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1、仙女山竞品楼盘分析重庆联顿大纲n仙女山竞品楼盘项目n区域市场现状与未来趋势分析n项目优势n与各个竞争项目比较的市场机会方向n可能产生的市场机会分析 n可能产生的市场威胁分析n千鸿.仙山流云n中坤.依云美镇n长德.21度洋房n普度.仙女山1号国际休闲度假区n芳草地.雪岭仙山n隆鑫.花漾的山谷n宇昌海.天秀仙居仙女山竞品楼盘项目n开发商：重庆千鸿房地产开发有限公司n外展场：江北观音桥红鼎国际旁n占地面积：147亩n建筑面积：58000平方n建筑密度：29%n容积率：0.59n绿地率：45%n总户数：1064户n当期开盘：600户左右n停车位204个n建筑风格：现代简约式，平屋顶n建筑立面：涂料n配
2、套体系：酒店、会所、运动设施、医疗设施n商业配套：社区商业约700平方，周边商业有农贸市场，风情农庄n物业管理体系：家政服务、事务代办、商务服务千鸿.仙山流云 仙女山.避暑休闲.生活城竞争态势n一期今年10月交房n预计开盘时间：7月10日左右n目前状况：正在办理VIP升值VIP金卡以及 老带新活动n在监管银行有2万元存款即可升级为VIP金卡， 可优惠叠加及优先选房n老带新同时对老客户以及新客户返1%的优惠n户型以一室和两室为主，三房仅几套n面积区间：26-60平米为主的MINI花园洋 房，总价7万元起n客源分析：中年以上二三次置业为主，老 带新占这次客户量的20%-30%优劣势分析n主要优势n
3、临武仙路，昭示性好n小区内部配套完善n前期销售较好，二期销售老带新客户较 多，已形成一定的口碑效应n主要劣势n仙女山的大环境配套目前还在规划阶段n建筑外观不够丰富，缺乏变化n现场包装较差，销售人员素质一般小结n小结n仙女山首个启动楼盘n户型较小，也较为适合重庆旅游地产起 步阶段，对面积和总价控制较好n主力目标客户群为重庆市中老年群体n销售状况：去年开盘至今一期400余套 售罄，目前正在二期推广n今年众多楼盘中首先开盘，以前期的销 售积淀来拉动二期的销售n开发商：长德置业n外展场：江北建新西路车站旁黄金海岸一楼n占地面积：180亩n建筑面积：76600平方n建筑密度：？n容积率：0.635n绿地
4、率：？n总户数：？户n当期开盘：550户左右n停车位：？个n建筑风格：中式蓝瓦白墙坡屋顶n建筑立面：涂料+石材n配套体系：酒店、会所、无公害蔬菜基地、诊所、体育设施长德.21度洋房 仙女山上.原生态小户洋房社区竞争态势n开盘时间：初步定在8月底n目前正在办理VIP卡，凭卡98折优惠n现有2000组客户累积量，其中1000组 客户是在春交会上累积n一期开盘：550套nA组团基本建好，B组团正在建n户型以30-78平米为主，单配、小跃 以及迷你别墅优劣势分析n主要优势n目前竞品楼盘中唯一的中式建筑n户型设计空间利用合理，面积适中，公 摊很小n利用春交会完成蓄水的准备n主要劣势n仙女山的大环境配套目
5、前还在规划阶段n在天坑三硚支路上，临路性较差n现场包装一般，销售人员素质一般小结n小结n规模较小，地理位置较偏n沿用仙山流云设计模式，只是在外观立 面上稍作调整n春交会对其蓄水提供了极大的支撑n户型设计合理中坤.依云美镇n开发商：中坤地产n外展场：解放碑国贸中心麦乐迪中华巷步行街， 江北北城天街2号2-6n占地面积：200余亩n建筑面积：近10万平方n容积率：0.6n绿地率：45%n总户数：1800户n当期开盘：420户左右n停车位：438个n建筑风格：纯欧式别墅群落n建筑立面：涂料n配套体系：依云养生俱乐部、产权式酒店仙女山上.酒店式山水养生别墅群落竞争态势n开盘时间：初步定在8月底n一期开
