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1、国际自由城计划打造全球可持续新兴旅游示范城市国际自由城计划总体策划目 录上篇中篇下篇国际旅游岛战略新陵水总体定位国际自由城计划国际自由城计划总体策划上篇：国际旅游岛战略一、引领世界休闲风二、代言中国新使命三、创新海南新模式国际自由城计划总体策划60年风云变幻，作为中国唯一的热带岛屿海南，始终在争议与徘徊中前行，发展定位也几经变化。2010年01月，国务院一纸蓝图关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，确定了海南未来的发展定位，“国际旅游岛”的超级概念，开始搅动海南3.54万平方公里的热土。国际自由城计划总体策划海南国际旅游岛战略是海南省政府勾画的一项战略性举措，也是国家深化特区建设、提升国家
2、全球旅游竞争力战略的直接体现。对国际旅游岛战略的把握，必须站在全球、中国和海南三个尺度进行全面的审视。国际自由城计划总体策划一、引领世界休闲风纵览世界几大成熟国际旅游岛（夏威夷、巴厘岛、济州岛），他们的兴盛多在20世纪6090年代之间，迎合的是世界发达国家在经历了工业文明后，人类对回归自然生活的一种体现和需求，他们的客源市场也主要来自欧美等发达国家，他们引领的是20世纪世界海岛休闲度假潮流。国际自由城计划总体策划无论是彩虹之乡夏威夷、光影交错的热带天堂普吉岛、阳光树影下的度假天堂兰卡威，还是众神垂爱的度假天堂巴厘岛，它们都创造了一个满足国际游客休闲度假和享受欢乐的天堂。国际自由城计划总体策划一
3、个成功开发的热带海岛在吸引大量国际游客的同时，也成为了全球投资的热土。 夏威夷旅游业之所以能进入黄金时期，与日本的投资密不可分。1985年到1995年间，日本对夏威夷的投资至少达120亿美元。这些投资主要集中在房地产和度假设施方面，日本人所拥夏威夷岛上2/3的高级地产、80%的高级酒店和几乎全部的高尔夫球场。国际自由城计划总体策划国际自由城计划总体策划同时，热带海岛通常也是重大国家战略的平台和一个国家对话世界的舞台。海岛名称夏威夷巴厘岛战略举措1961年，夏威夷的发展正式列入国家规划和经济发展计划1965年，夏威夷建立自由贸易区1997年以后，夏威夷出台一系列措施调整产业结构，鼓励发展高技术产
4、业1971年，由SCETO提出长达30年的巴厘旅游业发展规划1964年，综合计划促进济州岛建设 济州岛 1998年，促进综合开发计划扶植、发展济州国际自由城市步入21世纪，休闲浪潮席卷全球，当前几大国际著名海岛已经走过旅游发展的兴盛期，世界呼唤新的国际海岛旅游目的地出现。步入21世纪，绿色经济成为新时期的亮点，旅游业发展有了更广阔的空间和更大的舞台，海南作为一个新兴的旅游地，国际旅游岛战略的适时提出，也将使它成为新兴产业的重点发展地区之一。国际自由城计划总体策划旅游业发展的后发优势 海南旅游发展时间短、起步晚，旅游资源还没有被完全系统的开发，原始生态从根本上说是完好的。富集的旅游综合开发资源
5、海南陆地面积只有3.54万平方公里，却富集着阳光、海水、沙滩、田园、 绿地、民俗、风情、岩洞、温泉、雨林、少数民族风情等国内稀缺、世界不多的热带旅游资源。生态产业与岛屿发展嫁接 在良好的自然环境基础上，海南还利用丰富的可再生能源资源：风能、 太阳能、生物质能、水能、地热能、海洋能等，同时嫁接21世纪低碳环保产业。国际自由城计划总体策划我们认为，在新的时代背景下，海南凭借三大优势，有着巨大的潜力跻身并参与全球海岛竞争，完全有能力引领21世纪世界休闲浪潮，并成为引领世界新兴旅游的风向标。国际自由城计划总体策划二、代言中国新使命今日的中国在世界经济中的话语权已不可同日而语，中国将是世界上最活跃、发展
