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1、南宁龙光世纪商业调研报告日期：2014-6-16商业酒店管理中心-招商部一、城市概括二、城市发展规划三、经济技术指标分析四、项目周边商业概况五、项目STOW分析目录南宁 简称“邕”一座具有1680多年历史的城市 广西壮族自治区首府，全区经济、政治、文化、科技、教 育、金融和信息中心 聚居着壮、汉、苗、瑶、侗、毛南等36个民族 绿化覆盖率居全国前列，达40.77%，“中国绿城”成为城 市的代名词 2007年，南宁荣获 “联合国人居奖”；2008年，南宁荣 获“全国文明城市”称号 2008年1月，国家正式批准实施广西北部湾经济区发展 规划，标志着广西北部湾经济区开放开发已纳入国家发 展战略 目前，
2、中石化钦州千万吨炼油工程、防城港企沙千万吨钢 铁项目、北海炼油厂异地扩能改造和沿海乙烯等临海大工 业项目已开始建设 南宁充分利用地缘优势，加快经济发展，将建成为中国 东盟开放合作的物流、商贸、加工制造基地和信息交流中 心.一、城市概括地理位置位于中国西南部； u中国与东盟各国交往的重要门户； u对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作 用。600K M昆明香港广州贵阳南宁海口长沙越南老挝缅甸泰国柬埔寨深圳中国-东盟自由贸易区u中国-东盟自由贸易区是指在中国与东盟10国之 间构建的自由贸易区，目标是消除双方贸易壁垒， 实现市场一体化。 u2010年1月1日，中国东盟自由贸易区正式成 立，成为经济规
3、模仅次于欧盟和北美自由贸易区的 全球第三大自由贸易区。 u南宁将借助中国-东盟自由贸易区发展成为外向 型的区域性国际城市。一、城市概括 整体向东 重点向南 未来城市三大中心： 以朝阳商圈为中心的旧城区 处于开发建设阶段的琅东片区（ 我项目所在地） 未来规划建设的五象新区 龙光世纪所处的琅东片区，将是 城市未来三大中心之一，是现阶 段和未来10年城市开发核心重点 区域，是以“中国东盟”国际 商务往来为核心的商业、会展、 办公、居住片区龙光世纪二、城市发展规划城市发展方向朝阳 商圈南宁目前最繁华、最核心的商圈非朝阳商圈 莫属，日均人流量最高在30万人次以上，是 公认的广西第一商圈。琅东 商圈琅东商
4、圈 新兴国际商圈潜力巨大，其国际定位和大型中 高端写字楼和高档住宅项目汇聚，不仅仅拥有充足区域消 费力，更可辐射国际市场。以东盟国际商务区为中心，囊 括区域南北的大型商业圈。五象 商圈五象新区将打造成新南宁市的中心，实现南 宁“以邕江为轴线、西建东扩、完善江北、 提升江南、重点向南”的总体规划,将再造一 个新南宁七星 商圈七星商圈在朝阳商圈的基础往民族路方向的 扩充，具有代表性的有老梦之岛及新梦之岛 ，及七星路上也街南宁规划建设6条轻轨线路，总长173公里 近期主要建设1号线一期工程、2号线工程，计划2015年前完成； 远期建设3、4、5号线及1号线延长线、6号线等，计划在2030年前形成规模
5、线网； 地铁1号线穿过本项目周边龙光世纪16523412365二、城市发展规划城市轨道交通环城路环城高速15 KM民族大道龙光世纪老城区随着南宁市城市规模急剧扩张，城市建筑逐渐逼近环城高速，城市开发开始受制于环城高速。 外环高速在原有环城高速的基础上，向东扩展15公里，部分原有高速路将成为城市道路。二、城市发展规划城市主要交通路网凤岭路竹溪路东盟商务区清秀路铜鼓岭路地铁1号线民族大道项目位于东盟商务区内，地铁1号线横穿区域，周边主要道路有：民族大道、清秀路、铜鼓岭路、凤岭路 。环城路 本案二、城市发展规划项目路网民族 大道序号性质数量1公共设施3个2政府机关11个3企业机构10个4商业办公13
