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1、1成都龙城成都龙城 1 1 号城策略推广调研报告号城策略推广调研报告一、市场环境分析一、市场环境分析1 1、片区整体分析、片区整体分析1.11.1 龙泉驿区概况龙泉驿区概况行政区划成都市龙泉驿区位于成都市的东郊，距离市中心 13.6 公里。全区现辖 13 镇 6 乡，幅员面积 558 平方公里，人口近 48 万，其中非农业人口 13.3 万，人口城市化水平为27.7。地理气候地质：地势平坦，构造稳定。海拔高度 520m 左右，相对高差 5m 左右，坡度一般小于3。覆盖层天然地基承载力 0.20.5 兆帕，基岩 0.52.4 兆帕，历史资料无破坏性地震发生记载。气候：属亚热带季风气候，四季分明，
2、常年景色葱绿。年平均气温16.6，月平均最高气温 30.8，最低气温 0.7，年平均降雨量 993.9mm，相对湿度 83，无霜期 287 天，平均日照数 190.5 天。交通通讯按照总体规划，开发区内建有宽分别为 50m、40m、30m 的三条主干道和四条环路，总长 28km，与开发区内若干区间道互通成网。公路：开发区交通条件十分优越，依托成都市城市和工业向东发展有“五纵三横“八条公路干线横贯或穿越开发区，已形成四通八达的立体公路网络系统。“五纵“即：成渝高速公路、成南高速公路、老成渝公路（成都龙泉的城市主干道 50m 宽）、成龙公路（40m 宽）、成洛公路（40m 宽）；“三横“即：成都三
3、环路、绕城高速公路、城环公路（连接成都各卫星城的交通干道）。成都经济技术开发区将与成都市城区融为一体，成为成都市的城市新区。铁路：成渝、成昆铁路环绕开发区有 6 个火车站。开发区西距成昆铁路 10km，北距成渝铁路洪安客货站 14.5km，该处设有 2 个大中型物资储运仓库，年货物吞吐能力一百万吨以上。成都距周边城市铁路距离分别为：成都昆明（1100km）；成都西安（842km）；成都重庆（504km）。水远：开发区距重庆九龙港 330km，距泸州国际货运码头 280km。2航空：距全国四大航空港之一的成都双流国际机场 28km，有通往全国各大中城市的国内航线 50 余条，国际航线 3 条（香
4、港、新加坡、曼谷）。口岸：开发区内建设中的国家二类口岸四川成都公路口岸，是西南地区首家具有一关三检（海关、商检、卫检、动植物检）功能和保税仓库的公路货运口岸。通讯：装机容量 15 万站的程控电话主机楼已投入使用，现已开通国际国内直拨电话 4万门。区内建有移动电话和无线寻呼基站以及城市的 IC 卡电话 300 多门。四、供水、供电、供气供水：开发区日供水能力已达 1.5 万吨。沿老成渝公路另外新敷设有 10 万吨供水能力即达 25 万吨/日。水文：属都江堰水系，东风渠为饮用、农灌、工业用水源，流量为50 立方米/秒，水质达到（GB383883）标准，饮用水源水质达标率 100。开发区地质水源丰富
5、，单孔出水量多为 300500 立方米/日以上，水质均达到矿泉水标准（锶偏硅矿泉水）。地面水达到国家规定标准，水环境质量达到国家标准。排洪河道芦溪河为岷江水系 II 级支流。供电：由成都市大电网直接供电，开发区建有 110kv、220kv 变电站各一座，35kv 变电站若干，装机容量达 30 万 KVA 以上。供气：开发区系四川省石油管理局天然气用气试验示范区，输气管从川东大网主干管直接接口，输气能力为 40 万立方米/日。同时，开发区所在的龙泉驿区是浅层天然气富集区，目前正在规模开采利用中，现有供气能力已达 30 万立方米/日。排水、排污：排雨水、污水管道沿开发区主干道分设，开发区十万吨污水
6、处理厂正在筹建之中，远期规划建设二十万吨污水处理厂。旅游资源开发区所在的龙泉驿区名胜古迹驰名中外，自然风光绮丽多姿。境内近二十万亩的水果种植和独特众多的自然风光，是全国、全省最著名的“花果山风景名胜旅游区“，享誉海内外。境内有 100 多处历史文化遗址，其中明蜀王十座帝王（王妃）陵墓妖已列为国家重点文物保护单位，已开掘的明僖王陵、昭王陵地下宫殿金碧辉煌，精美绝伦堪称一绝。科技教育1.21.2 强者愈强、弱者愈弱强者愈强、弱者愈弱面对罕见的汶川 8 级大地震，成都成为奇迹，中心城区安然无恙。成都，依然安全宜居；成都，投资环境依然看好！但地震导致了成都市房地产消费者观望心态的加重和3房地产市场信心