6、最快的经济体，崛起中的中国迫切需要建设与世界对话的舞台，需要吸引全球资本、吸引全球目光的平台。海南凭借得天独厚的资源，让中国把面向世界的历史重任交给了海南。国际自由城计划总体策划国际旅游岛的雄心应该成为中国占据全球旅游的制高点，国际旅游岛战略不仅有利于推动海南在国际上位置排序前移、提升海南在国际旅游格局中的竞争力，更能促使中国旅游业加速转型升级和建设旅游强国，海南将代言中国旅游业参与国际竞争。国际自由城计划总体策划这意味着国际岛的开发，不仅要建设一批吸引全球游客休闲度假的旅游胜地，世界级休闲娱 乐的度假产品；还要利用“先行先试”的特区优势，培育一大批能够代言中国参与全球旅游市场竞争的旅游品牌和
7、领军企业，这是国家赋予海南的新使命。国际自由城计划总体策划在中国进入休闲的背景下，以亚龙湾国家旅游度假区为标志的滨海开发，为中国培育了一大批在高端度假酒店、高尔夫和休闲地产等方面的领军企业。在国际岛的建设中，还要培育一批在主题公园、邮轮游艇、免税购物、旅游设施生产等方面的全球领军企业，培育一批参与全球竞争的旅游“航母”，引领中国成为全球的旅游强国。国际自由城计划总体策划三、创新海南新模式世界著名旅游岛屿的发展大约经历三个阶段:第一是观光旅游阶段第二是休闲度假阶段第三是多元发展阶段国际自由城计划总体策划第一是观光旅游阶段： 由于国家和区域经济水平较低，缺少大量资金的投入 ，主要利用自然的生态和滨
8、海资源，吸引大量游客前 来观光度假；第二是休闲度假阶段： 随着国家和区域经济水平提高，大量资金投入到高端 酒店、休闲地产和高尔夫为主导的休闲设施上，带来 大批高端人群前来休闲度假和购买房地产。国际自由城计划总体策划第三是多元化发展阶段： 伴随着休闲度假的兴起，大量优良滨海资源被侵占和开发，带来旅游岛屿发展的三大共性问题：第一，休闲产品的同质化问题；第二，区域发展的可持续问题；第三，收入差异的社会性问题。由此，各国政府纷纷提出新的发展计划，推进旅游岛的多元化发展。国际自由城计划总体策划，都处在快速规划和发展中。案例：夏威夷旅游发展三阶段发展阶段自然资源 主导观光 旅游阶段旅游设施 主导休闲 旅游
9、阶段时间节点1921年1950S初期1950S末期1960S初期1960S中期1970S-90S初 期主要特征夏威夷旅游业发展起步，当时的游客量仅有8000人游客数量不过区区数万人夏威夷州的人均国民收入仅相当于美国全国平均水平的80随着人们收入提高有了远距离度假旅游的需求，大型喷气式客机降低了远距 离旅游的运费，夏威夷迎来了旅游发展机遇。1960年，接待游客为29万人次日本人均收入的增加，为夏威夷带来了大量的客源。旅游业最终跃居全州的第一大产业。1970年达到174万人次；到1990年，接 待游客达到697万人次，创收94亿美元，人均收入已经达到20254美元，超过 了美国全国人均18685美
10、元的水平，在50个州中居第10位。夏威夷州共兴建了65个高尔夫球场，7个国家公园、77个州立公园、586个县立公园以及众 多植物园，282个公共网球场、2100个小船泊位以及1600多个冲浪点。旅游主导 下的多元 化展阶段1990S中后期1990S末期到 21世纪初期亚洲经济的衰退直接影响到夏威夷的经济，夏威夷意识到旅游业发展依赖单 一的区域性客源地和度假设施的弊端，开始寻求多元化发展。多元化发展成为夏威夷的一大特色。旅游业占整个州GDP的25%左右。生物科 技、海洋科学、金融服务、电子商务、信息产业、遥感技术甚至军事科学等 国际自由城计划总体策划经过20多年的发展，海南已经迈入以休闲度假为主
11、导的发展阶段，具有全球岛屿开发的三个共性问题，下个阶段是海南怎样向多元化转型发展的关键时期。 要吸取国际海岛的成功经验，避免单一休闲度假开发带来的一系列问题；还要站在区域发展角度，大力培育其他新兴产业，推动国际岛可持续发展。国际自由城计划总体策划第一，以“酒店+别墅+高尔夫+游艇”为主导的亚龙湾区域发展模式，使得休闲度假产品呈现出单一化和同质化的特征。 据资料介绍，从海南东线北起海口，南至三亚，已经有超过120公里长的岸线正在开发，这些项目计划总投资超过1000亿元，目前投入已经超过100亿，岸线主要建设旅游房地产、度假酒店、公共配套设施等项目。国际自由城计划总体策划5863 区及游艇与商业配
