联排产品研究

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1、第四区域研展部-专题研究-联排别墅产品解析Product Research & Townhouse 联排产品研究第四区域研展部-专题研究-联排别墅产品解析01 经常会被KFS问到的问题02 试图解答03 从大到小去抠细节问题04 联排别墅向何处去Content 要做的几件事情第四区域研展部-专题研究-联排别墅产品解析01 经常会被KFS问到的问题最基础的问题：Q1.做多大的联排？ 实际上，我们会回答做什么样的联排！ “90墅” 经济型 标准款 舒适型 类独栋Q2.做什么标准的联排？面宽多大？上述问题中多大面积的联排匹配多大的面宽？Q3.功能空间呢？做几个房间？做几个卧室？几个套间？Q4.地下室

2、做多大？采光怎么解决？半地下还是全地下？车位呢？深入下去的细节：Q5.客厅要挑高吗？做多高？Q6.做不做错层？客厅与餐厅高差多少为好？怎么样做夹层？Q7.中间套的暗卫是不可避免还是可以解决？各功能间采光怎么保证？比如餐厅要不 要直接采光？Q8.车行入户，人行入户动线怎样设置？南北入户的区别？为什么要做南北入户？Q9.1F的洗手间放在哪里？1F该不该出现客卧或“老人房”？Q10.楼梯的种类和高度怎么做？ 第四区域研展部-专题研究-联排别墅产品解析02 试图回答我们通常用的方法“市场论证！ 案例罗列！”这样的方法是正确的，但大部分开发商不是傻子或者是小学生，我们研究的深度大部分仅停留在开发商的预期

3、，能够解答基础的问题，细节问题却没帮开发商考虑到，而开发商没关注到的，没想到的，我们却没有提出来，提出来也不够深入，最怕的是，开发商关注到的问题，我们没想到，甚至是连在会议上周旋的知识储备也没有 ，于是需要第二轮、第三轮深化！当开发商问到我们次卧的房间面宽做3m还是3.3m的时候，我们的第一逻辑是找到案例来证明你应该做3.3m，回答的思路是“别人这么做，所以我们要这么做”而设计院的第一逻辑是3m和3.3m的区别，回答的思路是“做3.3m有什么好处 ”现在提出一个专业上的要求，不仅仅是案例特征的简单罗列，研究就做到底，“关注细节的研究！”才能体现专业第四区域研展部-专题研究-联排别墅产品解析03

4、 从大到小去抠细节问题一、规划问题 排布方式与容积率 车行体系 景观设计 为什么要提到容积率？常规联排产品容积率：0.6-0.8两个情形：第一，越来越多的联排别墅存在于混合型社区（如联排+小高层），产品线自然的区分为低密度部分与高密度部分，常规情形下，低密度产品意味着单位价值越高，如何能够用低密度产品最大承担容积率，尽量使容积率做大，对于项目整体经济利润测算具有指导意义；第二，拔高产品品质，改变联排产品的形态，使其更像双拼或类独栋，比价系统向更高一级的产品靠拢，以此来拔高产品和整体社区的价值，低密度产品容积率可能会维持在较低水平，比如林语溪的0.65，再如纳帕尔湾的0.45类独栋产品打造。第四

5、区域研展部-专题研究-联排别墅产品解析03 从大到小去抠细节问题一、规划问题 排布方式与容积率 车行体系 景观设计 1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。2、容积率0.30.5，一般独栋别墅项目，环境一般，密度在独栋别墅里较大了。3、容积率0.50.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合34层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了，但组合不好可能适得其反。4、容积率0.81.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。5、容积率1.21.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。6、容

6、积率1.52.0，正常的多层+小高层项目，或出现多种物业组合形式，可能出现联排别墅。7、容积率2.02.5，正常的小高层项目。8、容积率2.53.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。9、容积率3.06.0，高层项目（楼高100米以内）。10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。第四区域研展部-专题研究-联排别墅产品解析03 从大到小去抠细节问题一、规划问题 排布方式与容积率 车行体系 景观设计 1、0.5-0.8的联排别墅，有什么规划排布的类型？2、类独栋的规划排布类型？3、联排别墅的极限紧密型排布？突破0.8，达到0.8-1.0？第四区域研展部-专题研究-联排

7、别墅产品解析03 从大到小去抠细节问题一、规划问题 排布方式与容积率 车行体系 景观设计 传统行列式 组团围合式 类独栋化行列式联立方式改变 组团围合 自由排布院落型 案例1万科红郡 容积率：0.82 排布方式：传统行列式排布 节点化设计：外围按地块形状围合排布，建筑布局紧凑 车行体系：传统地面计零标高下社区车行道路外围布置，组团南北入户，减少车行组团次干道数量和占地第四区域研展部-专题研究-联排别墅产品解析03 从大到小去抠细节问题一、规划问题 排布方式与容积率 车行体系 景观设计 传统行列式 组团围合式 类独栋化行列式联立方式改变 组团围合 自由排布院落型 案例1万科红郡 容积率：0.82

