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1、成都美美力诚地块项目 投资评估报告2010年1月项目区位本案项目概况宗地位置：项目宗地位于成都市新城发展的核心位置，在高新区天府大 道北段以东、名都大道以西、亲民东街以南、锦晖东街以北，地 块对面即为成都市政府新办公大楼（俗称：莲花瓣大楼）。宗地面积及形状：宗地面积42.9781亩，呈比较规整的长方形，四面临街，西 临成都市政中心和天府大道，南临新益州市政公园（市政景观公 园），北临旺旺集团项目，东临城市绿化公园，区位优势属不可 多得的中心政务区绝版位置，整体形象展示面极佳。现状：宗地规划为商业金融用地性质，航空限高70米，容积率不超 过4.0，建筑密度不超过45%。项目区位本案项目区位本案项
2、目区位本项目宗地位于南延线天府新城的核心，科创中 心对面（成都市的市政府新大楼），比邻新益州公园 ，是南延线不可多得的稀缺地块，具有很高的商业价 值和居住价值。根据成都市城市重点向南发展的总体规划，南城 将建设成为“城南副中心”。在“城市新中心、现代化新城区”的发展总目标 之下，又分为建设成都市“行政办公中心”、“创新 研发中心”、“区域总部基地”、“现代服务基地” 以及“宜居人文住区”五大规划子目标，旨在打造成 都市的“浦东新区、滨海新区”。 项目远景未来的南延线将是成都的一座高标准、现代化人居新城 项目交通项目交通公路交通：以天府大道为中轴线，站华路、元华路、红星路南延线共同构 成南北走向
3、的纵向交通网络，将市中心和南部新城紧密的联系在一 起，更是很大程度的缩短了人们的心理距离。三环路、武侯大道东 延线、孵化园北干道、四环路、迎宾大道等共同构成了南部新城的 横向交通体系，交通网络可谓是四通八达，奠定城南发展的基础。地铁交通：城南副中心规划贯穿的地铁路线有两条：1号线和5号线，1号 线是最先建设和最先通车的，将于2010年贯通，按照规划1号线在 南延线一共规划了七个站口：南三环站、新益州站、孵化园站、世 纪城站、科技园站、府河站和华阳广都站。2010年开通后，成都地 铁经济时代正式到来，必将极大的推动南延线房地产市场的发展。 项目配套项目配套随着城南房地产市场的快速发展，相应的各种
4、生活 配套：商业、酒店、公园、文化娱乐、医疗、学校等等 也在逐步建立和完善。未来城南副中心延伸出来的考察、接待、会展、旅 游等功能，加上比邻航空港等先天优势，未来南延线将 是成都五星级酒店最为集中的片区之一，除了目前在营 的世纪城洲际酒店、世纪城假日酒店，还有多个五星级 酒店处于规划建设中，如希尔顿酒店、万豪酒店、誉峰 的W酒店等，一些在建的甲级写字楼和大型住宅项目也规 划有五星级酒店，如：天府国际广场、河畔新世界、雅 居乐花园等。项目配套世纪城洲际酒店 世纪城假日酒店 希尔顿酒店 万豪大酒店 巨龙五星级大酒店 誉峰 W酒店 项目规划指标 宗地面积42.9781亩（占地28652.06平米）
5、宗地规划为商业金融用地性质 航空限高70米 容积率不超过4.0（规划方案批准的是不超过 4.61） 建筑密度不超过45% 绿地率15% 停车位1010辆 建筑总面积181928平米其中，地上面积133211平米（132051计入容 积率）地下面积48952平米 项目现状本 案新政府大楼新益州公园项目转让方提供的资料 公司营业执照复印件 公司与国土局签署的土地出让合同 项目国土地使用证 方案及概念设计已经通过规划部门批准 项目的概念性设计方案项目市场调研项目的组团定位及地段价值：站南组团发展片区是指在火车南站以南，四环路以北，依托于 天府大道发展的区域，规划面积为12平方公里，站南组团将是城南
6、副中心的核心区域，该中心主要由科技商务区、科技博览区两大园 区构成，规划用途是行政中心，以办公、金融、文化和居住为主， 规划人口15.6万，是继华阳之后的最多人口的组团。站南组团紧接主城区，交通、城市配套等相对完善，目前已经 吸引了大量的品牌开发商进驻，如中海、和记黄埔、九龙仓、深长 城、合景泰富等，开发的项目大多数是定位较高的品质楼盘，如中 海城南1号、南城都汇、天府长城、誉峰、天府长城、华敏世家等 ，价格普遍偏高。还有特拉各斯、理想中心、城南科技广场、中国 水电大厦、拉德方斯等高档写字楼项目。目前此片区已经形成密集 发展之势，土地日益稀缺，增值潜力巨大。 项目市场调研区域写字楼市场调查：南
7、延线作为未来的城市新中心，在建和规划中的区域总部写字 楼和其他商业写字楼项目众多，这些写字楼规划起点高，主要以甲 级写字楼为主，因此本身硬件配置比较高，销售均价多在15000元/ 以上。如新希望大厦、四川水电大厦、拉.德方斯大厦。项目市场调研区域住宅市场调查：品牌企业多、项目品质高、价格走势高、置业客户素质高城南“副中心”作为成都城市发展的重大战略规划，未来几十 年的发展潜力不可限量，吸引了大量的国内一线开发商、港资大鳄 、国际品牌在此进驻，如龙湖、中海、雅居乐、华润、和记黄埔、 九龙仓、新世界地产、新鸿基、希尔顿集团等。从调查的实际情况看，从三环路开始沿着南延线的物业价格高 ，从三环路到世纪
