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1、1二级市场策划品控中心深圳中原惠州分公司事业一部 2008年3月31日光耀集团大亚湾项目前期策划顾问报告最好的时代，未必都拥有最好的时点。在变革的市场中寻找项目发展的最佳空间3我们的视角：站在区域发展的角度来思考城市的未来。引言4大亚湾：政治上的惠州版图，经济上的深圳东 岸，它将比肩深圳城市综合体。我位在哪里。引言5地块之于大亚湾，犹如2003以前的宝安，璞玉仍需等待时机的雕琢引言6提要项目的目标理解运营纬度寻求最佳开发时点，实现利益最大化房地产政策转向令市场环境发生变革；在变革中我们通过对市场的立体论证，辨析项目现时开发的可行性，寻求项目发展的最佳空间实现项目发展利益的最大化。位置：大亚湾中
2、 心北区 物业类型：住宅 占地58555m2 建面175665m2战略纬度结合光耀企业战略，以项目发展助推更高企业价值实现结合光耀在本区域的开发战略，采取多种发展策略提升项目价值，形成良好的互动拉升，助推光耀布局惠阳、大亚湾，获取更高企业价值。7观点 当前条件不充分，不建议开发观点一当前项目开发可行性观点二观点三观点四观点五 供需、经济等六大变革带来兴奋点项目发展机会 2010年是项目的开发时点项目开发时机 新都市主义主流住区，现代简约风格为主项目定位与规划 63.3%利润率，高于行业平均水平，保证利益最大化经济效益评估8提要政策：政策转 向及影响/市场 环境 市场：竞争/走势/ 需求/发展
3、项目：项目综合 特征/开发条件要 素/项目资源条件 研判/可行性 思辩:困局/借鉴/ 突破/营销市场变革:交通 网络/产业带 动/城市化 人口递增/土地 匮乏/价格洼 地方 变革带来的兴 奋点时点分析/机 会/开发时间 建议整体定位 主题定位 价值定位 客户定位 产品定位 客户定位 规划设计经济效益评价报告概览立体论证项目可 行性六大变革带来的 兴奋点开发时机建议定位与规划建议经济效益评估9可行性？政策市场项目脉络政策：政策转向及影响/市场环 境市场：竞争/走势/需求/发展思辩：困局/借鉴/突破/营销项目：项目综合特征/开发条件 要素/项目资源条件研判10一石激起千重浪王石万科在全国瞩目下率先
4、降价，旗下共有5个项目实际售价与市场预期相比普遍下调15%至20%，甚至低于同一楼盘前期产品的价格。言论动作- “楼市已经出现拐点”“三五年之后再买房”“心惊肉跳的07年”政策政策转向及影响9.27政策开始转向，开发面临的整体环境出现变化。112005国八条：重在引导 做好供需双向调节，遏制 投机性炒房，控制投资性 购房，鼓励普通商品住房 和经济适用住房建设，合 理引导住房消费。 2006国六条：政策强制性9070政策营业税政策限外政策住房建设规划2007重在执行中低收入保障方向倾斜房贷政策物权法执行货币紧缩以行政手段双头调控供需结构导致供求失衡以货币手段抑制消费能力旨在控制消费释放的节奏，投
5、资型市场影响最大，房 地产市场整体转向。政策政策转向及影响12开发商、购房者动作市场反应9.27政策二套房提高首付比例至40， 利息上调15，多个城市遇冷黄金周较五一及06年成交量明显下降；深圳：十 一成交仅82套，市场开始出现观望态势春节市场持续低靡，观望态势加重，沪、深、穗、莞量 价齐跌，惯性下行漫延至各地区。众多开发商开始或明或暗降价，市场开始 走向价格博弈（ 某大盘跌幅超过50%，万 科第五园、中海大山地、万科运河东一号 推出一批7折团购）1.25央行宣布再次上调存款准 备金至15；政策3.25央行宣布将再次上调存款 准备金至15.5； 深今年计划再建4.5万套保障性住房政策政策转向及