7、的不足，房地产业的发展受到较大影响。一些小型房产企业顶不住资金压力，房价一跌再跌，有些大盘也顺其潮流，从 5 月到现在出现 1000 多元每平方的差价。也吸引了大量的消费群体。为了更好地向外界介绍成都地震后的情况，以及让购房者更好地了解成都，7 月 18 日-19 日，由成都市人民政府主办、成都市房产管理局承办的 2008 年中国房地产发展高峰论坛在成都市隆重召开，这将是全国房地产业界的一场盛会。2 2、项目楼盘概况、项目楼盘概况项目占地总约 600 亩（含 150 亩主题特色景观公园），是此区域首个低密度新乡村主义风格高品质社区。项目建筑以欧洲民居建筑符号为基础，结合现代主义建筑的构成元素，
8、形成独特的新乡村主义的风格，诠释生态/健康/时尚的生活意境。建筑及园林风格均源于托斯卡纳特有的符号手法，并用现代的营造工艺加以进化发展，从而使之升华为多元化的融合与回归。该项目位于成都市龙泉区大面镇老成渝路与大面西路相交一侧；06 年底东大街沿线通车后从市区盐市口开车抵达本地只需二十分钟。公共交通：大面片区已开通了 4 条过境城市公交（001、218、336、223），可以到达成都市区，同时还有龙泉发往新南门、火车北站、金沙车站等目的地的过往公交车，市民出行十分方便。周边路网发达：三环路、洪十大道、绕城高速路、东大街东延线、成龙大道、成渝高速与龙泉大面相接。未来地铁发展：成都市地铁 2 号线一
9、期工程，东起于大面街道的经济干部管理学院（绕城高速内侧），西止三环路外侧成灌客运站，线路全长约 23 公里，2007 年开工建设，2011 年竣工通车，仅比地铁 1 号线晚 1 年通车。随着成都市五环路和地铁 2 号线的规划建设，大面的交通环境将更加优越。社区规划：极美坡地，醇美居住；园林景观：中西合壁，浑然天成；建筑风格：多元的融合与回归。4开发商:成都志达房产开发有限公司物业顾问公司:招商局物业管理(中国香港)有限公司整合推广单位:联合至成营销机构基本经济技术指标如下：楼盘名称龙城 1 号占地面积400002 平方米车位1：0.7容积率1.4居住总户数2000（1 期）绿化率40%周边配套
10、：毗邻 3000 亩四川师范大学新校区及规划中的 5000 亩天鹅湖公园居住区。位于未来新城东规划居住片区的核心腹地；位于规划中的 5000 亩天鹅湖公园国际生活居住圈，湖面面积达 300 余亩；紧邻 3000 亩川师大新校区等 4 所高校；三圣乡“五朵金花”/十陵风景片区交通状况：大面片区已开通了 4 条过境城市公交（001、218、336、223），可以到达成都市区，同时还有龙泉发往新南门、火车北站、金沙车站等目的地的过往公交车53 3、总体规划、总体规划通过对龙泉驿区开发强度的详细考虑，龙城 1 号总体布局开创了一个独特的居住区域，并且实现了开放空间、公共场所和行人区域的最大化。一如其对
11、龙居之地的要求，人文浓郁，取大地之华美，得自然之赋予。在总体规划设计上以中国传统精髓“龙”的意向为创作原点，规划布局、建筑排列、景观布置及社区的道路皆取自龙体的蜿蜒走势，并通过运用中国传统文化和西方空间概念两种对立力量和谐而又动态的共存于统一体之中。规划设计让坡地变成极品住宅，创造出人性尺度的格局环境。4 4、景观规划、景观规划龙城 1 号，融汇中西方园林艺术精华，随坡起伏，生动自然，勾勒出现代生活的住宅情节，以国际的眼光和气度塑造出富含中国精髓的生态、健康的生活环境。临水而居，在龙城 1 号，水是龙的符号，设计师将龙形抽象化的水系形式，串起景观区域，使之达到自身平衡的生态系统，灵动的水，承载
