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1、1物業管理展望與未來物業管理展望與未來物業管理展望與未來物業管理展望與未來(1)蘇南蘇南蘇南蘇南國立雲林科技大學國立雲林科技大學國立雲林科技大學國立雲林科技大學21. 物業管理之定義物業管理之定義物業管理之定義物業管理之定義?物業管理與國內物業管理與國內物業管理與國內物業管理與國內2,3002,3002,3002,300萬人民的生活與工作息萬人民的生活與工作息萬人民的生活與工作息萬人民的生活與工作息 息相關息相關息相關息相關，代表一個國家文明建設的指標代表一個國家文明建設的指標代表一個國家文明建設的指標代表一個國家文明建設的指標。?目前國內物業管理行業目前國內物業管理行業目前國內物業管理行業目
2、前國內物業管理行業：?公寓大廈管理業者約公寓大廈管理業者約公寓大廈管理業者約公寓大廈管理業者約450450450450家家家家，人員約人員約人員約人員約50,000人人人人。?保全業者約保全業者約保全業者約保全業者約427427427427家家家家，人員約人員約人員約人員約35,374人人人人。?清潔服務業者約清潔服務業者約清潔服務業者約清潔服務業者約7400740074007400家家家家，人員約人員約人員約人員約150,000人人人人。?行業之年產值約為行業之年產值約為行業之年產值約為行業之年產值約為650650650650億元億元億元億元。3物業管理組織物業管理組織物業管理組織物業管理組
3、織?最早起源於美國最早起源於美國最早起源於美國最早起源於美國?美國芝加哥市的美國芝加哥市的美國芝加哥市的美國芝加哥市的 George A, Holt ?二十世紀初建立芝加哥大樓管理經理組織二十世紀初建立芝加哥大樓管理經理組織二十世紀初建立芝加哥大樓管理經理組織二十世紀初建立芝加哥大樓管理經理組織。 ?1908年舉行第一次全國會議年舉行第一次全國會議年舉行第一次全國會議年舉行第一次全國會議。 ?1909年在底特律舉行會議年在底特律舉行會議年在底特律舉行會議年在底特律舉行會議。 ?1910年在華盛頓舉行會議年在華盛頓舉行會議年在華盛頓舉行會議年在華盛頓舉行會議。 ?1911年的年的年的年的Clev
4、eland會議會議會議會議。 ?1921年美國很多大都市陸續成立物業管理經年美國很多大都市陸續成立物業管理經年美國很多大都市陸續成立物業管理經年美國很多大都市陸續成立物業管理經 理組織和大廈業主組織理組織和大廈業主組織理組織和大廈業主組織理組織和大廈業主組織，並成立全國性大樓並成立全國性大樓並成立全國性大樓並成立全國性大樓 業主和經理協會業主和經理協會業主和經理協會業主和經理協會( BOMA)。4物業管理組織物業管理組織物業管理組織物業管理組織?其後加拿大其後加拿大其後加拿大其後加拿大、英國英國英國英國、南非南非南非南非、日本和澳大力亞日本和澳大力亞日本和澳大力亞日本和澳大力亞 也相繼成立也相
5、繼成立也相繼成立也相繼成立BOMA的分會的分會的分會的分會，稱為國選大樓業稱為國選大樓業稱為國選大樓業稱為國選大樓業 主和經理協會主和經理協會主和經理協會主和經理協會。?1930年起年起年起年起，住宅公寓的業主和經理在大多數住宅公寓的業主和經理在大多數住宅公寓的業主和經理在大多數住宅公寓的業主和經理在大多數 城市中成立各自的大樓管理協會城市中成立各自的大樓管理協會城市中成立各自的大樓管理協會城市中成立各自的大樓管理協會。?1933年年年年，美國一批物業管理公司共同發起成美國一批物業管理公司共同發起成美國一批物業管理公司共同發起成美國一批物業管理公司共同發起成 立房地產管理協會立房地產管理協會立
6、房地產管理協會立房地產管理協會( Institute of Real Estate Management, IREM)。?1940年代則成立了全國性的公寓業主協會年代則成立了全國性的公寓業主協會年代則成立了全國性的公寓業主協會年代則成立了全國性的公寓業主協會。5物業的定義物業的定義物業的定義物業的定義?物業一詞係從香港引進物業一詞係從香港引進物業一詞係從香港引進物業一詞係從香港引進?英文之相關名詞有英文之相關名詞有英文之相關名詞有英文之相關名詞有：?Estate?Real estate ?Property ?Real property ?Realty6物業的定義物業的定義物業的定義物業的定義?