6、盘：420户n现正在办理依云养生俱乐部VIP卡n这段时间客户流量较少，客户累积量 较少，置业顾问信心上有所动摇n总价8万元起，27-80平米（主力户型 40-60平米），专业化的酒店式物管 ，代租，可进行统一装修依云美镇VIP卡n依云美镇给客户 办理的VIP贵族会 员卡，纸质n凭此卡可以享受 9.9折n此卡可以申请升 级主要户型如下优劣势分析n主要优势n起价低，最低8万元n“养生”主题的推广n景观设计中水系充沛n解放碑和江北双外展场设计n180余平米的独幢设计n主要劣势n地理位置最偏n售楼部偏小、销售道具品质较低、销售人员素 质一般，直接造成来访量和蓄水量少n户型设计进深较长，使用不便小结n小
7、结n销售物料上投入过少使得来访和蓄水情 况不理想n水系的设计是竞品楼盘中的一大亮点n对于“养生”主题的持续推广n地理位置较偏，在仙女山新区的西南角普度.仙女山1号国际休闲度假区n开发商：重庆普度置业有限公司n外展场：江北观音桥香榭里8号n占地面积：216亩n建筑面积：93000平方n建筑密度：22%n容积率：0.65n绿地率：53%n当期开盘：500户左右n建筑风格：欧式休闲n建筑立面：涂料+木质n配套体系：提供精装修菜单、酒店及酒店 式公寓仙女山上.酒店式山水养生别墅群落竞争态势n开盘时间：初步定在7月底8月初n7月5日开始办卡，具体优惠政策未出n一期开盘量：500套，其中别墅一幢7 户，花
8、园洋房一幢13户n客户以40-50岁较多，30岁以下较少 ，二三次置业为主n面积30-80平米为主，为组院别墅， 25-65平米的MINI度假洋房四星级度假酒店效果图主要户型如下组院别墅花园洋房亲情墅n一房一厅n套内面积45平 方，建筑面积 50.40平方n赠送超大私家 花园花园洋房亲情墅n一房一厅带 入户花园n套内面积 41.71平方， 建筑面积 46.88平方n赠送约10平 方露台花园洋房家庭墅n两房一厅n套内面积 52.07平方， 建筑面积 58.53平方n赠送约10平 方露台优劣势分析n优势n销售物料、售楼中心的投入较大，造成 品质较高的印象n人气聚集较高，目前蓄水达到2000组n组院
9、别墅式设计n外观立面丰富多变n劣势n不临仙女山主路n部分户型没有独立功能的厨房，在客厅 里面小结n小结n销售中心选取位置较好，销售物料品质 较高，也直接刺激购房者对该楼盘的品 质认同感n面积80平米以内，有效控制总价n容积率0.65，相对于其他楼盘0.6的容 积率多做了面积n地理位置较偏隆鑫.花漾的山谷n开发商：重庆隆鑫集团n外展场：重庆市高九路花漾湖旁n占地面积：1000亩n建筑面积：33.9万平米n建筑密度：小余30%n容积率：0.6n绿地率：42%n户数：4000余户n当期开盘：800户左右n建筑风格：西班牙n配套体系：精装修（配家电）、3个酒店酒店n酒店式物业管理： 独栋、联排度假别墅
10、：3元/ 平方；独栋、联排度假公寓：1.8元/平方重庆.仙女山.1000亩峰顶渡假别墅群落配套设施n8万平米会所。6000平米渡假酒店。1000 平米中西餐厅。400平米客户服务中心。 9000平米服务会所。n悬崖公园、运动公园、森林公园、月光营 地、青青农场n酒店设施：餐饮、SPA、会议、KTV、茶坊 、雪茄吧、酒吧、书吧、瑜伽房、健身房 、室外泳池、室内温水泳池n综合服务中心：餐饮、住宿、棋牌、健身 房、家政服务、超市、多功能展览厅n客户接待中心：预订、租赁、咨询、超市竞争态势n开盘时间：初步定在10月n具体优惠政策未出，但需要在隆鑫集 团内部认购后才正式对外开盘n一期开盘量：800余套n
11、装修标准：两档，800元/平米和1200 元/平米n面积38-118平米，全部为别墅式设计桑拿会所最大卖点：3200米绝世凌空崖 线景观，236米悬崖落差优劣势分析n优势n目前相对而言各楼盘中品质最高的，品质高体现在售楼 中心的包装以及户外广告的投放上，据称其共投入了约 40块户外n面山临崖具备较大的景观优势n1000亩大盘，营造城的概念，易对购房者产生品质较高 印象n隆鑫集团内部认购对于首期给与极大的支撑n外观立面沿袭隆鑫惯用的西班牙风格，较为纯熟n劣势n价格较贵，预计精装修在4500-5000之间n产品设计有瑕疵n所有房型均未考虑电视墙的位置，开发者认为“以电视为 核心的渡假屋显然毫无情趣
