《成都伊甸锦江项目报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都伊甸锦江项目报告（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、伊甸锦江项目效益伊甸锦江项目效益分析报告分析报告一、项目基本概况一、项目基本概况项目主要经济技术指标。(1)、伊甸锦江项目位于成都市总府路一环路以内，占地面积 21300 平方米，合 31.93 亩；(2)、用地性质：商业或商住；(3)、容积率:大于或等于 7；按 10 计算(4)、建筑面积：总建筑面积根据容积率 10 确定为 213000 平方米，初步规划正在设计。二、项目周边环境二、项目周边环境1.位置伊甸锦江项目位于成都高档购物街总府路，西邻锦江区政府，紧靠红星路、春熙路和中国西部的“华尔街”东大街，南面是成都地王 8800 万/亩的九龙仓项目。周边商业、娱乐、金融、生活配套相当成熟，是
2、传统的商业中心区，为成都中上阶层人士聚集地。2.项目区域交通状况分析伊甸锦江项目位于成都市中心东西干道总府路上，交通四通八达，距双流机场仅 20 分钟车程，主要公交干线 4、6、55、49、98、56 路等在此经过。交通横贯东西南北，十分便利。三、项目总体定位三、项目总体定位1、总体定位思路：考虑到项目所处位置，确定为商业、写字楼和住宅。将项目定位为商业、写字楼和住宅。因本案对成都写字楼市场的现状和发展趋势分析，成都将会步入一个写字楼发展的黄金时期，且写字楼市场发展的重心仍在商务中心，在未来两三年内，城南二环路以外（天府大道两侧）将会有众多的写字楼项目面市，但至少在目前，项目所在地区域商业、金
3、融、文化、交通、娱乐、生活等配套优势是天府大道两侧区域所无法比拟的，而且项目自然携带的区域高贵气质将会为项目赢得更多的人心。从这个意义上讲，将该项目定位为写字楼是一种较为合理的选择。我们再来看一下写字楼市场项目竞争者的排位情况：分析成都写字楼市场已建和在建项目，无论是从产品设计、配套设置和区域发展潜力来看，按照业内的公开看法，传统的“老三甲” （川信大厦、威斯顿联邦大厦、冠城广场）和“新三甲” （丰德国际、时代广场、开行国际）都是众多外资、合资和国内领袖型企业的首选，当仁不让地成为成都写字楼市场的领军项目，我们项目将与其处于同等位置；而国栋中央商务大厦、玉林风尚、银谷基业等项目，从建筑效果、配
4、套设施和已入驻企业分析，更适合成为国内成长型企业的选择，我们可以把此类项目排在我们项目下位位置；伊甸锦江项目后于以前的所有中高档写字楼，定将成为写字楼市场领军项目，项目可以凭借区位优势和甲级配套赢得更多中外大中型企业的青睐。2、本项目总体定位为：中外大中型企业甲级商务平台甲级商务平台3、项目配套设置项目配套设置按照 5A 级智能化系统进行配置，同时还要保证：1） 有宽敞、气派的大堂和电梯间；2） 电梯数量和运行速度要得到基本保证；3） 要配置多功能会议厅和小型会议室；4） 有员工餐厅；5） 有充足的停车位；6） 分户式空调系统；4、物业管理标准参照成都所有甲级写字楼物业管理收费标准，一般为 1
5、0 元/m217 元/ m2建议我们项目按 15 元/ m2的收费标准进行物业管理并聘请相应的物业管理公司和制定物业管理内容（最好聘请境外著名物管品牌）5、功能定位地下两层：停车场1 5 层：全部商业。630 层：南栋办公写字楼，北栋住宅6、价格定位依据项目甲级写字楼定位标准和成都写字楼市场发展趋势，参照成都甲级写字楼市场租金收取标准，同时依据我们自身项目的软硬件配套水准，本项目平均租金水平可达到 150 元元/ m m2. .月月。但写字楼租金回报每年一般按10 个月进行计算，故本项目年租金回报可达 1500 元元/ m m2。在风险相当的情况下，投资者总是会将有限资金投入到回报率最高的目标
6、上。所以写字楼的投资回报率应参考其他相对成熟的投资目标。目前成都房地产市场上，大多数商铺所承诺的年投资回报率多在 8%左右。所以，可将写字楼年投资回报的基准回报率亦定为 8%。若小于 8%的回报率，则写字楼的可投资性较低，风险较大。根据以上年租金收益和年投资回报率，本项目商业和写字楼部分平均售价为：17500 元元/ m m2，但考虑银行利息及税费因素，实际售卖均价应可达到 15000 元元/ m m2。6、标准面积划分、标准面积划分调查显示，目前成都写字楼的自用客户，一般为成长或创业中的中小型企业，他们对写字楼的面积要求在 150 平方米以内；对投资型客户而言，同时还应充分考虑到每套单位销售
7、价的市场承受力。一但单位面积超过150m2，总价将高达 220 万元以上，则可能吸引的投资客将大幅减少。综合以上分析以及参照成都甲级写字楼一般标准面积划分，可将伊甸锦江项目写字楼主力面积确定为 100150 平方米平方米，对大面积需要客户因项目框架结构特点可灵活确定。四、四、 项目项目 SWOT 分析分析1、项目优势1） 项目设计较新颖，双塔式设计具有一定特色；2） 项目自身保持了一个体量上适中的优势；3） 交通便利（对写字楼项目尤为重要） ；4） 位于成都高尚商务中心区，周边环境生活配套成熟。2、项目劣势主要是公司目前还需资金进行后期的拆迁工作。3、项目机会1） 成都写字楼市场升温，可望迎来
