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1、互联网金融研究报告在推出“稳赚一号”众筹产品之前，万 达酝酿了一年多，目前该产品已有很多机 构投资者认筹。而在发布了这款产品之后， 万达还将利用另一平台万达旗下的电 子商务公司发布新的理财产品。6 月 18 日，万达集团将联手快钱公司推 出一款众筹产品。产品被命名为“稳赚一号”，起始投资 金额仅为 1000 元，预期合计年化收益率可 达 12%以上，募集规模 5 亿。该产品于 6 月 12 日至 6 月 15 日进入募集期。在推出这款众筹产品之前，万达酝酿了 一年多。“万达商业地产转向轻资产不是 大家想象的那样忽然华丽转身，而是一步 一步做出来的，只是到现在消息才发布出来。”万达集团董事长王健
2、林在一次演讲 时公开表示。据 21 世纪经济报道记者了解，该产品已 有很多机构投资者认筹。在“稳赚一号” 之后，万达还将利用另一平台万达旗 下的电子商务公司发布新的理财产品。早前，万达发布了轻资产转型计划。众 筹是轻资产融资管道之一。万达设定的轻 资产战略目标是到 2020 年开业 400 个至 500 个万达广场，彻底去房地产化，变成万 达商业投资公司或商业投资管理公司。到 2020 年收入达到 1000 亿美元，市值 2000 亿美元。两路众筹在快钱网站的首页上，万达众筹产品赫 然入目。产品说明显示，收益由两部分构成，一 是万达广场项目的租金收益，每年派发， 大约年均能达到 6%；二是投资
3、物业的增值收益，在退出项目时一次性发放。万达的 方案显示，资产包在 3 年之后可选择 REITs（房地产信托投资基金）或其他形式 上市，投资者可获得项目增值部分的 70%。如果不选择上市，满 7 年后万达将回购 物业或者由第三方收购。物业增值收益在 推出项目时与最后一期租金收益一起发放。 产品成立 3 个月后，将会从其公开认购的 众筹平台报价转让。去年底，万达以 3.15 亿美元收购快钱公 司 68.7%的股权，成为其控股股东。快钱则 于近日推出了互联网金融理财产品“快利 来”，期限从随存随取到 98 天。预期年化 收益率 5%至 5.5%。相关广告遍布万达集团 旗下所有万达广场，阵势壮观。1
4、2%的预期收益如果能够实现，将高于信 托产品的平均年化收益率。用益信托工作 室的数据显示，2014 年发行的 9091 款信托 产品，其平均期限为 1.55 年，平均预期年 收益率为 8.99%。另据海通证券研究报告显示，美国房地产信托投资基金过去 20 年的 年均收益率高达 9.84%，高于标普 500 指数 和罗素 2000。快钱只是万达做互联网金融的平台之一。 消息人士向 21 世纪经济报道记者透露，在 万达电商 CEO 董策离职前，万达电商旗下 的飞凡金融针对轻资产融资的金融产品已 经设计完毕，等待发售。众筹“前夜”2014 年下半年，曾有些房企开始尝试众 筹，但大多是借助众筹模式为营
5、销造势。 2015 年上半年，一些房企开始研究如何让 众筹模式介入开发环节，从拿地就开始介 入，最后分享收益。5 月 29 日，碧桂园、万科、绿地、绿城、 旭辉、协信等多家大型房企和互联网巨头 发起成立“中国房地产众筹联盟”。其首 个项目即是平安和碧桂园携手推出的“开发众筹”项目，并选定碧桂园上海的嘉定 项目实施。万达强调，推出的互联网金融产品是和 实体商业进行结合，在现有法律框架下， 借用众筹模式，做出的“准 REITs”类产品。 然而众筹产品推出，只是万达一系列举措 之一。在此之前，万达内部已经进行了重大改 革。首先是建立轻资产标准模块。在原有 的重资产模式下，万达商业地产考核地方 公司主
6、要看利润；到各地发展，主要看房 价。轻资产模式的考核目标发生变化，主 要看成本和租金。万达花了一年时间，建 立 ABCD 四个版本的轻资产成本标准。南方 地质条件好的地方与软基础的地方有不同 的成本标准，北方也根据地质条件好坏形 成两个成本标准。过去发展万达广场主要由发展部门牵头， 他们负责到各地谈项目，项目资料谈回来， 公司成本部会对成本、利润进行审核，两个部门还要进行博弈，都同意后再上交总 裁和董事长签批。而轻资产项目做不做主 要由商业管理公司决定，主要看租金。新的制衡由商业管理公司和研究部之间 产生。商业管理公司作为管理者一般会倾 向于保守测算租金，而商业地产研究部也 建立一套各地租金测