8、 景观设计：1、两大集中景观2、建筑中央组团景观第四区域研展部-专题研究-联排别墅产品解析03 从大到小去抠细节问题一、规划问题 排布方式与容积率 车行体系 景观设计 传统行列式 组团围合式 类独栋化行列式联立方式改变 组团围合 自由排布院落型 案例2红墅1858 容积率：约0.75 排布方式：传统行列式排布，双拼、4联、6联 节地化设计：多采用阵列设计 整体规划排与排的设计空间多明显错开 车行体系：传统地面计零标高下社区车行道路外围布置，组团南北入户，减少车行组团次干道数量和占地第四区域研展部-专题研究-联排别墅产品解析03 从大到小去抠细节问题一、规划问题 排布方式与容积率 车行体系 景观

9、设计 传统行列式 组团围合式 类独栋化行列式联立方式改变 组团围合 自由排布院落型 案例2红墅1858 容积率：约0.75 景观设计：1、入口主轴景观2、组团景观第四区域研展部-专题研究-联排别墅产品解析03 从大到小去抠细节问题一、规划问题 排布方式与容积率 车行体系 景观设计 传统行列式 组团围合式 类独栋化行列式联立方式改变 组团围合 自由排布院落型 案例3中宝格林威治 容积率：1.02（不含商业0.92） 排布方式：传统行列式排布，4联、6联 节地化设计：社区主干道路6m、组团道路4.5m、传统兵营式紧凑排布 车行体系：车行体系设计较差，社区道路除中央景观主轴外全部为车行道路，车行北侧

10、入户第四区域研展部-专题研究-联排别墅产品解析03 从大到小去抠细节问题一、规划问题 排布方式与容积率 车行体系 景观设计 传统行列式 组团围合式 类独栋化行列式联立方式改变 组团围合 自由排布院落型 案例3中宝格林威治 容积率：1.02（不含商业0.92） 景观设计1、入口、会所景观、中央主轴景观2、宅间景观、精装庭院景观第四区域研展部-专题研究-联排别墅产品解析03 从大到小去抠细节问题一、规划问题 排布方式与容积率 车行体系 景观设计 传统行列式 组团围合式 类独栋化行列式联立方式改变 组团围合 自由排布院落型 案例4金地湾流域 容积率：0.6 排布方式：传统行列式排布，双拼 节地化设计

11、：兵营式布局，全地下车行系统 车行体系：车行体系设计较差，社区道路除中央景观主轴外全部为车行道路，车行北侧入户第四区域研展部-专题研究-联排别墅产品解析03 从大到小去抠细节问题龙湖、银亿复地北桥城、保利叶上海保利林语溪、雷丁小城、骊山国际、新浦江城、万科金域XX 、龙湖优山郡第五园、产品部提案案例、第四区域研展部-专题研究-联排别墅产品解析03 从大到小去抠细节问题第四区域研展部-专题研究-联排别墅产品解析成功案例借鉴：龙湖滟澜山景观体系有效降低建筑密度感建筑前庭园地下车库下沉庭园入户桥步行系统 组团绿化步行系统龙湖滟澜山地下停车及宅间景观系统剖面图步行及组团绿化系统从二层向组团绿化看下沉庭

12、院第四区域研展部-专题研究-联排别墅产品解析立体景观车库理念平面示意庭院至车库入口车库至庭院入口地下车库第四区域研展部-专题研究-联排别墅产品解析03 从大到小去抠细节问题第四区域研展部-专题研究-联排别墅产品解析别墅的细节别墅的尺寸综述123思维导示图第四区域研展部-专题研究-联排别墅产品解析别墅的细节客厅卧室卧室餐厅客厅餐厅卧室中 厅 客厅餐厅主卧无中厅的设计：受限于进深，如果 进深过长，中间部 分无法采光，并且 较少面积赠送有中厅的设计：可以较大幅度增加进深， 缩小面宽，解决中部采光 问题，但是牵涉客厅高度 、客厅与餐厅层差以及楼 梯问题较多。层与层之间的标准层差为 3米左右主卧露台主卧

13、卧室有中厅的跃式设计 ：解决了楼梯过长与占 地面积过大的问题， 但是随之而来就是增 加层数层与层之间的标准层 差为1.5米左右第四区域研展部-专题研究-联排别墅产品解析别墅的细节南入户与北入户因为TH产品的特殊性，决定了TH中景观是客户选择的第一理由，所以一般TH的客厅是朝向景观面，但 是车行道只从TH的一面通过，这样就决定了TH的入户方式分为两种。这里的南北并不代表方向，南入 口一般是指从客厅方向入户，北入口一般是指从餐厅或者厨房方向入户。北入户：餐厅入户南入户：客厅入户北入户：起居室入户北入户：餐厅玄关入户第四区域研展部-专题研究-联排别墅产品解析别墅的细节客厅的高度6米或 以上4米或 以下4米6米3米6米客厅的高度在4米 以下，因为客厅 的采光及通风都 受到影响。并且 客厅无法掉水晶 灯。典型代表： 凤凰谷别墅。坡地别墅易受到 地形变化影响， 所以容易产生4.5 米的客厅高度， 这样的客厅一般 是下沉式客厅，综合评价，高度 适中、使用感受 较好，但是提供 的改造空间较小 6米高的厅高较受 到客户喜好，并 且未来的可改造 空间较大，但是 客厅如果做