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1、东方财富广场 B 幢可行性研究报告 - 1 -第一部分第一部分 项目概况项目概况一、项目基本情况一、项目基本情况东方财富广场原名远华国际大厦，地处江头规划区内，西为厦门主干道嘉禾路，北临江头区五号路（18m 宽） ，东临江头区一号楼（24m 宽） ，面向江头公园，南面是蓄洪人工湖。环境优越，交通便捷。该工程原为酒店及办公建筑，于 1997 年 11 月经有关部门审批通过后开工，于 2000 年因故停工，其时已完成全部结构工程，部份外立面幕墙工程及少数设备安装工程。该工程于 2003 年通过公开拍卖方式，由我司以 1.63 亿元人民币竞拍所得。根据厦计投资2004123 号文件，更名为东方财富广
2、场，建筑性质为酒店、住宅及商业。当前项目主体建筑由 A 幢 28 层、B 幢 20 层组成，其中 A 幢整幢及 B 幢的 3 楼至 6 楼裙楼部分确定为五星级酒店及其配套场所，并由国际著名的喜来屋酒店管理公司进行管理。二、东方财富广场二、东方财富广场 B B 幢概况幢概况1、B 幢立项为住宅及商业，七至二十层为住宅，建筑面积约为东方财富广场 B 幢可行性研究报告 - 2 -15011 平方米，一层、二层为商业用房，建筑面积约为 1660 平方米。2、B 幢主体结构已完成，原设计功能为办公写字楼。3、本项目所处区域为厦门的次中心位置，市场配套齐全，交通方便，依托于 A 幢作为五星级酒店开发，配套
3、可得到进一步的完善。第二部分第二部分 市场状况市场状况一、厦门市房地产市场总体状况一、厦门市房地产市场总体状况1、厦门房地产概况当前中国宏观经济运行良好，为房地产健康发展造就良好的外部环境，全国房地产发展呈供需两旺的局面。厦门通过长足发展，以滨海风情和美好环境，赢得了国际花园城市、东南亚最具潜力的旅游城市、中国房地产开发投资潜力 10 强城市等一个个殊荣，必将成为全国乃至国际关注的城市，成为新的投资热土，备受厦门市场以及厦门以外的周边城市乃至国内外一些新财富阶层的青睐；房地产业是厦门经济建设的主导性产业之一，近年来整体市场呈上升趋势，尤其是 2003 年商品房市场表现突出，全市商品房实际销售面
4、积、预售面积分别比去年同期增长 17.63%、16.33%，完成总投资 79.27 亿元，增长了 27.18%。进入 2004 后，市场表现持续走东方财富广场 B 幢可行性研究报告 - 3 -强，保持着房地产业持续健康的发展势头。2、2003 年厦门市商品房市场量值描述市场状况商品房总量其中(万) 数量（万）同比增长住宅写字楼商业其他施工面积1290.1917.84%918.2263.96163.88144.13 新开工面积350.53-1.25%272.533.0134.4540.54 实售面积265.9217.63%217.1311.9925.4811.32 预售面积212.7116.33
5、%192.052.412.815.453、市场走势分析2003 年第四季度，厦门商品房均价创下了全年的最高点，达到了 4431 元/平方米，但主流价格区位仍在 30004000 元/平方米，占销售总量的 42%。而 2004 年初继续保持着销售强势，且前两个月里销售主力价格区位已保持在 4000 元/平方米以上，占总销量的 59%以上，商品房住宅价格比去年同期更是上涨了 756 元/平方米，预计今年商品房价格应延续稳定攀升的发展行情。 二、项目周边区域市场状况描述二、项目周边区域市场状况描述本项目所属江头片区的开发环境近年来发展迅猛，特别是 2003年更是达到了开发高潮，整个江头板块逐渐形成城
6、市急剧扩张而自然形成的城市次中心。但江头片区总体定位为建材交易市场，原属于城市偏郊地区，外来聚集人口较多，现整个区域消费能力高，但所体现的档次不高。该区域商品房价格借助江头公园的形成再次急东方财富广场 B 幢可行性研究报告 - 4 -剧攀升，但整个片区市场目前均价最高也仅保持在 4500 元/左右。该区域当前尚保持较好的市场发展势头，但若无新的规划力量注入，很难在档次上有大的突破。三、三、B B 幢产品切入市场定位幢产品切入市场定位1、市场定位东方财富广场 B 幢的开发，必然要求寻找新的支撑点，跳出江头片区的局限性。而依托于喜来登五星级酒店是 B 幢开发的最大突破点。当前国内市场上，依托于星级
7、酒店产生的酒店式公寓、公寓式酒店等市场反映很大，销售价格及销售速度不断攀升。根据本项目的具体情况，建议本项目进入：酒店式公寓的市场。A、原有的结构限制及当前的市场反映，本项目不适合普通住宅的开发。B、A 幢开发为喜来登五星级酒店，作为公司的长期收益项目，B 幢应作为短期收益项目，可为公司资金运作起到平衡作用。C、若作为公寓式酒店开发，为了能与 A 幢起到相互促进的作用，必然要求由喜来屋酒店管理公司一起管理，但该公司要求整个项目不能销售方可管理。2、产品定位东方财富广场 B 幢可行性研究报告 - 5 -依托于 A 幢五星级酒店，B 幢规划为五星级酒店式公寓，兼具商务和居住双重功能，业主享受五星级