12、着龙城 1 号的生活。设计师运用独特的设计手法，将固定化了的建筑体融合入自然的韵律，造景起伏、回转、叠翠、自然，并结合超高绿化率与超低容积率，高差达到 7 米的大型绿坡，都做出了独特的设计手法。5 5、周边案例分析、周边案例分析在龙城 1 号周边 3 公里范围内约有 4 座正在开发楼盘，其中恒大集团的恒大绿洲是龙城 1 号的主要竞争对手。5.15.1 恒大绿洲恒大绿洲6恒大地产集团是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业，连续五年荣登中国房地产企业 10 强。拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资
13、质的物业管理公司。现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。 恒大地产集团坚持以诚信为基础，以创新为动力，着力实施精品战略，塑造国际品牌。目前在广州、上海、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京等 20 多个主要城市拥有恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下等系列项目，覆盖中端、中高端、.1 1） 项目概况：项目概况：恒大绿洲总建筑面积约 60 万平方米，由 18 幢高层、27 幢小高层，以及 17 幢空中别墅等组成，采用欧式后现代风格，建筑形体富于明丽时尚的时代气息，又渗透稳重大气的古典气质。以哥特式的尖塔、罗马式的券拱等经典欧式符号和富有地中海特色的浅黄色及灰色诠释优雅生活；造型语
14、言简练，充分体现建筑本身的形体和比例，建筑底部与顶部着重处理，形成典雅的三段式建筑形体感；阳台、飘窗等建筑语言富于变化，形成流畅、和谐的韵律感。超过 7000 平方米的星级会所，洋溢着浓郁的欧式风情，灵动而又不失大气，在风景的掩映下，在阳光的辉映下，宛若一座雄伟的欧洲城堡，极大地提升了整个社区的品质。室内游泳池、中餐厅、健身馆、乒乓球室、儿童游乐中心、棋牌大厅、康体游艺室等配套设施既是上午洽谈及朋友聚会的理想场所，也是全家共享欢乐时光的好地方。恒大绿洲园林采用东南亚皇家风格设计，结合原生地貌和建筑立面，让原生自然与后天杰作浑成一体。以营造和谐、时尚、生态的星级生活为目的，围绕中央湖景区，以长达
15、 70 米中央绿化带为景观主轴，延绵“水景”为主线，连接近万平方米中庭湖景、7景观泳池、观水亭台、凌波木栈道、滨水廊桥、落差 6 米叠级瀑布、溪流浅潭等 7 大观景组团。恒达绿洲优化了功能空间，减掉多余的过道，减掉不实用的奢华空间，减掉设计中的空间损耗，减掉不合理的空间安排，提供全面而妥帖的解决方案。恒大绿洲户型区间70-180 平方米，以 70 平方米的两房、90 平方米的三房、120 平方米的四房为主打户型，一梯二户或四户，厨卫全明。以生活成长为原点优化设计，充分考虑环境、卫生、采光、通风各方面因素，确保户户见景。在多数住宅楼的顶部，结合立面设计退层、跃层户型，在增加户型变化的同时，又丰富
16、了建筑立面。基本经济技术指标如下：楼盘名称恒大绿洲占地面积150000 平方米总建面积600000 平方米容积率4.10居住总户数3500绿化率38%地下车位2500 个开发商:成都恒大银河新城置业有限公司投资商:恒大地产集团成都有限公司物业管理公司:广州金碧物业成都有限公司整合推广单位:成都杰力恩广告公司2 2）项目规划：）项目规划：在项目规划上恒大集团作了很大投入。伴随锦江区政府、华西医院中心配套的东迁，一个新的城东核心轮廓已经呈现。在城东的蓝图中国家 4A 级景区，1000 亩天鹅湖碧波荡漾，6 米落差的浅丘坡地，视野无限扩展。恒大绿洲充分尊重自然落差瀑布，以原生石材，观景塔楼共同组成东南亚皇家风景园林。3 3）景观规划）景观规划恒大绿洲园林采用皇家风格设计，融合东南亚园林与南派亲水文化结合原生地貌和建筑里面，让原生自然与后天杰作浑然一体。以营造和谐、时尚、生态的星级生活为目的，围绕近万平米中央湖景，以长达 70 米中央绿化带为景观主轴。以蜿蜒水景为主线，连接中庭湖景、景观泳池、观景亭台、观景塔楼、叠水瀑布等 7 大景观组团。4 4）销售情况