12、”。这一点在与消费者的沟通 上值得商榷n典型的通廊式设计，6-7米的柱距隔成一个个小房间，黑 厨黑卫多小结n优劣势同样明显的楼盘n气势夺人，会产生非常高的知名度及 一定的美誉度，但价格是个瓶颈，而 且客户具体看户型时，会有一些瑕疵芳草地.雪岭仙山n开发商：芳草地房地产开发有限公司n规划设计：加拿大艾克斯帝城市规划 设计有限公司n项目情况：总占地面积1000余亩，n开盘时间：现在时间未定区域市场现状与未来趋势分析n新政、地震导致房地产市场格局变化n80平米以上户型开发量将会增大n观望气氛较浓n赠送露台、私家花园是主流n竞争日益加剧n市场差异化加大新政导致房地产市场格局变化n这种市场格局变化主要体
13、现在两点n一是导致消费市场形成一个阶段持币观 望期，而使房地产在这一时期的消费势 必形成一个缓冲期n二是导致购房者倾向购买低楼层增多， 体现在旅游地产上还有一个变化就是具 备一定投资价值的旅游地产购买面积的 减小80平米以上户型开发量将会增大n目前重庆市旅游地产处于起步阶段， ，市场对其的接受度较弱，因此各竞 争楼盘均将80平米以内的户型作为主 要推广户型，而随着经济的提高和仙 女山避暑休闲的价值得到重庆主城区 居民的认同，其80平米以上户型开发 量必将会增大，必将有开发商在目前 0.6容积率的控制下做独幢和联排的 组合观望气氛较浓n现在开始动工的项目的价格暂时都没 有出来，处于互相观望的阶段
14、，对外 报价均在3000多n7月10日左右仙山流云将会开盘，届 时其价格将会作为参考依据，其他竞 争楼盘必将会对各自楼盘进行价格核 定赠送露台、私家花园是主流n旅游地产的特色使得赠送景观露台、 景观阳台、私家花园是主流n多种户型均在户型上加入了赠送面积 的大小竞争日益加剧n今年该区域除了前期已成功开发的楼 盘仙山流云继续推出后续产品外，还 将出现隆鑫.花漾的山谷、芳草地.雪 岭仙山等品牌大盘，未来还有金科、 武城的开发商即将开发。供给市场增 长过快，给旅游地产刚刚起步的仙女 山后市带来较大压力，市场竞争日趋 激烈。将对开发商开发能力及产品品 质提出严峻的考验市场差异化加大n为了抢占先机，开发商
15、将更加注重开 发楼盘的自身特点，避免同质化，大 打差异化牌，以奇致胜，以吸引不同 的目标市场客户n目前已经出现的产品中有中式、欧式 、现代，户型设计也出现了组院别墅 、别墅群落等设计方式项目优势n规划n地处武丰路，正望仙女山山脉的风光，建筑规划中所有 户型客厅、主卧均正向仙女山脉，真正的望山洋房，能 望见山景的户型占80%以上 n项目海拔1300米，而这个海拔被称为最舒适人居高度。n真正的原山洋房。项目原始地貌高差较大，立体空间感 极佳，规划中强调建筑与自然的融合，不破坏原生态的 山地特征，布局依山势排布，这与仙女山众多楼盘大量 挖方填方来造成坡地相异。山林里面生长出来的房子n低密度高品质社区
16、，容积率仅0.59n项目产品线丰富，依托原始山景风貌修建的原山洋房、 叠拼别墅、联排别墅，可满足社会各阶层休闲度假需求 n布局合理，花园洋房、叠拼别墅、联排别墅等多种不同 物业间各自形成组团，互不干扰又相互呼应 n总平规划有多达10余处气眼，通风及风水设计上佳项目优势n景观n绿化覆盖率高，绿地率近66.8，打造自然健康的“第二居 所” n景观主轴清晰，两条横轴一条纵轴将项目自然分为6个组团， 每个组团景观视线均好性强，且与核心景观距离均不远，布 局较好n仙女山被称为“东方阿尔卑斯”，本案景观系统也承袭阿尔 卑斯景观系，着重体现第二居所概念的“大气、野趣、情趣 ”，以山野、草甸、森林为背景，以植被、灌木、乔木形成 的景观层次系统，以五彩绚烂的四季鲜花形成的花岸线，来 营造充满野趣与浪漫的景观n内部水系丰富，水体贯穿整个小区，充分迎合时下山水美宅 的潮流，成为缺水的仙女山楼盘中一大亮点； n多节点的景观变化，不易使人产生视觉疲劳；n项目内部用10余亩土地打造森林公园，漫步其中，体会纯净 的氧吧，体现了人与自然的和谐统一n观景亭、 木栈道、石景涌泉、花岸线、林荫大道、上山汀步 、时光