7、算模型，进行独立测 算，如果两个部门的测算差不多，说明靠 谱。如果差距很大，那就回去重新研究。为加快发展轻资产，万达的工程管理模 式也进行重大改革。过去的工程管理，从 招标、预算到决算，过程复杂，费时耗力。 万达实施轻资产后一年计划开业 50 个项目， 原有工程管理模式难以跟上。所以万达推 出一个交钥匙工程，万达和长期合作的中 建系统四家公司一起，共同制定出不同地 区四个版本的万达广场工程造价标准。万 达按照标准给施工单位费用，施工单位按 照标准进行建造，按时实施交钥匙工程， 万达只需监督工程质量，不用再自己招分 包单位。王健林指出，实施交钥匙工程的好处： 一是降低成本，过去建一个万达广场，项
8、 目公司要六七十人，现在人数减少三分之 二。二是提高效率，管理更加便捷。三是 实现双赢。实施交钥匙工程后，工程建设 单位成为真正的总包，过去他们只负责土 建，最多只占工程造价的 50%，外墙、内装、 机电等是万达招标。现在总包自己去招分 包，可以获得所有收入并且收到管理费， 利润也会提高。对于万达，也可以彻底防 止工程招标腐败。当然，所有分包单位必 须从万达品牌库中选择。万达重大的举措还包括，商业管理实现 信息化。很多人担心万达在高速发展中会 翻车，王健林认为商业管理是万达能不能 安全走下去的核心。万达不靠人管，而是 靠信息化进行管理。万达研发出一套慧云 商业管理系统，2013 年试行，201
9、4 年正式 在全国万达广场推行。慧云把万达广场的 消防管理、机电管理、节能管理、运营管理等 16 个子系统集成到一个智能平台上， 一张电脑屏就可以掌控全局。过去这些系统分散管理，消防是消防、 机电是机电，现在只要一个控制室。现在 万达采用科技手段，给电线电缆安装温感 系统，通过温度变化来感知电线电缆有没 有问题，一旦哪个地方的温度超出正常范 围，系统就会自动报警。商业管理信息化不仅支撑了万达商业管 理的运营，减低了管理成本。王建林称， 过去管理一个 15 万平方米的万达广场需要 131 个管理人员，现在只需要 80 人，减少 40%。新的生态体系王健林正在构建新的公司内部生态体系。 万达目前有
10、四大支柱产业，不动产、文化 旅游、金融和电商，无论万达发展重资产 还是轻资产，都是四大产业相互依托、相 互支撑。过去万达做电影院、电子游戏、量贩 KTV 等，是因为万达广场突出体验消费，需要 大量文化娱乐业态支撑。这几年，万达一 直想寻找一个儿童综合业态公司跟随万达 广场发展，这样万达广场就能做到各个年 龄层全覆盖。但国内没有综合性的儿童娱 乐企业，要么零售就是零售，娱乐就是娱 乐，教育就是教育。国外虽然有成型的这 类企业，但是不愿来中国，即使来也是一 年一个店、两年一个店的速度慢慢开。王健林称，无奈之下，万达才自行研发 出宝贝王的儿童娱乐项目。去年成立第一 年，开业 9 家店，2015 年要
11、开业超过 30 家。 有了儿童综合项目，万达广场人流明显提 升。从 2015 年起，宝贝王就成为万达广场 的标配。万达商业地产转型轻资产后，万 达广场快速扩张，儿童娱乐就会越开越多， 电影院线也能发展更快。万达商业去年年底在香港上市后，股价 一直在发行价附近徘徊。而在 A 股上市的万达院线（002739.SZ）上市后连拉了 12 个涨停板，市值轻松突破 1300 亿。王健林更看重的是做轻资产后产生的边 际效益。跟随万达广场扩张的宝贝王或成 为全球最大的儿童娱乐产业。万达广场数 量扩大，还能为万达做 O20 互联网金融带 来更多资源。众筹的方式，只是万达做轻资产的资金 来源之一。万达称之为内部融
12、资管道。而另一重要渠道是外部管道，类似基金、 保险等机构投资者。据了解，已经形成有 约束力的项目达二十余个。“如果万达需 要，很快就可以签百个以上的项目。”王 健林说。王健林希望达成的图景是：当万达广场 覆盖全国所有省会市、地级市及主要县城， 万达的年消费人次将会突破百亿，覆盖七 亿至八亿人口，中国主要消费人口的消费 数据万达全部掌握。而且万达的消费数据不仅是购物数据，还包括文化、娱乐、餐 饮等各方面的消费数据。这为万达发放消 费贷款，做互联网金融提供了基础。同时， 万达正在研发云 pos 机，将来掌握万达广 场内上百万台 pos 机，获得所有商户的现 金流数据。万达通过互联网金融给他们发 放贷款，改为每日偿还本息，相比传统银 行，成本更低，风险更小。另据 21 世纪经济报道记者了解，和万科 合作后，万达未来可能将彻底放弃住宅业 务。从融资角度考虑，早前每个万达广场 都会配备一些住宅销售。所取地块也大多 处于城市郊区位置。但如果轻资产模式实 行，万达受限更小。目标是一些城市中心 地带的纯商业项目。
