凯瑞项目调研报告

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1、 凯瑞项目调研报告_ 深圳市星彦地产顾问有限公司市场研究中心1洛阳凯瑞项目调研报告洛阳凯瑞项目调研报告第一部分第一部分 市场分析市场分析一、洛阳市房地产市场概述一、洛阳市房地产市场概述2003 年，洛阳经济持续增长，全市国内生产总值达到 686.2 亿元，比上年净增 151.2 亿元。人均国内生产总值突破 1 万元，高于全国、全省平均水平；全市在岗职工平均工资达到 10515 元，比上年增长 11%；城市居民可支配收入达到 8005 元，比上年增长 11.8%。在宏观经济形势的影响下，洛阳房地产市场在 2003 年保持了良好的发展态势。全市完成房地产投资 18 亿元，施工面积 454 万平方米

2、，新开工面积 190 万平方米，竣工面积 120 万平方米，房地产交易面积 156.08 万平方米，以上指标的增长率都在 10%以上。其中商品房销售面积为 86.87 万平方米，比上年增长59.2%。进入 2004 年，第一、二季度的房地产开发投资额、新开工面积比去年同期都有了不同程度的下降，批准预售的房地产项目仅 18 个（包括经济适用房 2 个），批准预售面积仅 40.18 万平方米，充分说明政府宏观调控的影响已经开始表现出来，但是第一、二季度的商品房销售套数达到 6723 套、销售面积达到64.56 万平方米，都比去年同期有了大幅度的增加，市场需求非常旺盛，供需结构出现供小于求的局面，市

3、场潜力巨大。洛阳房地产市场总体呈现如下特点：（一） 、市场发展到一定阶段1、产品类型较为全面。住宅、商铺、办公物业市场发育完整、产品丰富。住宅有从多层向小高层、高层发展的趋势；商铺有商业街、百货商场、大型综合商业等多种类型；办公物业在商住楼主导的基础上，开始出现纯粹的写字楼。2、开发商结构渐趋多元化。以中泰、港兴、润峰、凯瑞为首的本土开发商占据了市场的多数。来自浙江、武汉等外地开发商已进入洛阳市场，而分别来自省内和省外的建业、顺驰近期的强势入驻掀起巨大波澜，洛阳市场可能为改凯瑞项目调研报告_ 深圳市星彦地产顾问有限公司市场研究中心2观。3、物业开发开始引入高层次设计。本地和省内的设计单位占据了

4、洛阳建筑设计的多数，但一些项目开始引进外地高层次设计，如中泰世纪花城引入深圳华森、香港贝尔高林进行建筑、园林设计。4、营销逐步得到重视。从早期的拍脑袋做事中得到惨痛教训的洛阳开发商开始重视营销，自身营销部门得到加强。随着外来地产策划代理公司的逐步介入，房地产营销得到较大提升，前提调研、项目定位、现场包装、广告推广等开始走上正轨。（二） 、总体水平不高1、房地产市场结构失调。2003 年二级市场经济适用房比例达到三分之一，与商品房比例为 1：2，市场严重失衡，今年上半年，比例下降，但数量仍然较大。大量经济适用房的存在，减少的政府的收入，为不正当交易提供机会，不利于房地产市场的健康发展。2、政府作

5、用明显，市场化程度不高。政府对高层物业的引导极为明显，如限定中州路、凯旋路和南昌路两侧只能建设高层物业，在洛南新区大量兴建高层公务员社区。此外，政府对房地产预售条件控制较松，政府和消费者都存在较大风险。3、产品定位缺乏支撑、设计一般。一些项目如雅赛城定位为复式大户型，明显缺少环境、规模、内部设施等的有效支撑。产品功能模糊，高层住宅商务化明显。住宅户型均好性差，园林设计、建造流于形式，如御博城、都市河畔已入伙，园林尚未完工，仅在入口处较好，内部则近于简陋。4、价格低位运行。目前洛阳房价低于全国平均水平，主要受制于经济适用房。5、业内开放度差，缺乏理性沟通。在房地产业内，尤其是开发商之间相互封闭，

6、缺乏开放的心态，竞争的“零和” 心理严重影响相互之间的有效沟通从而实现共赢。6、物业管理流于表面，施工管理差。从通元国际花园、中泰新城、都市河畔等高档物业看，人员进出随意，安全保障低，服务内容少，仅提供一些基本的服务。从施工现场看，绝大多数项目现场管理差，材料堆放散乱，缺少围护凯瑞项目调研报告_ 深圳市星彦地产顾问有限公司市场研究中心3设施。7、营销手法单一，现场包装水准不高。洛阳房地产营销手段不多，主要还是媒体平面广告、户外广告吸引消费者的注意，但普遍设计不高，缺乏冲击力，卖点提炼不足。售楼处除御博城规模较大外，普遍规模较小，现场氛围营造一般，现场布置、户外包装缺乏吸引力。综上所述，近年来，

7、洛阳房地产市场发展迅速，如果政府能够减少非商品房的投放量，商品房市场潜力无限，价格也会有较大上升空间。二、洛阳高层住宅市场特征和发展趋势二、洛阳高层住宅市场特征和发展趋势名称指标洛浦御 博城御 SOHO香榭里 阳光二 期全城都 市河畔通元世 纪花园碧水云 天美伦凤 凰城银隆家 2中泰世 纪花城所处区 域西工区西工区西工区西工区涧西区涧西区涧西区涧西区占地面 积125 亩80 亩4.5 万平 方米 建筑面 积3.5 万8 万多10 万建筑规 模4 栋 12 层1 栋 11 层，2 栋多层2 栋 19 层3 栋 26 层3 栋 26 层4 栋 12 层住宅， 1 栋 17 层写字 楼1 栋 24

