资产评估学基础(评估方法)

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1、资产评估基本方法本章基本要求掌握资产评估三种方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。本章重点n对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。本章难点n对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。资产评估方法资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估过程结构图评估环境社会经济 技术 法律形成问题评

2、价指标综 合分 析选 择实 施意 见1 2 3 4 5 6 7 目的与动机 1资料收集 2 鉴定与评价 3假设前提 4 定量估算 5 结果分析 6 得出结论 7活动过程思维过程资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法市场法成本法收益法直接法 类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法 功能价值法 统计分析法 观察法 使用年限法 直接价值法 收益额折现率收益期资产评估方法体系第一节 市场法一、基本思路市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格 进行调整，从而确定被评估资产价值的一整 套资产评估方法的总称。市场法是资产评估中

3、最为直接、最具说服力的评估途径之一 二、基本原理：资产的替代原理任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的 现行市价。三、基本前提：1、需要有充分发育活跃的资产市场2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等 资料是可以收集到的,并且能够在价值形态上量化。四、操作程序确定被评估资产选择参照物 比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场 供求、交易条件、资产实体特 征和质量、成新率等。 2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类 ，选择对资产价值影响较大的因 素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价

4、格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。相关参数五、常见的评估方法直接法 是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时 间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定 的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购 置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。 1、直接比较法1、如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最 低的一种。 2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参 照物价格合理性的基础上，加以适当调整。 直接法应当注意以下问题：类类比法，又叫市场场成交价格比较较法，

5、是在公开 市场场上无法找到与被评评估资产资产 完全相同的参照物 时时，可以选择选择 若干个类类似资产资产 的交易案例作为为参 照物，通过过分析比较评较评 估对对象与各个参照物成交 案例的因素差异，并对对参照物的价格进进行差异调调整 ，来确定被评评估资产资产 价值值的方法。2、类类比调整法关键字：客体、参照物、差异、调整类比法的基本计算公式为：被评估资产评估值 参照物价格 调整系数被评估资产评估值 参照物价格 （1 调整率）1.时间时间 因素。时间时间 因素是指参照物交易时间时间 与被评评估资资产评产评 估基准日时间时间 上的不一致所导导致的差异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，

6、被评估资产的价值可用下式表示为：评评估值值参照物价格交易时间时间 差异修正系数 参照物的主要差异因素有：2.区域因素。区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评评估值值参照物价格区域因素修正系数 参照物的主要差异因素有：3.功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格功能差异修正系数 参照物的主要差异因素有：4交易情况。交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。

7、市场条件主要是指参照物成交时的市场条件 与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市 场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批 量、动机、时间等。当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格交易情况修正系数 参照物的主要差异因素有：5个别因素。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规 格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造 或制造的工艺水平。当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评评估值值参照物价格个别别因素修正系数 参照物的主要差异因素有：如果评估对象与参照物之间

8、存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：评估值 参照物价格 交易时间差异修正系数 区域因素修正系数 功能差异修正系数 交易情况修正系数 个别因素修正系数 参照物的主要差异因素有：3、市盈率法适用于整体资产评估市盈率法是指以作为参照物的上市公司市盈率 为倍数，以此倍数与整体被估资产的收益相乘 ，借以确定被估资产价值的方法。被估资产评估值被估对象收益额参照物市盈率普通股每股市价 普通股每股收益优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估 值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。六、市场途径的优缺点缺点：（1）需要有公开活跃的市场

9、作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的 一些资产评估。案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨 。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息： （1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该 设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 （2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。 （3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳 ，其他条件也基本相同。 问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应 该是多少？案例1分析分

10、析：由于待估资产的市场交易案例易于选取 ，可采用市场法进行评估。待估资产与参照 资产的差异主要体现在生产能力这一指标上 ，即可通过调整功能差异来估算该资产的价 值。评估值=160150/210=114.29(万元)案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积 为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹 市区，评估基准日为2003年5月1日。 在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交 易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造 时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相 同。 案例2分析分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例， 应采用市

11、场法进行评估。待估资产与参照资产 的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对 时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场 价值。 经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升 了9.3%，则：资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元)案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市 场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该 交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本 相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2 万元。评估基准日为2002年8月。案例3分析分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场 交易条件这一指标上，可通过调整交易条件

12、 来估算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将 低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2(1-30)=255.64（万元）案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间 为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相 同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12 月，交易价格为124000元，该机器设备的生 产时间为1995年。经调查了解，待估资产已使用年限为7.5 年，待估设备的尚可使用年限为13年。参照 资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年。分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进 行评估

13、。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程 度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估 资产的市场价值。经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设 备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：待估资产成新率 = 待估资产尚可使用年限 /（待估资产已 使用年限+待估资产尚可使用年限）100% =13(7.5+13) =63%案例4分析参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率 参照资产的成新率=15(8+15) 100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算： 资产评估值=参照物成交价格（评估对象成新率/参照物成新率）该待估设备的评估值为：评估值=124

14、000(63%65%)=120184.62(元) n 案例5： 对某企业一台1515纺织机进行评估，评估人员经过市场调查，选择本地区近几个月的已经成交的1515纺织机的4个交易实例作为比较参照物，被评估对象及参照物的有关情况如表所示：比较较因素参照物A参照物B参照物C参照物D被评评估对对象交易价格 10 000元 6 000元 9 500元8 500元交易状况公开市场场公开市场场公开市场场公开市场场公开市场场生产产厂家上海济济南上海沈阳交易时间时间6个月前5个月前1个月前1个月前成新率80%60%75%80%70%被评估对象及参照物情况表n其他有关资料如下：n参照物A和参照物C是上海一家纺织机

15、械厂生产的名牌产品，其价格同一般厂家生产的纺织机相比高25%左右n经分析，近几个月纺织机械的销售价格每月上升3%左右。n要求：试确定该纺织的评估价值。n对参照物分别进行价格、物价、成新率的修正：n参照物A修正后的价格为：n10 000100/125118/10070/80=8 260（元）n参照物B修正后的价格为：n6 000100/100115/10070/60=8 050（元）n参照物C修正后的价格为：n9 500100/125103/10070/75=7 306（元）n参照物D修正后的价格为：n8 500100/100103/10070/80=7 661（元）n确定评估值，对参照物A,B

16、,C,D修正后的价格进行简 单算术平均，求出被评估设备的评估值为：n（8260+8050+7306+7661）/4=7 819（元）案例6:某商业用房，面积为600平方米，现因企业 联营需要进行评估，评估基准日为2010年10月31 日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交 时间与评估基准日接近的商业用房交易案例。被 评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧 程度相近，当时房产价格月上涨率为4%。其他具 体情况如下表所示。 单位：元/m2参照物 ABC 交易单单价 5,000 5,960 5,918 成交日期 2010.6 2010.9 2010.10 区域条件 比被评资产评资产 好 比被估资产资产 好 比被估资产资产 好 交易情况 正常 高于市价4% 正常 第二节 成本法以被评