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1、一、一、材料综述要求材料综述要求1、整理所搜集的资料；2、就论文相关的主要观点进行简要评价；3、字数不少于 3500 字；4、用小四宋体打印，行距 1.5。这是往届同学的材料综述，供大家参考。这是往届同学的材料综述，供大家参考。材材 料料 综综 述述浅析建管结合物业管理服务模式2004 级公共事业管理（1）班 指导老师：杨崇琪物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设互动互进。现在，许多地方都出了开发商与物业公司“建管分离”的相关规定，但虽然出台了相关规定，但要真正实现建管分离还存在着重重阻力。由此我们可以思考，建管结合的物业管理服务模式到底存在着哪
2、些弊端？为什么开发商倾向于采用建管结合模式？建管结合物业管理究竟有哪些益处及怎么克服现有的弊病些？一、一、什么是建管结合物业管理服务模式什么是建管结合物业管理服务模式在自建自管 VS 专业物管中写到：“自建自管模式是指开发商开发楼盘后，其物业管理是工作是由开发商自行组建、注册成立的物业管理公司进行管理，物业管理公司为开发商的子公司，同开发商有“血缘”关系。 ”在绍兴新闻网上写道：“新建小区的开发建设单位组建物业管理公司承接物业管理的“建管不分”和“谁开发，谁管理”的现象是绍兴市物业市场普遍现象。开发商凭着开发楼盘的先入为主的优势，自然决定了楼盘的管理者。 ”在浅析物业管理的前期介入中写道：“香
3、港的物管公司捧的是“泥饭碗” ，业主选择物业管理公司时，一般采用协议、招标或委托的方式，大的发展商的物业，通常都以委托的方式交给其所属子公司管理， “肥水不流外人田” 。但一幢大楼很少由发展商自用的，有出租出售的情况下，小业主的收益的保障就成了问题。所以，规定，这种委任性质的物业管理只能在新楼落成后 2-5 年内有效，过了这个期限，如经小业主半数以上表决，可以选择另外的物业管理公司。 ”评论：以上虽然没对建管结合物业管理模式提出具体的概念，但可以知道评论：以上虽然没对建管结合物业管理模式提出具体的概念，但可以知道建管结合的物业管理服务模式中，有一个特性就是物业公司是由开发商选聘的，建管结合的物
4、业管理服务模式中，有一个特性就是物业公司是由开发商选聘的，而不是由业主大会招投标选定的。而不是由业主大会招投标选定的。二、建管结合物业管理服务模式现状建管结合物业管理服务模式现状近日，北京出台新规定，要求楼盘物管“建管分离”，目前在广州，无论是哪种形式的物业管理公司，都可以说已经是建管分离了，即使是楼盘的开发商与物业管理公司同属一个集团，但由于都是以独立核算的形式存在的，因此即使是“建管分离”的新规定出台，广州的绝大部分物业管理公司也不会受到任何影响。在大同市物业管理现状及发展对策中写道：“独立于开发商之外的物业管理公司几乎没有，即使有一两家也是胆大包天，企业运转困难重重。另外物业管理行业是微
5、利行业，没人愿意把资金投在时间长、回报少的物业管理公司上，因此没人搞物业管理公司，再加上没有良好的居民素质，没有宽松的政策法律环境，市场上的物业管理公司也不会把资源配置到这个物业上来。 ”评论：从以上材料可知，虽然一些地方出台了相关的法规，建管结合的物评论：从以上材料可知，虽然一些地方出台了相关的法规，建管结合的物业管理服务模式还是有其存在的必然性，而且现在及很长一段时间还是一种主业管理服务模式还是有其存在的必然性，而且现在及很长一段时间还是一种主导的管理模式。导的管理模式。三、三、建管结合物业管理服务模式益处及问题建管结合物业管理服务模式益处及问题在自建自管 VS 专业物管中写到：“开发商所
6、建的物业公司在接管楼盘后，都会有一个面子问题，不愿失去所管的楼盘。物业公司如果做得太差被赶走，物业公司没有面子，开发商更没有面子，甚至影响后期的楼盘销售。为了保持这种面子，换取好的名声，获取买房的利润，开发商原则性不会太强，有时贴钱也必须把事情做好。 ”在浅析物业管理的前期介入写道:“一些管理公司自恃与发展商有“血缘”关系，无心提高管理服务水平，也不愁费用短缺，以为发展商可以长期供养。残不知，发展商一旦陷入困境或者说不愿久背管理包袱时，必然要让管理公司分灶吃饭，自食其力。 ”在大同市物业管理现状及发展对策中写道：“谁开发，谁管理，有一个开发公司就有一个物业管理公司，有一栋楼房就设一个物业管理站
7、，管理面积小，但管理机构齐全，经理、站长、会计、出纳、收费员、保安员、清洁员、水暖电土木维修样样齐全，增大的费用开支。 ”在当前物业管理现状分析及改进设想中写道：“大多数房地产公司为其所开发项目后续管理成立了物业公司，但对其定位是房地产开发的售后服务环节，是从属的、次要的、被动的。没有把物业管理作为一个相对独立的公司来运作。物业公司更多扮演着“挡箭牌”的角色，在开发商与业主之间“周旋” ；同时，物业公司又像是开发商遗留问题的“回收站” ，一些房地产开发商把其在规划、设计、施工等环节存在的许多缺陷和不足，都完全地甩给自己旗下的物业公司。一方面想把问题掩盖掉；另一方面，是想省掉一些未售空置房的物业