7、物業物業物業物業 係指已完工並具有使用機能和經濟效用的公係指已完工並具有使用機能和經濟效用的公係指已完工並具有使用機能和經濟效用的公係指已完工並具有使用機能和經濟效用的公 寓大廈寓大廈寓大廈寓大廈、公民營企業之房屋公民營企業之房屋公民營企業之房屋公民營企業之房屋、建築物及其附建築物及其附建築物及其附建築物及其附 屬之設備屬之設備屬之設備屬之設備、環境環境環境環境、設施設施設施設施、場地及庭院等場地及庭院等場地及庭院等場地及庭院等。?物業管理物業管理物業管理物業管理 ?係指所有與建築物使用業務有關之管理活動係指所有與建築物使用業務有關之管理活動係指所有與建築物使用業務有關之管理活動係指所有與建築
8、物使用業務有關之管理活動 ?其目的在其目的在其目的在其目的在：?使建築物使用者擁有清潔使建築物使用者擁有清潔使建築物使用者擁有清潔使建築物使用者擁有清潔、健康健康健康健康、舒適舒適舒適舒適、方方方方 便並兼顧自然環境保育之生活空間便並兼顧自然環境保育之生活空間便並兼顧自然環境保育之生活空間便並兼顧自然環境保育之生活空間。?狹義而言狹義而言狹義而言狹義而言，物業管理就是房地產管理物業管理就是房地產管理物業管理就是房地產管理物業管理就是房地產管理，但物但物但物但物 業管理的對象範圍與傳統房地產管理更廣業管理的對象範圍與傳統房地產管理更廣業管理的對象範圍與傳統房地產管理更廣業管理的對象範圍與傳統房地
9、產管理更廣， 其比較如表其比較如表其比較如表其比較如表1所示所示所示所示。7表表表表1 專業化物業管理與傳統房地產管理的比較專業化物業管理與傳統房地產管理的比較專業化物業管理與傳統房地產管理的比較專業化物業管理與傳統房地產管理的比較區分區分區分區分專業化物業管理專業化物業管理專業化物業管理專業化物業管理傳統房地產管理傳統房地產管理傳統房地產管理傳統房地產管理管理模式管理模式管理模式管理模式企業型企業型企業型企業型事業型事業型事業型事業型物業產權形式物業產權形式物業產權形式物業產權形式多元型多元型多元型多元型單一型單一型單一型單一型管理手段管理手段管理手段管理手段經濟活動經濟活動經濟活動經濟活動
10、行政作業行政作業行政作業行政作業內容內容內容內容修繕修繕修繕修繕、維修維修維修維修、租賃租賃租賃租賃、清潔清潔清潔清潔、 保全保全保全保全、保險保險保險保險、綜合服務等綜合服務等綜合服務等綜合服務等修繕修繕修繕修繕、維修維修維修維修經費經費經費經費管理費收入管理費收入管理費收入管理費收入低租金和大量經低租金和大量經低租金和大量經低租金和大量經 費補助費補助費補助費補助 特點特點特點特點主動型管理主動型管理主動型管理主動型管理、經營與服務經營與服務經營與服務經營與服務被動型管理被動型管理被動型管理被動型管理服務性質服務性質服務性質服務性質有償式有償式有償式有償式、使用者導向使用者導向使用者導向使
11、用者導向無償式無償式無償式無償式8物業管理特性物業管理特性物業管理特性物業管理特性?以人為本以人為本以人為本以人為本、服務第一為原則服務第一為原則服務第一為原則服務第一為原則，通過企業化思通過企業化思通過企業化思通過企業化思 維使組織的維使組織的維使組織的維使組織的專業化管理專業化管理專業化管理專業化管理與與與與業主自主管理業主自主管理業主自主管理業主自主管理相結相結相結相結 合合合合，達成統合式經營管理達成統合式經營管理達成統合式經營管理達成統合式經營管理。?宗旨為一切從使用者利益出發宗旨為一切從使用者利益出發宗旨為一切從使用者利益出發宗旨為一切從使用者利益出發，運用科技資運用科技資運用科技
