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1、房地产市场l房地产市场及其结构l房地产市场的运行机制l房地产市场的供求l房地产市场的预测l房地产市场的中介服务第一节、房地产市场及其结构l一、房地产市场的概述1、房地产市场的内涵是房地产交易的总和，是房地产交易双 方相互关联、相互制约的一种关系。直接交易土地使用权、房屋相关交易还包括信息、资金、技术劳务等2、房地产市场的特点二、房地产市场的结构l房地产市场的结构地产市场房地产物业市场（一）地产市场一级市场 批租市场租赁市场二级市场三级市场l一级市场的特点：1、出让者固定（国家或其授权 的管理部门）2、具有垄断性价格由国家制定 、控制、调节。3、土地所有权和使用权的相互分离 。（二）房地产物业市
2、场l1、房地产投资开发市场：开发商（发展商 ）盈利目的开发选址承租土地土地、建筑物开发筹划建造使用拆除主体2、建筑施工市场开发商建筑商合同土地 、物业主体相 关无关3、物业交易租赁市场物业出售物业出租房地产 开发商 、代理 商办公楼写字楼l4、房地产金融市场贯穿于各个环节l 房地产投资额大、开发周期长、l 周转慢等l5、房地产中介服务市场l 信息不对称导致房地产中介服务 存在。三、房地产市场的参与者l 房地产市场的参与者主要由市场中 的买卖双方以及为其提供支持和服务的 人员或机构的组成。l l 这些参与者分别涉及到房地产的开 发建设过程、交易过程和使用过程。房地产市场的参与者l1、土地所有者或
3、当前的使用者l2、开发商l3、政府及政府机构l4、金融机构l5、建筑承包商l6、专业顾问l7、消费者或买家1、土地所有者或当前的使用者l土地所有者国家l国家作为城市土地的所有者，要通过城 市规划来管理。l城市规划建筑物的平面和空间布置限定土地的用途、房地产开发的产品类型、开发地点、具体坐落位置。 l土地的当前使用者同一开发地块上 的当前使用者越多，对开发的影响越大 。2、开发商l房地产商的类型跨国公司（大）l 皮包公司（小）l房地产商的主要区别l （1）房地产商（大）所开发的物 业出租或出售。l （2）房地产商（小）出售物业 积累资本。l（3）开发项目类型不同资质不同l（4）选择的经营方针不同
4、专长、风 险l（5）管理上不同顾问机构服务、自 己负责。3、政府及政府机构l1、 政府及政府机构在参与房地产运 行的过程中，即有制定规则的权利，又 有监督、管理的职能，在有些方面还会 提供有关服务。l2、政府对房地产业的政策取向集中体现 在两个方面，即通过计划管理手段对房 地产市场宏观上的总量调控和通过市场 机制的供求关系、价格水平自动调节。3、与房地产开发经营有关的政府及机构l土地管理土地使用权证l城市规划规划许可证l建设管理开工许可证l市政管理市政设施和配套设施使用l 许可l房地产管理销售许可证和房地产产l 权证书4、金融机构l房地产投资过程中需要两类资金l1、开发融资用于支付开发建设费用
5、l 短期资金。l2、抵押贷款用于支持使用者购买房l 地产的长期资金。l房地产物业抵押，风险小、金融机构竞 争激烈。5、建筑承包商房地产商建筑承包商合同开发商选 择承包商业绩、资金实力、技术水平施工方案、工期、质量目标报价。6、专业顾问l1、监理工程、咨询工程师l 一般承担开发建设用地规划方 案设计、建筑设计、建筑施工合同管理 等项工作。l2、专业工程师l 结构工程师、建筑设备工程师 、电器工程师。l3、会计师l4、经济师与造价工程师l5、估价师及物业代理l6、律师7、消费者或买家l买家l 自用型购买主要是购买力l 投资型购买主要是预期收益第二节、房地产市场的运行机制l房地产市场的动力机制l房地
6、产市场的价格机制l房地产市场的供求机制l房地产市场的竞争机制第三节、房地产市场的供求l一、地产市场供求分析l 1、城市土地的供给l l 2、城市土地的需求l 3、土地供求平衡l二、城市住宅供求分析l 1、城市住宅的供给l 2、城市住宅的需求l 3、城市住宅的供求平衡l三、非居住用房的供求分析l 1、非居住用房的供给l 2、非居住用房的需求l 3、非居住用房的供求平衡第四节、房地产市场的预测l一、房地产预测概述l 预测法案例l一房地产开发商，在小区开发过程中， 为了保证塑钢窗的质量，房地产开发商 预将塑钢窗加工工程委托给一家信誉好 、质量信得过的厂家。现有三家备选企 业，开发商将三家具体资料邮给七位资 深专家，请他们给出综合评定。七位专 家资料反馈回来后，汇总如下，请选择 一家企业加工制作。厂家1234567A80%50%60%40%90%70%80%B10%20%10%50%5%10%15%C10%30%30%10%5%20%5%专家评定概率汇总表案例2l 某房地产开发公司，年竣工面积1999 年为12万平方米、2000 年为12.8万平方 米、2001年为13万平方米、 2002年为 13.5万平方米、2003年为15万平方米。试 预测该房地产开发公司2004年可能竣工 的面积。
