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1、2014年7月3日星期四责任编辑：季芳电话：89880067B4楼宇 互动叶檀：如果你过去一直碰房地产，为何不去碰碰大健康，从培训教育、研发、医药制造、医药批发到零售，医院下 游到养老，再到医疗，整个大健康的产业支付、保险、支付渠道等等整个环节，很多开发商是可以做的。点评：同质化越来越成为房地产项目脱颖而出的绊脚石，从项目规划到图纸设计、营销策划的流程和手法换汤 不换药，做这些方案的人从一个盘跳到另一个盘，始终跳不出淮安地产这个圈子，有的甚至将以前的方案改个案名 就能用在新项目上，这样的竞争毫无优势可言。摈弃同质化竞争 房地产需要新引擎跨过这一步， 房地产开 发商将立于不败之地。 ”“现 在
2、的 房 地 产 行 业，单就房子产品而言， 基本上进入了一个快速 复制生产的时代， 谈得 上 有 个 性 和 特 色 的 不 多， 大部分是凭借地段 附带的环境配套价值反 哺着项目。 不仅醇熟的 资源有限， 房子自身的 功能性更是有限。 对此， 著名评论家叶檀在近日 提出了自己的看法：只管居住，埋头狂建，等于往脖子上套弹壳看法一叶檀：单纯让人居住、购物的住宅地产和商业地产显现颓势，住宅 的刚性需求与改善型需求隐现玻璃天花板，对制度的刚性需求超过了 城市住宅的吸引力；而大批进城的新居民，需要一个长期的财富积累 过程，才能形成新的购买力。 商业物业则受到电商、同业竞争的巨大冲 击。点评：脖子上都套
3、弹壳，就更没法动脑袋了。看法二转型意味着不仅要建房、建 城，甚至提供部分政府职能， 设置学校、医院、环境叶檀：房地产转型的过程，就是与社会稀缺资源结合，开发商转型为特色服务商的过程。 房地产需要新引擎，新引擎就是与稀缺资源相结合。 房产商正在大规模转型，成功者胜，失败者离开市场。 与以 往现金流管理与市值管理不同，此次转型是内在基因的根本改变。 他们不仅要建房、建城，甚至提供部分政府职能，设置学校、医院、环境等，跨过这一步，房地产开发商将立于不 败之地。 无论是现在还是今后几十年，中国最稀缺的是教育、养老等服务业，此外体验式商业地产，以及拥有丰富产业集 群经验的产业园地产等也是稀缺资源。点评：
4、市场证明，即便是在房产成交低迷的时期，各地的学区房也一直坚挺。项目为城市提供的功能，不是简单的居住功能、办公 功能，而是要有城市的核心功能。看法三评论 / 季芳2014年5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住 房金融服务专题座谈会， 研究落实差别化住房信贷政策、改 进住房金融服务有关工作。会议充分肯定近年来商业银行认 真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执 行差别化住房信贷政策取得的积极成效，并对进一步改善住 房金融服务工作提出以下要求： 一是合理配置信贷资源，优 先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。二 是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合 理
5、确定首套房贷款利率水平。 三是提高服务效率，及时审批 和发放符合条件的个人住房贷款。 四是有效防范信贷风险， 严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险 的监测分析。 五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问 题，及时给予回应。解读：央行此举是针对楼市见顶回落采取的逆周期 调节政策，这样做可以平缓楼市调整幅度，减少其对宏观经 济金融面的冲击。 政策的着眼点是楼市的稳定，而不是救市 行为。 当然，楼市的逆周期调节措施并不能从根本上改变当 前楼市运行趋势。“央五条”在一定程度上缓解了购房者的资 金压力，但并未提到开发商面临的最大的难题“开发贷” 停贷。对此，有人认为开发贷的资金总量庞大，
6、央行层面不会 就开发贷对商业银行做出过多要求。同时不少中小企业资金 链压力在短时间内也不会“解套”。（ 政策回顾一）2014年3月31日，市教育局关于印发2014年淮安市 义务教育阶段学校招生工作意见的通知，通知规定：县（区） 教育主管部门按照免试就近入学的原则，保障辖区内每个适 龄儿童、少年（包括符合条件的外来务工和经商人员子女）具 有一个相对就近的公办学校学位。 适龄儿童和少年凭法定监 护人户籍、居住房屋产权证等相关证明材料，按施教区相对 就近进入公办学校接受义务教育。 所有义务教育阶段学校不 得违规提前招生，不得举行任何形式的选拔性考试或其他变 相考试招收新生，不得在非起始年级组织招生。
7、 新生入学编班程序必须公正合理，公开透明，保证平行 班之间的学额数量、教师配备、教学条件公平均衡。 不得以举 办奥赛班、特长班、兴趣班、实验班、双语班等名义进行招生、 分快慢班，不得以举办这类班为名组织入学考试和收费。 严 格控制办学规模和班额，提倡小班化教育。 招生完毕后，施教 区内学生和择校生分别造册，报主管部门审核备案。解读：政策杜绝了中小学生考试入学，治理了个别学校 办培训班的乱象，切断了学生择校入学的收费行为。 同时，新 政一定程度上又催生了学区房的概念，想要入好的学校就要 买到该学校片区的房子。 此新政可谓是一把双刃剑。 这项政策让备感销售压力的开发商欣喜若狂， 评论称 “就近入学
8、”掀起了学区房“热浪”。 据了解，整个淮安有超过 一半的楼盘在宣传时提到学区房的概念。 就近入学的通知下 发之后，原本就稀缺的名校学区房升级成为“抢手货”。义务教育阶段就近入学 掀起了学区房 “ 热浪”为加强对“三农”和小微企业的支持，增强金融服务实体 经济能力，中国人民银行决定从2014年6月16日起，对符 合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的 商业银行 （不含2014年4月25日已下调过准备金率的机 构）下调人民币存款准备金率0.5个百分点。 按此标准，此次 定向降准覆盖大约2/3的城商行、80%的非县域农商行和 90%的非县域农合行。 此外，为鼓励财务公司、金融租赁公司
9、和汽车金融公司发挥好提高企业资金运用效率及扩大消费 等作用，下调其人民币存款准备金率0.5个百分点。解读：此次降准可以看出央行仍在继续实施稳健的货 币政策，通过差别化货币政策支持实体经济，达到调整经济 结构的目的。 在宏观经济不景气的情况下，当前的货币政策 总体倾向于紧缩。 预估未来央行仍有可能定向降准，全面降 准、大规模放水的可能性比较小。央行 6 月 16 日起定向 下调存款准备金率（ 言论）“ 央五条”优先满足 首次购房贷款需求由于都具有面积小、总价低、适合投资这些共同点，很多购房 者对商务公寓和小户型住宅分不太清楚。 实际上，两者的土地 和产权性质有着本质区别，由此导致在使用年限、用途
10、、购置 成本、使用成本等方面有着巨大的差别。（ 新词）公寓词义 辨析公寓一般分为公寓式住宅、商业公寓，其中商业公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、 青年公寓、白领公寓等多种业态存在。 但时至今日，“公寓”的含义变得更有侧重，目前提起“公寓”，大多都指商业公寓。商务公寓小户型住宅 用地性质一般为商业用地，土地使用年 限为50年，小户型住宅土地使用年限为 70年；用途方面可商可住，能注册办公 场所， 但不能迁入户口。 由于是商业性 质，购买时一般需要首付五成以上，同时 贷款利率略有上浮， 有的商务公寓水电 费、物管费等按照商业标准收取，另外还 有的公寓不配有管道燃气配置。商务公寓评论 / 季芳评论 / 季芳