8、层8 栋 11 层小高 层，2 栋高层总户数180300745 主力户 型1 房 2 房3 房 2 房3 房 4 房3 房 4 房4 房 3 房3 房 2 房楼中楼 2 房3 房 4 房 主力面 积35-50 70-90120-130 97-100125-168 176-183133-136 159-163168-190 142113-115 9450126-140 148-178梯户配 置2 梯 2 户1 梯 2 户2 梯 4 户1 梯 2 户 1 梯 4 户3 梯 16 户1 梯 2 户、3 户、4 户 绿化率40%45%50% 均价2500230025002300250019002000

9、2100 物业管 理费0.80.80.8未定0.8未定0.8开盘时 间2004 年 二季度2002 年 7 月2000 年2003 年 12 月2004 年 10 月2004 年 10 月2002 年凯瑞项目调研报告_ 深圳市星彦地产顾问有限公司市场研究中心41、高层住宅供需结构、高层住宅供需结构2004 年上半年住宅市场各类型物业供需情况 经济适用房多层高层 数量（个）3112 批准预售项目 比例18.8%68.8%12.5%数量（万 平方米）9.9422.373.25 批准预售面积 比例28.0%62.9%9.1%数量（套）137831981071 销售套数 比例24.4%56.6%19.

10、0% 数量（万 平方米）12.1433.9914.19 销售面积 比例20.1%56.3%23.5%（数据来自洛阳楼市季度分析报告（第一、二季度） ）从供应上看，洛阳市今年上半年批准预售项目 16 个，高层住宅供应的数量比较少，仅占住宅总体供应量的 12.5%；从批准预售面积上看，高层项目仅新推出 2 个（洛浦御博城、天骄时代广场） ，占住宅批准预售面积的 9.1%，因此从供应上说，2004 年上半年高层住宅供应在市场所占份额较少。住宅市场主要供应的物业类型是多层。从需求上看，按销售套数统计，高层住宅占住宅总销售数量的 19%，按销售面积统计，高层住宅占住宅总销售面积的 23.5%，所占的市场

11、份额明显低于多层物业。但是上半年各类型物业新增供需比分别达到 1：1.22（经济适用房） 、1：1.52（多层） 、1：4.37（高层） ，很显然市场出现供不应求的局面，而高层物业更是需求远大于供应，对消化目前高层市场存量物业提供了有利条件，高层市场前景看好。凯瑞项目调研报告_ 深圳市星彦地产顾问有限公司市场研究中心52、规模、规模目前市场上在售、待售的高层住宅项目建筑规模普遍较小，只有洛浦御博城、香榭里阳光、中泰世纪花城属于大规模社区，项目中包含部分小高层或高层。3、价格、价格市场供应的小高层、高层项目均价范围在 1900-2500 元/平方米，其中西工区项目价格普遍较高，涧西区项目价格较低

12、，即将在今年 10 月上市的美伦凤凰城、银隆家2均价仅 1900-2000 元/平方米，只有个别楼盘如碧水云天凭借绝版景观，均价较高。根据洛阳楼市季度分析报告（第一、二季度） 统计显示，洛阳市今年第一、二季度高层住宅实际销售均价分别是 2025 元/平方米和 1860 元/平方米，高层住宅价格在前两个季度不仅呈下降趋势，更是远低于上述楼盘的均价，究其原因，主要是由于部分项目一些存量房的低价销售拉低了整体销售均价，这些现象应该是暂时的。从市场上在售、待售的高层项目看，很少有项目均价低于 2000 元/平方米，因此长久来看，高层市场价格还有一定的上升空间。4、户型、户型从各个项目供应的户型来看，小

13、高层住宅供应的户型以 3 房、2 房为主，高层住宅供应的户型以 3 房、4 房为主，也有个别特别的项目如洛浦御博城推出御 SOHO 概念、银隆家2推出楼中楼“买一层用两层”的概念，主力户型是 2 房。从户型面积来看，小高层住宅供应的 3 房面积区间在 110-130 平方米之间，2 房面积区间在 90-100 平方米之间；高层住宅供应的 3 房面积区间在 120-170平方米之间，4 房面积区间在 145-190 平方米之间，面积范围较大。凯瑞项目调研报告_ 深圳市星彦地产顾问有限公司市场研究中心6高层住宅 销售户型 套数比例0%10%20%30%40%50%60%2003年6%15%42%2

14、0%4%8%5% 2004年第一季度 0.42% 14.72% 51.35% 17.60% 4.31% 11.17% 0.42% 2004年第二季度17%8%52%12%1%10%0%一房二房三房四房五房楼中楼其它（数据来自洛阳楼市季度分析报告（第一、二季度） ）从统计数据发现，2003 年至今，高层销售的户型以 3 房为主，4 房、2 房为辅，其中 3 房所占市场份额逐步上升，4 房和 2 房的市场份额逐步下降，虽然有这样的变化，但 3 房、4 房在高层住宅市场所占份额总保持在 65%左右。由于 2004 年上半年新增供应量很少，个别楼盘（洛浦御博城）推出较大量的小户型，导致 1 房销售量所占份额大增加。2003 年全市、2004 年第一、二季度销售高层住宅平均面积分别为 146 平方米、135 平方米、131 平方米，高层住宅销售的户型虽仍以 3、4 房为主，但平均面积却有变小的趋势。一些销售周期较长的项目如全城都市河畔、通元国际花园等，滞销的户型主要是大面积的单位，而面积较小的户型销售情况较好。5、营销、营销项目名称项目诉求香榭里阳光中心匠心怡心 都市精华的集中地碧水