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1、敬请参阅报告结尾处免责声明敬请参阅报告结尾处免责声明 1 维持评级 维持评级 房地产房地产 T_ReportAbstract 目标远大，完成不易，影响有限目标远大，完成不易，影响有限 签署住房保障工作目标责任书点评 签署住房保障工作目标责任书点评 报告关键点： 报告关键点： ? 并未明显提高保障性住房建设的目标，但加强落实力度，有望提高今年任务达 标率 ? 保障性住房对商品房市场影响有限 ? 维持之前房地产市场中长期温和调整的看法和地产板块“同步大市-A”评级 报告摘要： 报告摘要： ? 5月19日，住建部与地方政府签订2010年住房保障工作目标责任书，要求今年完 成保障性住房和棚户区改造58
2、0万套，改造农村危房120万户。以下为简要点评： ? 并未明显提高保障性住房建设的目标，并未明显提高保障性住房建设的目标，但加强落但加强落实力度实力度。3月初，发改委就已经 宣布今年新增保障性住房300万套，棚户改造280万套，农民危房改造120万户。 此次只是加大政策落实力度。我们认为加快保障性住房建设是在中长期内解决 住房问题的比较正确的大方向。 ? 今年全面完成任务殊为不易，但有望提高任务达标率。今年全面完成任务殊为不易，但有望提高任务达标率。从过去几年情况看，全 国经济适用房开工面积占商品房约为5%，而此目标中仅保障性住房面积（估计 1.8亿平方米）就占全年新开工约16%。而且，过去几
3、年保障性住房投资任务完 成率通常只有1/3，即使北京这样财力丰厚的地区完成率平均不到80%。政府财 力、政策执行力度、开发商参与意愿都会影响任务完成进度。考虑到政策力度 加强，任务达标率有望提高，但要全面完成恐难短期实现。 ? 短期内资金约束不大，但政策持续性有待观察。短期内资金约束不大，但政策持续性有待观察。尽管从中央政府层面看，保障 性住房是需要长期落实的政策。但是除非持续政策力度，地方执行很难坚持。 仅按今年的目标计算，我们估计地方政府因此多赤字约3000亿元（含土地出让 金损失及其它支出） ，占GDP约1%，占地方财政收入8%，短期内通过融资安排、 财政转移等方式问题不大。但从更长时间
4、看，除非中央政府长期维持支持和监 管力度，地方政府很难坚持。 ? 中长期看，保障性住房对商品房市场冲击有限。中长期看，保障性住房对商品房市场冲击有限。无论是从房屋地段、品质还是 从面对人群看，保障性住房与商品房市场存在明显差异。实际上，2009年北京 保障性住房供给和投资占比达到30-40%，却并未抑制房价上涨。从香港看，公 租房存量解决了1/3的人口住宿，且从80年代开始，公租房新增供给占住宅总供 给平均达45%左右。其中，1995-1997年期间，此占比大幅提高13个百分点（33% 到46%） ，却也未能阻挡房价牛市。1998年此占比下降8个百分点，同样未能阻止 房价下跌。可见，商品房市场
5、的波动受保障性住房冲击较小。 ? 维持对地产市场中长期内温和调维持对地产市场中长期内温和调整的看法以及地产板块整的看法以及地产板块 “同步大市-A”“同步大市-A”的评级。的评级。 此举措超预期成分较少，并不影响短期房地产政策的取向，对房地产市场本身 的影响也有限。因此，我们维持之前对于房地产市场中长期内温和调整的判断 以及地产板块“同步大市-A”的评级。 行业快报行业快报 T_RankInfo 房地产 房地产 同步大市同步大市A 上次评级 同步大市A 房地产 T_ReportDate 报告日期报告日期 20100520 12 个月行业表现个月行业表现 T_Graph -30% -13% 5%
6、 23% 40% 05-09 08-09 11-09 02-10 房地产 沪深300 T_Analyst 研究员 研究员 柳世庆 柳世庆 行业分析师行业分析师 01066581630 S1450209100295 徐胜利 徐胜利 行业分析师行业分析师 01066581636 S1450209090272 T_RelatedReport 前期研究成果 前期研究成果 房地产：房地产：会叫的狗不咬人，会叫的狗不咬人，咬人的狗不 咬人的狗不 会叫 会叫 2010-05-06 2010-05-06 房地产：房地产：明晰执行标准 加大调控攻势 明晰执行标准 加大调控攻势 2010-04-19 2010
7、-04-19 房地产：房地产：从差别化住房信贷入手 从差别化住房信贷入手 2010-04-162010-04-16房地产 房地产 敬请参阅报告结尾处免责申明敬请参阅报告结尾处免责申明 2 作者简介作者简介 T_AuthorInfo 免责声明免责声明 本研究报告由安信证券股份有限公司研究中心撰写,研究报告中所提供的信息仅供参考。报告根据国际和行业 通行的准则，以合法渠道获得这些信息，尽可能保证可靠、准确和完整，但并不保证报告所述信息的准确性和完整 性。本报告不能作为投资研究决策的依据，不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证，无论是否已经明示或 者暗示。安信证券股份有限公司研究中心将随时补充、
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9、指数 10%以上； 同步大市 未来 6 个月的投资收益率与沪深 300 指数的变动幅度相差10%至 10%； 落后大市 未来 6 个月的投资收益率落后沪深 300 指数 10%以上； 风险评级：风险评级： A 正常风险，未来 6 个月投资收益率的波动小于等于沪深 300 指数波动； B 较高风险，未来 6 个月投资收益率的波动大于沪深 300 指数波动； 销售联系人销售联系人 T_Sales 朱贤 朱贤 上海联系人 上海联系人 凌洁 凌洁 上海联系人上海联系人 02167865293 02168765237 梁涛 梁涛 上海联系人 上海联系人 南方 南方 上海联系人上海联系人 021687
10、66067 02168765206 黄方禅 黄方禅 上海联系人 上海联系人 张勤 张勤 上海联系人上海联系人 02168765913 02168763879 潘冬亮 潘冬亮 北京联系人 北京联系人 马正南 马正南 北京联系人北京联系人 01059113590 01059113593 周蓉 周蓉 北京联系人 北京联系人 李昕 李昕 北京联系人北京联系人 01059113563 01059113565 潘琳 深圳联系人 王远洋 深圳联系人 075582558268 075582558087 李国瑞 深圳联系人 刘欢 深圳联系人 075582558084 075582558069 安信证券安信证券研究中心 研究中心 T_Reg ion T_Reg ion 深圳深圳 深圳市福田区深南大道 2008 号中国凤凰大厦 1 栋 7 层 邮编: 518026 上海上海 上海市浦东新区世纪大道 1589 号长泰国际金融大厦 16 层 邮编: 200122 北京北京 北京市西城区金融大街 5 号新盛大厦 B 座 19 层 邮编: 100034