6、影响/整体市场环境表现139.27后深圳市场量价齐跌，08年初市场消化率降到10%历史低值，形势严峻。政策市场环境/深圳市场扫描14整体市场紧随深圳下行之势，下半年消化率极速下滑，到08年年初，消化率低于5%；价格更由高点回落到2007年初水平。政策市场环境/惠州市场扫描15政策导致供求矛盾突出，价格逐步回落。 07年本地全年供求比低于1，至7月峰值后，紧随深圳市场，成交量不断下探，市场消化率低于10%。 截至08年2月，市场一手存量约为5292套，约合574833平米，存量规模放大趋势。市场价格飞速攀升至7月后，紧随深圳市场逐步回落至07年半年前，4000元左右。数据来源：惠州中原市场研究中
7、心政策市场环境/本地市场扫描162007年半岛1号在9月推出联排别墅和高层洋房，作为区域标志性楼盘，前期储备客户量大，而在面临政策调控情况下，客户到访量和成交量明显萎缩，这一现象目前仍在持续。中天彩虹在开盘成交喜人后，受大市走低压力，销售率持续下降，压力巨大。数据来源：惠州中原市场研究中心政策市场环境/本地在售楼盘反应17新天名城作为大亚湾中心北区标志性楼盘，由63%的消化率直降至6%。大亚湾区定位为高端大宅物业的菩提园近两个月出现成交为零的情况，市场面临空前压力。数据来源：惠州中原市场研究中心政策市场环境/本地在售楼盘反应18政策小结1、深圳量价齐跌，惠州紧随跌势惯性下探；2、本地市场当前为
8、投资型比重大，受投资来源的下跌影响整体迅 速走弱；3、本地市场在售项目，成交量萎缩，消化率持续走低，价格回落 ，市场仍然处在浓郁的观望氛围中。区域市场表 现当前项目开发 面临不利市场 环境，风险较 大。本轮市场 调整需一定时 间，回稳需看 大市走向。政策对市场 的转向1、供求失衡此轮宏观调控与以往不同，是以货币政策来抑制 投资型消费，导致了政策性供求失衡，同时有一些后续细则政策 目前还未正式执行，势必影响到此轮政策的消化周期； 2、搁置观望市场不少潜力客户纷纷将购房计划后置，观望市 场走势，寻求新的入市时机； 3、信心受挫最重要的关键点，投资型消费信心受到严重打击 ，消除影响的周期会较长。政策
9、对项目影响19区域内主要竞争楼盘分析未来区域市场竞争大势本项目金湾雅苑中豪项目新际首府荣御东方听涛雅苑新天名城美岸栖庭中联实业中联灿邦惠阳盘一通项目峰景湾市场片区竞争格局竞争项目众多，日趋激烈。20项目名称产品类型预计推 出套数预计推出 面积半岛1号别墅、小高层60095000东方新城别墅、小高层1000130000 棕榈岛多层5510000 碧桂园别墅10040000 光耀城别墅10030000 振业城别墅12050000 彩虹城高层2044350000 左岸春天小高层96085000万城国际高层780100000 星河项目别墅-9000080001200000项目名称产品类型预计推 出套数
10、预计推 出面积 美岸栖庭小高层65457000德州城小高层1000100000菩提园高层400120000 新天名城高层20013000听涛雅苑（小）高层120071000观山悦小高层70060000 新际首座小高、高层70240000 珠江东岸别墅600150000 建艺项目别墅、小高层-103000 滨海新城超高层1046100000 135001500000 预计2008年总体供应量约270万左右，较07年同比增长50%。数据来源：惠州中原市场研究中心市场区域市场走势/2008年供应预测21年份供应 （万）需求 （万）市场存量 （万）需求差额 （万）供/需2004年19.9344.43-
11、24.5-19.67供不应求2005年57.5956.151.44-18.23供不应求2006年83.8191.91-8.1-26.33供不应求2007年191.95120.7671.1944.86供大于求 2008年预计270183.486.6131.46供大于求2009年预计350210140271.46供大于求依据惠州市“十一五”城市建设规划和惠州市城市住房建设规划（2006-2010年 2008年预测： 市区常住人口惠阳区为61.8万人、大亚湾区为15.5万人， 住房需求预测： 惠阳区146.7万、大亚湾区36.7万。08年需求差额为130万，09年为270万。数据来源：惠州中原市场研
