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1、第七章房地产开发项目管理【考情分析】本章难度较小，分值适用，2013 年内容有变化。年份 单项选择题 多项选择题 案例分析题 合计2012年 6题 6分 2题 4分 8题 10分2011年 6题 6分 2题 4分 8题 10分2010年 5题 5分 2题 4分 7题 9分2009年 5题 5分 2题 4分 7题 9分2011、2012 年真题各章分值分析【内容框架】第一节 房地产开发项目管理概述第二节 房地产开发项目勘察设计管理第三节 房地产开发项目工程招标第四节 房地产开发项目合同管理第五节 房地产开发项目实施控制第六节 房地产开发项目竣工验收第一节房地产开发项目管理概述1.房地产开发项目的
2、概念2.房地产开发的特点3.房地产开发项目的特点4.房地产开发项目管理的程序和内容5.房地产开发项目的工程系统构成1.房地产开发项目的含义是指房地产开发企业在一定的质量、时间和费用要求下，从取得房地产开发用地开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程，完成可以满足人们需要的建筑物及其附属设备、设施和环境的一次性任务。2.房地产开发的特点位置固定性项目多样性开发条件差开发周期长投资规模大3.房地产开发项目的特点质量要求较高时间目标的限定性较强（工期）费用目标较强（成本）系统性较强涉及面较广涉及诸多法规政策4.房地产开发项目管理的程序和内容工程建设准备施工招标施工建设竣工验收5.房地产开发项目的
3、系统构成（范围依次减小）【重点难点】房地产开发项目的工程系统构成系统 内涵 案例开发项目 如学校、医院、住宅小区单项工程具有独立设计文件，建成后可以独立发挥效益的项目 办公楼、图书馆单位工程 有独立的设计文件，但不能独立发挥效益图书馆室外工程、主体工程分部工程 定额中的章 如地基基础、楼地面分项工程 定额中的节 模板、砌筑体【2010 年真题】某房地产开发企业拟开发建设一个由十幢住宅、一幢幼儿园和一幢物业服务中心组成的住宅小区。该住宅小区包括（）。A.3 个建设项目B.10 个单项工程C.12 个单项工程D.12 个单位工程答疑编号 5887070101：针对该题提问正确答案C答案解析本题考查
4、房地产开发项目的工程系统。单项工程是指具有独立设计文件的，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的一组配套齐全的工程项目。根据定义，题干中所述共有 12个单项工程。选项 A应该是只有 1个建设项目。参见教材 P162。【2009 年真题】对于房地产开发项目的工程系统构成而言，下列包含关系的说法中，正确的是（）。A.单项工程单位工程分部工程分项工程B.单位工程单项工程分部工程分项工程C.分项工程分部工程单位工程单项工程D.分项工程分部工程单项工程单位工程答疑编号 5887070102：针对该题提问正确答案C答案解析本题考查房地产项目系统的关系。房地产开发项目的工程系统由单项工程、单位工程、分部
5、工程和分项工程构成。参见教材P162。第二节房地产开发项目勘察设计管理1.房地产开发项目勘察设计概述2.房地产开发项目勘察管理3.房地产开发项目设计管理4.工程勘察和工程设计单位资质及质量责任1.房地产开发项目勘察设计概述1.1 工程勘察的内容1.2 工程勘察阶段1.3 工程设计的阶段1.1 工程勘察的内容工程测量工程地质勘察水文地质勘察1.2 工程勘察阶段勘察阶段 要求初步勘察 满足选址和初步设计的要求详细勘察 符合施工图设计的要求施工勘察为施工中遇到的地质问题而进一步勘察包括施工验槽，深基坑施工勘察和桩应力测试，地基加固处理勘察和加固效果检验，施工完成后沉降监测，其他环境工程地质监测1.3
