，并在房屋买卖合同、住宅质量保证书和使用说明书中载明。该办法自 7 月 15 日实施。 办法指出，房屋买卖合同应包括建筑节能
9、专项内容，由当事人双方对节能性能、节能措施作出承诺性约定。住宅质量保证书应对节能措施的保修期作出明确规定。住宅使用说明书应对围护结构保温工程的保护要求，门窗、采暖空调、通风照明等设施设备的使用注意事项作出明确规定。建设单位未按规定公示建筑节能信息的，将根据节约能源法的相关规定予以处罚。近年来，我国住宅建设的规模和总量很大，但科技投入并未同步跟进。大肆消耗材料和能源，建筑造价大幅上升，维修成本大幅增加，结果浪费资源、污染环境。开发节能住宅，不仅可以提升项目质量，而且使企业从劳动力密集走向技术密集，从根本上提高企业的效率和效益。3 3、三部委联合印发、三部委联合印发 20082008 年廉租住房工
10、作计划年廉租住房工作计划住房和城乡建设部、国家发改委、财政部近日联合印发2008 年廉租住房5工作计划 ，提出了 2008 年廉租住房工作目标、任务和政策措施，并分解到各省（区、市） 。计划提出，2008 年底前，所有县城及以上城市都要根据国务院规定，对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保，有条件的地区要逐步扩大保障范围。2008 年，新增廉租住房保障户数 250 万户（其中实物配租户数 40 万户） ，加上以前年度保障户数，累计廉租住房保障户数将达到 350 万户。梳理近一段时间以来国家的房地产调控政策不难发现， “廉租住房保障”日益成为政府房地产调控的重点。随着廉租房制度的建立和各类保障房制
11、度的建立健全与实施，一个全新的以保障民生为己任的民生地产时代将会悄然而至，房地产业回归理性、回归民生、回归科学发展的新局面将会不断显现。4 4、国土资源部提出小产权房处理原则、国土资源部提出小产权房处理原则日前，由国土资源部提出的关于“小产权房”处理报告已上交国务院。其中的一条重要原则就是，决不能让开发商占小产权房的便宜。前一段时间，国土资源部在全国范围内组织了清理与调查，小产权房主要集中在城市，对土地需求比较紧张的地区，如北京、天津、郑州、济南等地。强调新建小产权房要严肃查处。根据这次清理与调查小产权房所形成的报告，已经上报给了国务院。在报告中，国土资源部已经提出初步的政策。对小产权房的处理
12、有三个原则是必须强调的，新发生的一定要严肃查处；历史形成的，要由地方政府妥善处理；第三个原则就是，决不能让开发商在小产权房中占便宜。小产权房在我国已经存在和发展了十几年，而且自从发展伊始就是明显违背法律规范的行为，在明知产权缺陷，不受法律保护的前提下进行交易的行为，是一种对法律公然的蔑视。在我国推进社会主义民主法制社会建设的过程中，政府必须对违法行为进行强有力的打击，才能提升在民众中的威望和公信力。 5 5、五部门联合通知：继续检查土地使用权出让情况、五部门联合通知：继续检查土地使用权出让情况监察部获悉，监察部、国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、审计署五部门近日联合印发通知，要求各地继续组
13、织开展国有土地使用权出让情况专项清理和检查工作。长期以来，土地市场存在不少的违法批租、违法转让等现象，一些地方政府默许纵容甚至背后操纵违法违规用地，未批先用、以租代征，擅自设立和扩6大开发区，随意调整土地利用总体规划以及违规侵占基本农田等行为，一方面造成了国家的资产损失；另一方面也混乱了土地市场秩序。随着近期违反土地管理规定行为处分办法的出台，相关土地监督部门向土地管理中的违法行为下达了最后通牒，同时表明了监督部门对土地管理中“执法必严、违法必究”的决心。可以预见，未来土地市场将形成公开、有序的阳光市场，这必将有利于房地产开发企业在土地市场上的公平竞争。6 6、两部门联合通知：切实加强对房地产
14、调控政策执行情况的监督检查、两部门联合通知：切实加强对房地产调控政策执行情况的监督检查住房和城乡建设部与监察部近日联合下发了关于加强房地产调控政策执行情况监督检查的通知 ，要求各地区、各有关部门切实加强对房地产调控政策执行情况的监督检查。通知指出，各地建设行政主管部门和监察机关要认真学习贯彻国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格工作意见的通知 、 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见等有关重要文件精神，会同有关部门采取专项检查、联合督查等多种形式，进一步加大房地产调控政策执行情况监督检查工作的力度。一是加强对住房保障工作的监督检查。二是继续开展房地产市场秩序专项
15、整治。三是加强对城市房屋拆迁工作的监督检查。7 7、地方调控信息、地方调控信息（1 1）厦门调整）厦门调整“购房入户购房入户”政策政策8 月 1 日起，厦门市调整并降低了购买商品住房入城镇居民户口的政策门槛。新政策规定，在厦门岛外同安、翔安两区（大同街道、祥平街道、大嶝镇除外）购买商品住房的，除享受原有“购房入户”政策外，新增“购买 7080平方米商品住房可办理不超过 2 人的常住户口”的政策。该政策适用于 2008年 8 月 1 日后通过“招拍挂”公开出让方式取得土地使用权的商品房项目。（2 2）天津出台新建商品房预售资金监管办法）天津出台新建商品房预售资金监管办法天津市国土房管局拟定的天津
16、市新建商品房预售资金监管办法市政府于 6 月 26 日批准，7 月 1 日起施行。7根据该办法规定，新建商品房预售资金监管，遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则，采用全程全额的监管方式，商品房预售资金全程第三方监管购房款不进开发商帐户。（3 3）长沙推出房地产市场优惠政策）长沙推出房地产市场优惠政策7 月下旬，长沙市人民政府发布关于促进我市房地产业健康发展的若干意见 ， 意见从土地、金融、税收以及开发报建等各方面提出相应的优惠政策，目的就是在于增强楼市消费信心，主要有以下几个方面：一、二手房交易综合税暂由 1.98%调整为 1.1%。购买二手普通商品房，按地方所得部分给予全额补贴。二、降低公积金贷款的首付比例。购买第一套商品房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由 30%调整为 20%。贷款最常期限由20 年调整为 30 年。三、对房地产开发过程规费进行一次清理。没有政策规定的坚决取消，能降低标准的尽量降低标准，能后置的尽量后置，能放开的坚决放开。