12、究中心市场需求分析（整体饱和度分析）22经过分析我们得出。在经过05-07年“9.27”前市场旺盛的状态之后，07年下旬-08 年由于供应量的大幅增加、政策调控的影响，整体市场已经走向过剩。08-10年预 计市场供需差额将达到180万平米，若得不到大规模外围市场购买力的入市， 风险将达到峰值！需求供给市场短缺市场旺盛市场沉寂市场过剩05年06年 07年 08年 09年10205年06年07年08年 09年供应需求03-09年市场供需曲线图03-09年市场饱和度曲线图市场发展04年03年 03年04年数据来源：惠州中原市场研究中心市场需求分析（整体饱和度分析）232007年2008-2010年2
13、006年2005年2005前本地市场经过三年爆炸性增长，正走向高端化、规模化、品牌化，虽受政策调控和深圳市场影响，但惯性动力巨大，0810年区域市场白热化趋势加剧，诸多发展商仍看好远期后市。发展峰值 数据来源：惠州中原市场研究中心丽江花园昊康广场中区华府南山国际 熊猫国际东方新城棕榈岛珠江东岸德州城中天彩虹城振业城新天名城半岛1号菩提园万城建艺项目美岸栖庭翡翠上庄新际首府东部集团中联灿邦合生创展光耀城中联上杨项目碧桂园卓越项目星河项目沿海高速项目天安新阳城中海科技项目中润项目风田水库南面金海岸国际新都市场走势区域地产发展走向24供需竞争市场压力巨大 市场竞争日趋白热化，中近期 入市项目众多，压
14、迫有限的需求 空间。开发商仍旧看好远期市场，近年 开发惯性在中近期得以显现，供 应将逐步增加，07年后期供求失 衡至09年达到历年峰值。中近期市场处于高度 饱和度状态;项目中近期开发面 临巨大的竞争压强 。市场小结25项目开发条件可行性审视项目物业类型宜居型住宅区位规划中的大亚湾中心区（ CBD）北，规划中的核心 居住区带项目规模占5.5万平方，17万平方， 小规模资源内部无独有资源，外围可 利用配套缺乏，共享区域 整体配套。 项目综合特征城市 小型主流住区26项目开发条件可行性不同规模住宅项目开发模式小盘建设大型社区 注重功能多元化 营建配套，满足内需 以长期价值增长为开发目标小型住区 以单
15、一功能开发 借助外部资源，满足内需 追求短期市场价值最大大盘造城大盘依赖性小，投资大； 小型住区开发依赖性强，在配套缺失的区域 较被动。I.小盘建楼，大盘造城；II.小盘卖房子，大盘卖生活；III.小盘赢短期利润，大盘赢取 长期品牌；27小型住区的竞争模式借势占位-借用外部资源，时机，快速实现开发价值；差异化占位-塑造差异，满足需求空白点；特色占位-体现优势的特色主题，实现市场占位；追随占位-紧随区域规划与配套发展，满足区域需求。1234适用条件 具有一定基础的市政配套条件； 有区域内其它项目不具备的独特资源，具有打造不可复 制核心竞争力潜质； 处于市场高涨期，市场供不应求，规划正迅速实施。项
16、目开发条件可行性28项目开发条件可行性项 目 地 块 资 源 可 行 性 研 判资源要素研判位置大亚湾中心北区（中心北区CBD规划，具有较 好发展前景。）交通便捷度地块主要城市道路仅有惠澳大道，暂无公交系 统，距离惠阳商服务区车行30分钟，石化区15 分钟车程，中心区8分钟车程。 基础设施完善度基础设施目前只具备基本的。 公用设施完善度周边无为居住区域服务的学校、医院，规划的 虎头山公园、红树林公园、市民广场距离项目 地块也较远。 环境优劣度内为优势自然资源，周边强势的景观资源在南 面视线被挡。宗地条件地块规整，利于规划，但不具备开发郊区豪宅 的条件。 市政配套支持特色资源发展前景XX根据项目地块现有资源分析：项目现时不具备开发的可行性 。29市场市场中近期竞争高度饱和，挤压项目开发空间：竞争日趋激烈 ，08-10年为市场供应峰值，