6、个5高尚住宅39个1.5 km10654971112813143211923222120181716152431302937272625363534333228商业办公25.万象城 26.德瑞大厦 27.阳光100 上东国际 28.航洋国际 29.永凯大厦 30.东盟财经中心 31.利海亚洲国际 32.铂宫国际 33.东方曼哈顿 34.汇东国际 35.南宁国际大厦 36.名都大厦 37.中鼎万象东方企业机构 15.国家开发银行广西分行 16.北部湾银行总部 17.中国人寿广西分公司 18.广西有色金属集团总部 19.广西交通投资集团总部 20.广西水利电力建设集团公司 21.大唐电力 22.广
7、西新闻中心 23.广西区农村信用社 24.交通设计大厦二、城市发展规划项目周边情况分析64.琅东小区 65.紫荆花园 66.竹苑小区 67.金水小区 68.时代俊园 69.亿利城 70.蓝山上城 71.大自然花园 72.青秀小区 73.鑫龙小区 74.倚林佳园 75.凯悦国际 76.龙曦山庄3839404142 4344454647495051 5253545556575859606162高端住宅63646566676869 70717274757638.泰国园 39.柬埔寨园 40.老挝园 41.金菲豪园 42.印尼园 43.和润园 44.日本园 45.文莱御园 46.汇东逸墅 47.世洋丽
8、豪园园 48.幸福里 49.香榭丽舍 50.领峰A座51.昌泰大厦 52.五洲国际 53.凤岭1号 54.保利21世家 55.领峰B座 56.凤岭麒麟堡 57.青雅园 58.青秀山职工住宅 59.天建万象街区 60.盛天茗苑 61.联盟新城 62.绿海云天 63.百花园小区政府机关4.领事馆区 5.广西区检察院 6.广西区国土资源厅 7.海关大楼 8.广西区高级法院 9.广西区工商联 10.东盟各国联络处 11.北部湾委员会 12.南宁市中级人民法院 13.广西高速公路管理局 14.南宁电网调度中心公共设施1. 南宁国际会展中心 2. 汇歌湖 3. 南宁市人民大会堂48东盟商务圈面积约3平 方
9、公里，有十多座高端 写字楼、三十多个高端 社区、“一心五街十二 园”，吸引本区域最具 品牌影响力的商户进驻 。南宁经济发展指标（2013年）基本指标面积（平方公里）总面积22,112市区6,559人口（万)户籍人口669.4万其中城市人口274.55万宏观经济指标GDP（亿元）2803.54亿人均GDP（元）38944元零售市场指标社会消费品零售总额(亿元) 1450.84亿城镇人均可支配收入（元）24817元城镇人均消费性支出（元）16244元三、经济技术指标城市经济技术指标三、经济技术指标南宁历年经济指标南宁市去年全市生产总值2803.54亿元，连续11年保持两位 数以上增长据南宁市城镇居
10、民人均可支配收入倍增计划预测，到 2018年，南宁市将使城镇居民人均可支配收入增加至4.84 万元。三、经济技术指标各区市指标对比排名 2013年各区市GDP：2803.54亿元，排名第一； 2013年各区市人均GDP：38944元，排名第四； 2013年各区市常住人口数：669.4万人，排名第一 。项目周边商业本项目万象城利海广场盛天地九州IFC三祺广场民族影城航洋国际四、项目周边商业概况招商中，未开业已开业项目开业时间定位进驻品牌面积招商率租金万象城2012年9 月1日中高端定位，集购物、餐饮 、娱乐、休闲与时尚生活体 验为一体的，全客层。PARDA、GUCCI、BURBERRY、OMEG
11、A、 OLE超市、沃美国际影城、缤纷万象、NOVO 、百盛、H&M优衣库、反斗城、金宝贝、星 巴克、必胜客等28万平米98%盛天地2013年1 月20日与万象城进行定位区分，相 对中低端定位，商业内街、 临街街铺为主，开发商持有 ，统一经营北京华联、嘉禾影城、必胜客、肯德基、星巴 克、盛天名品馆、美克美家等约200家商户11万平米95%外街铺220-320；内 街铺200-260利海亚洲国 际2014年 底大卖场+百货定位大润发、麦当劳、真功夫、屈臣氏、超越健身 、大地电影院、儿童体验馆、真冰溜冰场、儿 童体验馆（品牌未定）等12.5万平米(另 有2.5万平米销 售)招商中二、三楼120+30
