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1、 REPORT 上海国中机构上海国中机构 连云港市场研究报告第第 1 1 页页前前 言言承蒙信任，贵司所属康桥半岛项目准备年底动工，年后推盘，高速度、快节奏运作该项目。针对本项目的现状，我司准备了大量人手进行前期的市场研究和项目研究，经过我司本项目组成员共同努力，现谨向贵司敬呈康桥半岛市场策划报告，敬请贵司详阅，以供项目发展决策之参考。本报告将运用国中机构的专业技能、市场经验和科学方法，从宏观因素、市场因素、地块战略和开发商的发展需求四个基本面，对项目整体进行研究分析，从而拟定一个科学的、最贴近市场动态的项目策划方案。上海国中机构2005 年 11 月 30日REPORT 上海国中机构上海国中
2、机构 连云港市场研究报告第第 2 2 页页目目 录录【壹壹】背景篇背景篇.3 3一、项目基本资料.3二、开发商背景.4三、项目初步研判.4【贰贰】分析篇分析篇.6 6第一章第一章 宏观环境及外部影响因素宏观环境及外部影响因素.6 6一、连云港市基础环境分析.6二、宏观经济运行状况.10三、东部滨海地区发展战略规划.12四、经济开发区发展分析.16五、行业政策对区域房地产影响分析.17第二章第二章 房地产市场总体供需分析房地产市场总体供需分析.2020一、土地市场分析.20二、房地产二级市场分析.21三、房地产三级市场分析.30第三章第三章 类比竞争物业调研分析类比竞争物业调研分析.3131一、
3、重点楼盘厘定.31二、类比物业个案研究.32三、综合评判.39第四章第四章 区域客群结构分析区域客群结构分析.4343一、类比项目客群研究.43二、客群层次划分及需求细分.44第五章第五章 地块条件研究地块条件研究.4646一、项目总体经济技术指标.46二、项目地块条件.46三、地块评述.48【叁叁】定位篇定位篇.4949一、项目 SWOT 分析.49二、项目综合评价及项目发展策略.50三、项目市场定位.51四、开发模式建议.53REPORT 上海国中机构上海国中机构 连云港市场研究报告第第 3 3 页页【壹壹】背景篇背景篇一、项目基本资料一、项目基本资料康桥半岛位于连云港东部城区，与开发区行
4、政中心相连，开发区入口道路东侧黄河路北侧,交通极为便利，区内有引水河，排淡河穿过并与运盐河为界，基地被河流划分为三个部分，即北三角形地块，中部矩形地块，及东部三角形地块。地块东侧为城市公园，三条河流河水清澈饱满,自然条件得天独厚。项目总占总占地面积 96437 平方米，容积率 1.93，总建筑面积 210006 平方米，高层 132490 平方米，占住宅面积 81.6，多层 29884 平方米，占住宅面积 18.4。总计住宅户数 1617 户，车位配比达到 45。其中北部地块和中部地块为金盛房产公司所有，也本案重点考虑的地块，这两块地的总建筑面积 109540 平方米，总户数达到 775 户，
5、其中有 112 户的公寓，车位配比为 50。该项目在设计上充分考虑三条河的水岸特点和远山，将项目设计成多高层混合型高尚住宅，以现代简洁的风格特征，体现出低密度、高绿化率，远山绿水的高档生态的社区。REPORT 上海国中机构上海国中机构 连云港市场研究报告第第 4 4 页页二、开发商背景二、开发商背景本案分别由连云港市金盛房地产开发公司和兴业房地产开发公司取得，三块地紧密相连，唇齿相依，合则俱荣，分则两伤。为更大限度的挖掘地块价值，三块地进行了统一设计，行成一个整体。其中金盛房开公司，通过这些年的努力，在房地产界已经具备了较强的实力，特别在施工建筑和产品质量上更是见长，其中在新浦区的金盛花园已经
6、在连云港市名中获得好评，该项目已近尾声，销售业绩斐然。金盛房开作为一家具备实力，不断成长的公司，康桥半岛项目的运作将使其更上一个台阶。三、项目初步研判三、项目初步研判现状：项目由两家开发公司统一规划，但分别开发销售。思考：设计上的统一，使得项目的规模竞争力大大提升，但营销上的分歧又将分化各自的实力，因此在营销策略上项目必须考虑统一，在分期开发的策略上应该保持相互的差异性，尽量避免同盘竞争。现状：项目设计已现代风格主导，依山傍水,高层占据供应主流。思考：周边现有竞争楼盘久和国际，以国际化大盘路线，获得非常好的销售业绩，如何与竞争市场走差异化的路线，最大限度提升自身价值，消除高层抗行，尤为关键。现
7、状：本案位于东部发展规划核心区域，而连云港市东部发展规划也已经初具雏 形。思考：如何顺应东部开发节奏，充分利用东部发展趋势，是本案定位和推广的重点。现状：本案位于高新开发区内，紧靠新港城大道。思考：在项目的包装上，必须考虑和目标群体特征相衔接，满足目标群体的物质需求和精神需求。现状：项目区域内，待开发量达到 100 万平方米以上。思考：久和国际已经开盘，月亮湾、万润地块等已紧随其后，在整个板块不断作大的REPORT 上海国中机构上海国中机构 连云港市场研究报告第第 5 5 页页过程中，短期竞争不可避免，我们如何规避风险？现状：地块离虚沟约 4 公里，离新浦区中心约 20 多公里左右，距离较远，
8、沿途尚未开发，城市配套相对缺乏，特别对新浦区市民而言，心理距离非常远。思考：如何打破心理障碍，让产品去说话？国中观点：国中观点：差异化策略主导项目营销主方向；差异化策略主导项目营销主方向；产品价值的提升和附加价值的赋予，将是本案创新所在。产品价值的提升和附加价值的赋予，将是本案创新所在。通过上述现状的描述和初步思考，我们将根据房地产市场本身就已经存在的通过上述现状的描述和初步思考，我们将根据房地产市场本身就已经存在的共性：共性：牢固的舞台，来自于四大稳固的支柱：牢固的舞台，来自于四大稳固的支柱：支柱一：开发商的愿景和实力支柱一：开发商的愿景和实力支柱二：项目资格和挖掘潜力支柱二：项目资格和挖掘
9、潜力支柱三：宏观环境的支撑及走势支柱三：宏观环境的支撑及走势支柱四：市场变化的掌控能力支柱四：市场变化的掌控能力下面的章节将根据项目的初步方向和问题点依次展开整个分析过程，为项目下面的章节将根据项目的初步方向和问题点依次展开整个分析过程，为项目的定位提供严密和科学的论证。的定位提供严密和科学的论证。REPORT 上海国中机构上海国中机构 连云港市场研究报告第第 6 6 页页【贰贰】分析篇分析篇第一章第一章 宏观环境及外部影响因素宏观环境及外部影响因素 一、连云港市基础环境分析一、连云港市基础环境分析1 1、 城市概况城市概况连云港市位于中国万里海疆中部，与日本、韩国隔海相望，是新亚欧大陆桥东桥头堡、国家首批沿海开放城市、全国十大海港城市、中国优秀旅游城市