12、資運用科技資 訊進行有效的管理訊進行有效的管理訊進行有效的管理訊進行有效的管理，提供生活提供生活提供生活提供生活、健康健康健康健康、方便方便方便方便 等之優良服務等之優良服務等之優良服務等之優良服務，以滿足使用者需要以滿足使用者需要以滿足使用者需要以滿足使用者需要。9物業管理特性物業管理特性物業管理特性物業管理特性?是一種開放式的管理系統是一種開放式的管理系統是一種開放式的管理系統是一種開放式的管理系統，包括包括包括包括：?物質與資訊的交換和交流物質與資訊的交換和交流物質與資訊的交換和交流物質與資訊的交換和交流，運用行政作業運用行政作業運用行政作業運用行政作業、 契約關係契約關係契約關係契約關
13、係、分包協作分包協作分包協作分包協作、人力派遣與監督等多人力派遣與監督等多人力派遣與監督等多人力派遣與監督等多 種複雜關係種複雜關係種複雜關係種複雜關係，進行系統化的管理規劃與活動進行系統化的管理規劃與活動進行系統化的管理規劃與活動進行系統化的管理規劃與活動。?其活動對象包括業主其活動對象包括業主其活動對象包括業主其活動對象包括業主(住戶住戶住戶住戶)、業主委員會業主委員會業主委員會業主委員會、 物業管理公司物業管理公司物業管理公司物業管理公司、專業服務公司及各專門機構專業服務公司及各專門機構專業服務公司及各專門機構專業服務公司及各專門機構 等等等等。?其活動階段包括管理公司或管理部門之成立其
14、活動階段包括管理公司或管理部門之成立其活動階段包括管理公司或管理部門之成立其活動階段包括管理公司或管理部門之成立、 規章制度的建立規章制度的建立規章制度的建立規章制度的建立、物業的驗收與接管物業的驗收與接管物業的驗收與接管物業的驗收與接管、物業物業物業物業 的租賃與業戶入伙等的租賃與業戶入伙等的租賃與業戶入伙等的租賃與業戶入伙等。?圖圖圖圖1 顯示新建公寓大廈的物業管理運作程序顯示新建公寓大廈的物業管理運作程序顯示新建公寓大廈的物業管理運作程序顯示新建公寓大廈的物業管理運作程序10主管官署(營建署)其他行政管理部門( 警政署、消防署、地 政司、環保署等)業主大會確定物業管理公司選聘監督制定管理
15、制度物業的驗收和接管物業租賃與業主入住管 理 分散業主承包服務商保險公司物業的硬體管理辦公室軟體管理建築物維修保養設備維護保養保全及消防管理整潔管理綠化管理風險與保險管理收費及財務管理公共關係管理檔案與信息管理人事管理契 約圖1 物業管理的運作程序圖112. 物業管理法規物業管理法規物業管理法規物業管理法規?目前國內缺乏物業管理產業資料庫以致物業目前國內缺乏物業管理產業資料庫以致物業目前國內缺乏物業管理產業資料庫以致物業目前國內缺乏物業管理產業資料庫以致物業 管理產業發展之管理產業發展之管理產業發展之管理產業發展之基本資訊不足基本資訊不足基本資訊不足基本資訊不足。?現行之物業管理相關法令不足以因應產業發現行之物業管理相關法令不足以因應產業發現行之物業管理相關法令不足以因應產業發現行之物業管理相關法令不足以因應產業發 展展展展、時代潮流及國選競爭時代潮流及國選競爭時代潮流及國選競爭時代潮流及國選競爭，急需檢討制定急需檢討制定急需檢討制定急需檢討制定物物物物 業管理相關法規業管理相關法規業管理相關法規業管理相關法規。?政府有必要制定相關的法律政府有必要制定相關的法律政府有必要制定相關的法律政府有必要制定相關的法律、法規法規法規法規。物業管物業管物業管物業管 理者也須瞭解有關之法