12、（ 管理费）广西民族影 城2014年7 月以电影院为依托，体现休闲 娱乐为核心的场所劳斯莱斯专营店、民族电影院（1个imax、1 个3D巨幕、1个VIP厅、9个专业厅，共2100 个座位）、哈根达斯5.3万平米90%九州IFC酒店、写字楼、购物中心尚无详细规划21.4万平米，地 下6层，地上71 层（尚无详细规 划对外发布）建设中三祺广场2016年购物中心及写字楼全球招商中（尚无详细规划）总建筑面积19万 平米，地下5层 、地上54层，商 业部分约8万招商中航洋国际重新调整装修中沃尔玛、百老汇影城、超越健身、ZARA、国 美、皇家一号KTV等15万装修调整 中中新国际街铺180-230五洲国际
13、街铺160-230昌泰大厦部分集中商业、以街铺为主宣传上有星期8小镇进驻，集中商业部分以儿 童为主3万平米（商业街一层销 售）一层250-300，二层 100，三层80天建大厦街铺，部分集中商业面积较小（5千-1.2万），正在招商，尚无主力店进驻140-180大型商业项目，与我 项目开业时间相符近距离直接面对竞争 项目项目周边街铺全客层覆盖主打娱乐休闲项目调整后面积大，业态 齐全四、项目周边商业概况光世纪项目建设内容为建 设一栋82层的超高层酒店 办公大楼和一栋54层超高 层公寓式办公大楼。规划 总用地面积约22669.62平 方米，总建筑面积为 392,091平方米。两栋大楼 之间有三层裙楼
14、和四层裙 楼相连，裙楼主要功能为 商业，塔楼作为酒店办公 及公寓式办公使用。用地 功能为城镇住宅、商务金 融。在北侧绿化广场局部 设置中央水景，裙楼局部 楼顶设置绿化空间及游泳 池。设置四层地下停车等 。四、项目周边商业概况本项目：龙光世纪四、项目周边商业概况万象城南宁华润中心是中国第 五个万象城，位于东盟 国际商务区的核心区域 ，项目的总体规划设计 已于2009年3月底完成 ，总建筑面积达90万平 方米。一期工程已于 2009年9月开工，已于 2012年秋冬建成并投入 使用。一期工程包括一 座大型购物中心“华润 万象城”（28万平方米 ）和一座5A甲级写字楼 “华润大厦”（10万平 方米）。
15、四、项目周边商业概况利海广场南宁利海亚洲国际中心 由利海集团旗下的广西 利海房地产开发有限公 司开发，项目位于东盟 商务区中柬路9号，距 民族大道约200米，总 占地约67.5亩，总建筑 面积约42万，停车位 约1500余个。项目划分 为A、B两区，规划有 10栋采用世界领先科技 ，以环保、节能的材料 打造曼哈顿式新古典风 格的塔式建筑，是集住 宅、办公、商业、娱乐 休闲为一体的大型综合 体项目。四、项目周边商业概况民族影城 用地面积约34亩，建筑 总面积约40123平方米 。建筑楼层为3层，建 筑高度40米，新影城的 地下室设2层停车场。 一层层高5米，规划为 影剧文化娱乐大堂、酷 玩动漫城
16、、侏罗纪儿童 电影主题乐园、电影休 闲吧、电影会员专区、 电影后产品开发经营部 等。 二层层高10米，拟规划 为8个中小型影厅，其 中包括2个300座的杜 比3D数字影厅，2个 160座的专门放映艺术 片和国产电影的DTS数 码影厅，1个50座的黄 金VIP厅，1个120座的 DTS数字影厅，1个 220座的豪华厅，1个 250座的杜比3D数字影 厅。 三层层高15米，拟规划 为1个550座的IMAX巨 幕放映厅，1个600座 的天天演出歌舞演艺厅 。四、项目周边商业概况盛天地盛天地经营面积为11万 平方米，配有超过1000 个停车位的大型停车场 。盛天地的经营空间设 计采用迷人的地中海风 情建筑风格，营造极具 异国浪漫、休闲情调的 国际时尚消费商业中心 ，充分体现其在南宁乃 至广西商业规划的差异 化和独具匠心的设计理 念。盛天地吸引了近 200家商户的进驻，除 了北京华联、橙天嘉禾 影城、星巴克、必胜客