8、酒店式服务，为目前厦门市场上唯一真正意义上的星级酒店式公寓。而一二楼规划为整个项目配套服务的商业区域，主要以主题式独立店面体现。3、价格定位A、本类产品在国内其他城市的价格表现相当突出，在现有的良好市场发展环境下，本项目进行四星级酒店标准的装修，以符合项目定位的要求，而厦门的新购房入户政策也为本项目保持较高的价格竞争优势，根据厦门市的整体消费水平及五星级酒店的服务及管理带来的附加值，本项目住宅部分均价预估为：1.2 万元/（市场公寓价+装修成本+户口政策+附加值）B、当前厦门市场上与本类产品类似项目的收益水平表现出本案1.2 万元/的价格具有较高的投资价值。/大华文雅公寓 50小套房租金为：1
9、0000 元/月间/五星级悦华酒店标准间价格为 800 元/日，每月租金为 9600 元（包月折后价）C、由于本项目商业部分数量较少，且作为星级酒店公寓的配套项目，结合当前市场情况，商场部份均价按 3 万元/计。第三部分第三部分 财务分析财务分析一、总投资估算及资金筹措方案一、总投资估算及资金筹措方案东方财富广场 B 幢可行性研究报告 - 6 -1、总投资估算根据产品定位，项目按四星级标准装修进行估算本项目预计投资总额达：133271789.00 元人民币（附）B 栋测算论证表B 栋（7-20F，酒店式公寓）15011 商场（1-2F,）1660（美元）（美元）RMB 1工程建筑及其相关的费用
10、工程建筑及其相关的费用1.1工程建筑费用 72044901.2顾问费用 7.0%504314 1.3资金支援费用5.5%3962471.4预留资金5.0%360224846527670261789.002地产及其相关的费用地产及其相关的费用2.1地产价格6,289,156.6252200000.002.2律师费用0%2.3土地勘察费用1 项目2.4资金支缓费用 0%2.5预留资金 0%3项目开发费用项目开发费用3.1广告/宣传费用1 项目246,987.953.2保险费用1 项目24,698.803.3律师费用1 项目24,698.80296.385.552460000.004财务费用（地价财
11、务费用（地价*8%*2）1000000.00 1000000.008350000.00总计总计133271789.00B 栋初步预算栋初步预算工程建筑费用工程建筑费用 B 栋（酒店式公寓）数量单位单价（美元/单位）总计（美元） 1土建工程土建工程1.1加固现有基础 （预留金额）1 项目-1.2加固现有结构1 项目-东方财富广场 B 幢可行性研究报告 - 7 -2机电工程机电工程1 项目1,428,571.001,428,571.003特制灯具特制灯具1 项目238,095.00238,095.004室内装修工程室内装修工程4.1B 栋 （酒店式公寓）15,011300.004,503,300.
12、004.2B 栋（商场公共部分）641200.00128.200.005外墙工程外墙工程1 项目571,429.00571,429.006其它其它6.1标志牌 / 指示牌 （预留金额）1 项目47,619.0047,619.006.3室外工程1 项目119,048.00119,048.00小计5,607,597.007开办项目开办项目 （3%）168,228.00总计总计7204490.002、资金筹措方案及资金使用计划（略）二、销售收入预测二、销售收入预测总销售收入估算根据价格定位进行估算销售收入预测表 项目：莲坂二期 ABCD 地块项目地块金额（万元）备注总销售收入总销售收入2299322
13、993其中酒店式公寓18013150111.2 万东方财富广场 B 幢可行性研究报告 - 8 -商场部分498016603 万营业税、城建税、教育附加费1276总销金额5.55%销售费用（佣金）460总销金额*2%净收入合计净收入合计2125721257三、经济效益评价三、经济效益评价项目利润预测表序号项目合计备注一可结算收入212570000二可结算成本133271789三经营利润79298211四税前利润79298211五上交所得税1189473215%六税后利润67403479七税前成本利润率59.50%八税后成本利润率50.58%四、敏感性分析四、敏感性分析东方财富广场 B 幢可行性研
14、究报告 - 9 -1、销售价格变动对利润的影响（1）成本不变，销售收入增加 10%，对利润的影响净利润 8548 万元，项目税后成本利润率增加 13.56%，达到 64.14%（2）成本不变，销售收入降低 10%，对利润的影响净利润 4933 万元，项目税后成本利润率降低 13.56%，为 37.02%2、投资成本变动对利润的影响（1）销售收入不变，成本增加 10%，对利润的影响净利润 5607 万元，项目税后成本利润率降低 12.33%， 为 38.25%（2）销售收入不变，成本降低 10%，对利润的影响净利润 7874 万元，项目税后成本利润率增加 15.07%，达到 65.65%成本、售价变动 10%的收益表成本不变售价不变序号项目原值 售价+10%售价10%成本+10%成本10%一可结算收 入21257000023383191312125721257二可结算成 本13327178913327133271466011994三经营利润7929821110056580465979263四税前利润7929821110056580465979263五上交所得 税1189473215088719901389六税后利润674034798548493356077874七税前成本 利润率59.50%75.