12、套城市重点湾区规模（平海岸线长规划配套建设项目 方公里）（公里）海口美丽沙2.26五星级酒店、综合会展演艺中 心、游艇码头、学校、商业中 心、海上观光缆车、220米高观 光塔、住宅东海岸9420度假社区、五星级酒店、水城游 艇码头、公众广场、旅游景区等海口湾0.63.2国际游艇港、度假社区、海上灯 塔酒店、海口大剧院、风情酒吧 街、游艇俱乐部产权式酒店、航 海学校西海岸55.1722行政服务中心、总部经济基地、 金沙湾热带滨海国际旅游度假 区、现代物流仓储产业园区、生 命健康养生基地、教育高科技产 业基地和旅游文化创意产业园区三亚三亚湾17.822高档度假社区及高尔夫与游艇等 配套设施、商业中
13、心、度假酒 店、邮轮码头亚龙湾18.6高尔夫球场、高档度假公寓、别 墅、滨海度假酒店及配套设施海棠湾98.7822.4滨海酒店带、海滩公共服务区、 沙坝公园、全天候游艇港、国际 风情小镇、主题游艇社区、游艇 俱乐部、海洋公园和水族馆、国 家海洋研究院与国际海洋科学中 心、国家海岸湿地公园等。鹿回头半岛顶级度假酒店、高尔夫、度假社 国际自由城计划总体策划6城市重点湾区规模（平海岸线长规划配套建设项目 方公里）（公里）琼海博鳌特别64.314.3国际游艇俱乐部、高尔夫基地、海 规划区景酒店群、度假别墅、养老社区文昌高隆湾铜鼓岭886.64830国家沙滩排球训练基地、度假社区文化体育运动公园、五星级
14、酒店 群、游艇俱乐部、生态公园、海滨 浴场、石头公园、景观大道、高档 住宅、滨海景观步行走廊陵水香水湾7.4712演艺广场、休闲会馆、游艇俱乐 部、水上餐饮和生态公园、12家高 档度假酒店，1个18洞高尔夫球场清水湾21.17123个高尔夫18洞球场、7家五星级酒 店、豪华别墅和度假公寓土福湾5.197家星级度假酒店、8个综合度假 区、1个土福湾旅游文化村、1个黎 苗风情寨、1个温泉度假村、2个主 题公园、1个游艇俱乐部、1个综合 展示中心、1个体育中心、1个行政 商业综合服务区万宁神州半岛388.7度假酒店、顶级滨海别墅、高尔夫 别墅、滨海公寓、配套社区、游艇 港、帆船基地石梅湾126高端度
15、假酒店群、度假公寓、温泉 度假村、大型购物中心、高尔夫球 场、游艇俱乐部、文化村山钦湾- 博鳌特别 规划区57.77.2度假酒店、度假别墅、高尔夫球场 及配套 国际自由城计划总体策划第二，随着 “国际旅游岛”战略出台，各地资本蜂拥而至，海南进入“休闲地产为王”的企业盈利模式，“国际旅游岛”已成为“国际地产岛”。 据统计，在2009年海南全省固定资产投资中，房地产投资占固定资产投资的1/3左右；2009年海南全省房地产相关税收收入70.9亿元，占地税总额的46.89%。国际自由城计划总体策划链接国际旅游岛：独木难支一个楼盘的市值相当于海南一年的GDP。据雅居乐企业内部员工估算，待清水湾全部开发完
16、毕，其市值可达2000亿元人民币，而2009年海南全省的GDP不过1646.6亿在海南建设国际旅游岛获得国务院批准后的5天内，整个海南商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和。国际自由城计划总体策划第三，高端休闲度假产品和房地产的开发，难 以直接“受惠”到本岛居民；大量土地资源的侵蚀，逐渐剥离了本岛民的就业机会，由此带来“富岛”和“贫民”严重的社会性矛盾。 有两种矛盾的声音：一是日益升温的旅游市场以及“国际旅游岛”建设的渐强脚步声；一是因为物价上涨，收入没有增加的本地居民口袋日益紧缩的哀怨声。国际自由城计划总体策划以“一间房”（地产）+“一张床”（酒店）为特征的休闲度假发展模式，不可能给海南带来经济的可持续发展；没有本岛居民收入的增长和就业机会的增加，不可能给海南带来社会的可持续发展。国际自由城计划总体策划根据国际岛发展的阶段，面对发展中诸多的矛盾和问题，我们认为海南需要：打造一个休闲产品新样板创新一个经济发展新模式建设一个代言海南新典范国际自由城计划总体策划中篇：新陵水总体定位一、新陵水的战略选择二、新陵水的战略目标国际