8、管理费、保修费用等。 ”评论：以上的评论中说明建管结合的物业管理服务模式有其特有的益处，评论：以上的评论中说明建管结合的物业管理服务模式有其特有的益处，也存在很多问题，比如对物业行业发展不利，但不可否认的建管结合既有其特也存在很多问题，比如对物业行业发展不利，但不可否认的建管结合既有其特有的益处也存在着很多问题需要改进。有的益处也存在着很多问题需要改进。四、建管结合物业管理服务模式出现的深层原因四、建管结合物业管理服务模式出现的深层原因在前期物业管理招投标：三个误区和三个对策中写道：“在前期物业管理招投标的过程中，有些房地产开发商通过不正当竞争的手段，为自己的物业管理企业取得自建项目的物业管理
9、权，实际上是由于他们在认识上存在的误区所导致。误区之一：开发商片面地注重经营的控制权和管理的自主权，而忽视了外来物业管理企业在前期物业管理工作中的积极作用。按照商品房销售许可证的规定，必须先确定物业管理企业，然后才能获得商品房的销售权。因此，开发商通过使用自己的物业管理公司，以控制经营过程和主导前期物业管理。误区之二：开发商希望使用自己的物业管理公司，来缓解商品房交接过程中可能因质量和其他产品问题引发的矛盾。误区之三：开发商不愿意将自己所开发项目的物业管理利润，转移给其他物业管理企业。 ”在大同市物业管理现状及发展对策写道：“利润最大化是开发商追求的目标，为了卖房，成立了自己的物业公司，让物业
10、公司处理不完善的工程。开发商重建设轻管理，还表现在物业公司不能前期介入，业主入住才让物业公司介入。 ”评论：由以上材料可知房地产公司倾向于用自己的物业管理公司是有一定评论：由以上材料可知房地产公司倾向于用自己的物业管理公司是有一定的原因和必然性的。开发商对此存在着一些误区，也有的一些开发商是为了房的原因和必然性的。开发商对此存在着一些误区，也有的一些开发商是为了房地产的销售，无论是什么原因，这种形式的物业管理存在有一定的必然性。地产的销售，无论是什么原因，这种形式的物业管理存在有一定的必然性。五、五、建管结合物业管理服务模式如何更好的发展建管结合物业管理服务模式如何更好的发展在物业管理前期介入
11、之我见中写道：“据中海物业副总经理王知刚介绍，作为同属中海集团的中海物业，为了保障物业和管理水平到位，强调的是前期介入多做准备。在交楼的程序上，中海地产放下的楼盘早在交楼前，就已委托中海物业提供有益的建议，建议包括：小区出入口的位置、车位管理、智能化系统的位置、门禁系统的合理使用等等，而所提供的服务则包括样板房开放时期的管理、服务、交楼前的清洁等等到。在交楼之际，物业管理公司则全面接管物业，并与业主签订临时物业管理合同 。由于不少买家都是冲着中海物业良好口碑而置业的，因此，买家在收楼过程中并不会对物业公司的聘请有异议。因此， 临时物业管理合同也往往没有时间限制。 ”在浅析物业管理行业的人力资源
12、开发与管理中写道：“深圳万科、深圳金地、广州中海、佛山中南、佛山能兴等几家公司的组织结构、部门设置与岗位职责，以及人力资源开发与管理等情况的了解发现深圳的几家企业几乎都建立了一套与现代市场经济相适应的现代企业管理制度，特别是在人力资源开发与管理方面较其它一些地区的物业管理企业规范、科学。 ”在浅析物业管理的前期介入中写道：“现代高层建筑具有设计复杂,技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入。真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设
13、计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。物业的设计人员不是专业的物业管理者,在项目规划设计阶段,规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题,其在制定设计方案时,不可能全面考虑后面的物业管理过程。 ”评论：以上的材料说明了，建管结合的物业管理要发展要从前期物业管评论：以上的材料说明了，建管结合的物业管理要发展要从前期物业管理介入及人力资源开发二个方面着手。建管结合的物业管理企业要更好的发理介入及人力资源开发二个方面着手。建管结合的物业管理企业要更好的发展也需要更多的独立，摸索出自己独特的管理方式。展也需要更多的独立，摸索出自己独特的管理方式。参考文献：1文峰：自建自管 VS 专业物管 ， 现代物业08 年 2 月期上2贾云值：大同市物业管理现状及发展对策 ，中国物业管理网3杨波：浅析物业管理行业的人力资源开发与管理 ， 现代物业08 年 2月期上4辛伟民：前期物业管理招投标：三个误区和三个对策 ， 中国物业管理5马小娅：物业管理前期介入之我见 ， 住宅与房地产第 224 期6陈耀从：当前物业管理现状分析及改进设想 ， 现代物业第 79 期7刘刚：浅析物业管理的前期介入 ，中国物业管理网