6、 设计阶段划分方案设计初步设计（技术要求简单的项目，经有关主管部门同意，可以不进行此阶段）施工图设计2.房地产开发项目勘察管理2.1 勘察管理的主要任务2.2 房地产开发项目勘察设计工作程序2.1 勘察管理的主要任务编制工程勘察任务书选择勘察单位勘察准备勘察现场监督审查勘察成果报告2.2 房地产开发项目勘察设计工作程序勘察设计任务委托初步勘察与方案设计详细勘察与初步设计施工图设计施工和验收阶段设计后评价3.房地产开发项目设计管理3.1 设计管理的意义3.2 工程设计管理模式和特点3.3 工程设计管理的主要内容3.1 设计管理的意义工程设计管理是开发项目管理的龙头，是确保工程功能、质量和进度的前
7、提和基础，是做好工程投资控制的关键。3.2 工程设计管理模式和特点（三种模式）模式 内涵房地产开发企业直接管理模式 设立工程设计管理机构委托专业咨询公司管理模式 委托专业咨询公司代其进行设计管理，行使设计管理职能委托项目（工程）管理公司管理模式开发企业委托专业的项目管理公司代其对工程设计进行全过程管理【重点难点】房地产开发企业直接管理模式内涵 模式特点开发企业组建设计管理机构1）开发企业需要有很强的专业技术力量和较高的设计管理水平，具有设计评审经验和判断能力2）有利于开发企业对开发项目目标和风险的管制3）开发企业介入设计过深易造成设计方案反复变更，不易发挥设计单位系统分析综合比选的作用【重点难
8、点】委托专业咨询公司管理模式内涵 模式特点开发企业和设计单位订立设计合同，和咨询机构订立咨询合同，咨询公司和设计单位没有合同关系，但开发企业应将委托咨询公司的具体内容和要求及职能书面告知设计单位1） 专业咨询公司长期从事工程咨询服务工作，经验比较丰富，有利于保证质量、进度和节约投资2） 对房地产开发企业的专业技术力量和设计管理水平要求较低【重点难点】委托项目（工程）管理公司模式内涵 模式特点房地产开发企业与设计单位没有合同关系，由项目管理公司独立负责完成工程设计单位选择，并与之签订合同。房地产开发企业有关工程设计意见和要求必须通过项目管理公司予以实现1）项目管理公司全权负责设计委托和设计管理工
9、作，可以大大减轻开发企业的负担2）项目管理公司只承担受委托管理范围内的责任，重大方案报开发企业决策3.3 工程设计管理主要内容编制设计任务书精心选择设计单位（特别要优选项目设计负责人）做好设计文件审查精心组织设计交底建立高效、畅通的联络渠道做好限额设计工作做好设计变更的管理工作【重点难点】设计文件的审查审查的内容（三满足） 审查的形式是否满足设计任务书的要求是否达到该阶段设计深度的要求是否符合国家、行业、和地方的法规、标准的要求开发企业内部专业单项审查专业交叉审查专题审查整体会商外部专家评审委托第三方进行审查【重点难点】图纸会审和设计交底概念 内涵图纸会审 开发企业组织相关单位认真查看施工图纸
10、，汇总问题设计交底 设计单位向各单位介绍设计内容，回答疑问【重点难点】限额设计工作（工程造价控制的关键阶段）阶段 限额设计工作内容初步设计开始前 项目设计负责人应组织专业设计人员与造价工程师进行讨论沟通，确定各专业的设计限额初步设计过程中 专业设计人员与造价工程师沟通设计变更 记录和分析设计变更对工程造价的影响，做好限额设计的动态和全过程管理主要材料和设备招标时 专业设计人员配合确定材料和设备的技术要求，严禁超标采购【重点难点】设计变更管理工作制订设计变更管理办法与流程，所有设计变更必须经过开发企业审批方可实施对于非发生不可的设计变更，发生得越早越好，这样损失越小设计变更时要进行专业会签，确保
11、专业之间协商一致对于重大设计变更，需进行由相关单位参加的技术经济论证和评审开发企业和设计单位应建立对设计变更费用的管理制度，做好动态全程控制4.工程勘察和工程设计单位的资质及质量责任4.1 勘察单位的资质等级4.2 设计单位的资质等级4.3 勘察设计从业人员的资质管理4.4 勘察和设计单位的质量责任4.1 勘察单位的资质等级资质序列 等级工程勘察综合资质 只设甲级工程勘察专业资质 设甲级、乙级，部分专业设丙级工程勘察劳务资质 不分等级4.2 工程设计单位的资质等级资质序列 等级工程设计综合资质 只设甲级工程设计行业资质 设甲级、乙级，个别可设丙级工程设计专业资质 设甲级、乙级工程设计专项资质