8、成都房地产市场的“写字楼年” ；2） 中高档写字楼市场供求平稳并有较大市场空间；3） 二环外项目由于区域配套设施的不成熟客观上为市区内项目赢得了宝贵的市场机会。4、项目威胁1） 国家政策的调控对投资市场带来了一定的影响；2） 在建和待建写字楼项目众多，且多定位为中高档项目；3） 四川 5.12 特大地震的影响。5、解决思路1） 利用优势弱化劣势；2） 利用机会强化优势。五、 项目裙楼（商业部分）解决方案项目裙楼（商业部分）解决方案在初步设计方案中，项目 1 层5 层设计为大型卖场。我们的建议是：在成都中高档写字楼市场整体状况较好的前提下，通过提升项目品牌力量的做法（可借鉴时代广场和威斯顿联邦大
9、厦做法） ，提高写字楼部分市场售价（一般说来，对中高档项目而言，价格幅度在 1000 元/ m2是在品牌影响范围内）来转移裙楼部分价值，裙楼部分暂不实行销售，而将此部分作为公司资产或分层租赁来获取收益。六、伊甸锦江项目经营效益分析六、伊甸锦江项目经营效益分析 一一. .项目总价值项目总价值 单位：元单位：元项 目 单 价 面积 金 额 一一. .房屋销售收入房屋销售收入 商业商业 楼（商业） 40,000 12,000 480,000,000.00 楼（商业） 35,000 12,000 420,000,000.00 楼（商业） 30,000 12,000 360,000,000.00 楼（商
10、业） 25,000 12,000 300,000,000.00 楼（商业） 20,000 12,000 240,000,000.00 合计合计 60,00060,000 1,800,000,000.001,800,000,000.00 南栋写字楼南栋写字楼 楼楼 11,000 100,000 1,100,000,000.00 合计 100,000 1,100,000,000.00 北栋住宅楼北栋住宅楼 楼楼 7,000 53,000 371,000,000.00 合计 53,001 371,000,000.00 总计总计 213,000213,000 3,271,000,000.003,271
11、,000,000.00 二二. .房屋资产房屋资产 成本平均价 面积 金 额 地下室 2,635 12,000 31,620,000.00 小计小计 31,620,000.0031,620,000.00 收入、资产合计收入、资产合计 3,302,620,000.003,302,620,000.00 二二.成本、成本、费费用、税金及附加用、税金及附加 一一.无形无形资产资产-土地土地3,037.833,037.83 181,050181,050 550,000,000.00550,000,000.00 二.固定资产 单价 面积 金额 （1）土建工程1,600.00 213,000 340,800
12、,000.00 （2）空调280.00 213,000 59,640,000.00 （3）给排水工程50.00 213,000 10,650,000.00 （4）强电150.00 213,000 31,950,000.00 （5）弱电110.00 213,000 23,430,000.00 （6）电、扶梯120.00 213,000 25,560,000.00 （7）消防工程80.00 213,000 17,040,000.00 (8)钢结构213,000 - (9)屋面办公室5.00 213,000 1,065,000.00 (10)绿化、道路投资20.00 213,000 4,260,00
13、0.00 (11)外装、内装300.00 213,000 63,900,000.00 （12）其它20.00 213,000 4,260,000.00 固定固定资产资产小小计计2,735.002,735.00 213,000 582,555,000.00582,555,000.00 开开 发发 间间 接接 费费 用用一.管理费用1.设计费40.00 213,000 8,520,000.00 2.地质勘察、测绘费2.00 213,000 426,000.00 3.项目工程监理费8.00 213,000 1,704,000.00 4.场地平整费1.00 213,000 213,000.00 5.地
14、基213,000 - 6.临建工程费1.00 213,000 213,000.00 7.工资40.00 213,000 8,520,000.00 8.福利费4.20 213,000 894,600.00 9.办公费2.00 213,000 426,000.00 10.交通差旅费2.00 213,000 426,000.00 11.小车费用4.00 213,000 852,000.00 12.通讯费用3.50 213,000 745,500.00 13.房租费3.00 213,000 639,000.00 14.招待费15.00 213,000 3,195,000.00 15.水电费2.00 213,000 426,000.00 16.低值易耗品摊销2.00 213,000 426,000.00 17.折旧费2.00 213,000 426,000.00 18.项目管理费213,000 - 1