12、设甲级、乙级【2011 年真题】关于工程设计单位资质及资质管理的说法错误的是（）。A.工程设计综合资质只设甲、乙两级B.取得工程设计综合资质的企业，可以承接各行业、各等级的建设工程设计业务C.未受聘于建设工程设计单位的设计人员，不得从事建设工程设计活动D.禁止建设工程设计单位允许其他单位以本单位的名义承接建设工程设计业务答疑编号 5887070103：针对该题提问正确答案A答案解析本题考查工程设计单位的资质及管理。工程设计综合资质只设甲级，所以 A选项不对。参见教材 P167。4.3 勘察设计人员的资质从事建设工程勘察、设计活动的专业技术人员，实行执业资格注册管理制度不经注册，不得以注册执业人
13、员名义从事勘察、设计活动4.4 工程勘察和工程设计单位的质量责任严格执行基本建设程序：先勘察、后设计、再施工必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对其质量负责勘察设计成果必须真实、准确勘察设计文件应符合国家规定的勘察设计深度要求必须选用符合国家规定标准的技术和材料作好施工现场服务【重点难点】勘察设计文件的修改确需修改勘察设计文件的，应当由原勘察设计单位修改经原勘察、设计单位书面同意，建设单位也可以委托其他具有相应资质等级的勘察设计单位修改，修改单位对修改的勘察、设计文件承担相应责任施工、监理单位发现勘察设计文件有问题，必须报告建设单位，由建设单位要求勘察设计单位修改勘察、设计文件作重大修
14、改的，建设单位应当报经原审批机关批准后，方可修改【重点难点】勘察设计文件的深度要求（四个阶段）阶段 设计深度勘察文件 应当真实、准确、满足建设工程规划、选址、设计、岩石治理和施工的需要方案设计文件 应当满足编制初步设计文件和控制概算的需要初步设计文件应当满足编制施工招标文件、主要设备材料订货和编制施工图设计文件的需要施工图设计文件应当满足设备材料采购、非标准设备制作和施工的需要，并注明工程合理使用年限【重点难点】勘察设计文件对材料、构配件的选用设计文件中的材料、构配件、设备，应当注明其规格、型号、性能等技术指标除有特殊要求的建筑材料、专用设备和工艺生产线等外，设计单位不得指定生产厂、供应商采用
15、新技术而又没有国家标准的，应当由国家认可的检测机构进行试验、论证，出具检测报告，并经有关部门组织建设工程技术专家委员会审定后，方可使用第三节房地产开发项目工程招标1.房地产开发项目招投标概述2.招标方式3.房地产开发项目工程招标的程序1.房地产开发项目招投标概述工程招标由业主或其代理机构提出交易条件，以征询承包商的最佳方案工程投标承包商为了得到工程合同而向业主或其代理机构发出的响应【重点难点】各种行为在合同法中的性质招标文件要约邀请（因缺少价格条件）投标文件要约中标通知书承诺【2009 年真题】在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是（）。A.承诺B.议价C.要约D.邀约答疑编号
16、 5887070201：针对该题提问 正确答案C答案解析本题考查投标的性质。投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是要约。参见教材 P168。2.招标方式2.1 招标的两种方式招标方式 特点 优点 缺点 适用范围公开招标（无限竞争招标）业主发布招标公告，凡具备相应资质、符合条件的承包商均可投标承包商可选范围大，有利于取得最佳的工程方案评标工作量大，时间长，费用高政府工程或规模较大的工程邀请招标（有限竞争招标）业主邀请具备相应资质与条件的施工单位参加招标，一般不少于三个招标程序简化，节约招标费用和时间，减少风险竞争激烈程度低，可能无法选到最有竞争力的承包商【2011 年真题】与邀请招标相比，公开招标的优点是（）。A.节