8、城片区的楼盘价格比较高，普通高层电梯公寓一 般是800016000元/（建面）；别墅的价格一般在1000030000 元/。南延线作为规划发展的城市新区，总部办公人群、国家公务员 、高新技术白领、企业老板等中高收入者成为了购房的主流，在城 南豪宅市场也活跃着不少外籍人士的身影。 项目市场调研南城区域电梯豪宅市场调查：楼盘紫檀首座华敏世家誉峰城南1号世纪峰景开发商千和物业招商蛇口地 产华敏置业合景泰富中海地产龙湖地产地址人民南路 四段 38号人民南路四 段48号高新区天 泰路 265号南部新城仁和 片区新益州大道 199号世纪城路 418号总占地56亩40亩20亩280亩约173亩72亩总建面2
9、800017000083726约37万约3300058万容积率3.95.04.821.92.859.8建筑形态高层高层高层高层高层超高层总户数160694户86户1期246户2049户1740面积区间280-29573-340289-346170-380158240280-380销售价格15000元/ 12000-15000 元/13000元/ 17000-21000 元/均价15000元 /13000- 15000 元/开盘时间2007年12 月2006年9月2008年9月2009年11月底2008年8月2008年11 月项目市场调研南城区域近期土地成交市场调查：本 案1385万/亩1100
10、万/亩970万/亩1195万/亩1265万/亩1370万/亩980万/亩项目市场调研项目SWOT分析：项目优势（S） 核心地段优势 片区规划起点高 高尚公园住宅价值 交通发达，辐射面广 地铁经济带来巨大商业价值 综合稀缺性高项目劣势（W） 周边常住人口目前较少，有待提升 项目规划体量有限项目市场调研项目SWOT分析：项目机会（O） 美美力诚商业旗舰的领航 未来60万城市精英人口消费力 项目威胁（T） 中国房地产市场进入调整期，对 商业制约较大 南延线的商业市场竞争激烈项目定位本案应该是兼顾商业和居住功能高端城市综合体 定位的释义分解：1、从概念上说，是定义成都新的奢侈消费模式，为城市贵胄量 身
11、打造的国际化新奢区。2、从档次上说，是成都乃至西南地区首屈一指的，开历史先河 的高端消费体。3、从功能上说，是城市综合体，具有居住、购物、休闲、娱乐 、美食、美视等一站式高档国际化消费区。4、从效应上说，是以美美力诚旗舰店为龙头，带动的各种高层 次商业消费和居住，具有强大的联动和聚合效应，将项目整体提升 到一个新高度。5、从价格上说，将开创南延线商业和住宅价格水平的新高度， 形成强大的市场影响力。 项目定位总体规划布局：1、美美力诚旗舰店作为整个商业的龙头，也代表项目形象 ，沿天府大道独立式设计，保证本身的形象展示面，发挥形象领 航作用。2、其余商业部分独自成体，放弃大型购物商场模式，采取 开
12、放式Block街区式设计，BLOCK街区即Block，B-Business（商 业）、L-Lie fallow（休闲）、O-Open（开放）、C-Crowd（ 人群）、K-Kind（亲和）。3、住宅部分保持相对的私密性，放置在临新益州公园一侧 ，保证高档住宅面向公园的视野景观和生活气息，与BLOCK商业 街区采取绿化带进行一定程度的隔离，保持相对独立性。 4、空间尺度的层次处理在水平向空间层次上，形成“动区+中介区+静区”布局，临 路为动态商业街区，包括美美力诚旗舰店和BLOCK院街商业；内 侧临新益州公园为静区，高层住宅临湖相望，中间绿化相隔。 项目设计方案更多关于本项目的规划、设计方案另见
13、附件文件 参照项目价格调查本项目誉峰项目，住 宅，精装，均 价2万元/平米城南1号项目 ，住宅，清水 ，均价1.7万 元/平米华敏世家，住宅 ，清水，均价1.6 万元/平米新城核心区新希望大厦项目， 写字楼，清水，均 价1.6万元/平米首座项目，公寓 ，清水，均价1.8 万元/平米项目经济指标成都美美项目主要技术经济指标表 序号项目数量单位 1建设用地面积28652.6平方米 2规划总建筑面积180943平方米 3地上建筑面积132011平方米 4 零售商业面积14051平方米 5 美美力诚建筑面积30968平方米 6 住宅建筑面积26147平方米 7 酒店建筑面积28037平方米 8 办公建
14、筑面积31648平方米 9首层、五层架空面积（不计算容积率）1160平方米 10地下建筑面积48932平方米 11容积率4.61 平方米 12建筑密度44.17% 13绿地面积4297平方米 14绿地率15.00% 15机动车位1010平方米 16地下车库993平方米 17地面非机动车车位450平方米项目总体定位集商业、居住功能为一体的高端城市综合体 定位的释义分解：1、从概念上说，是定义成都新的奢侈消费模式，为城市贵胄量 身打造的国际化新奢区。2、从档次上说，是成都乃至西南地区首屈一指的，开历史先河 的高端消费体。3、从功能上说，是城市综合体，具有居住、购物、休闲、娱乐 、美食、美视等一站式
15、高档国际化消费区。4、从效应上说，是以美美力诚旗舰店为龙头，带动的各种高层 次商业消费和居住，具有强大的联动和聚合效应，将项目整体提升 到一个新高度。5、从价格上说，将开创南延线商业和住宅价格水平的新高度， 形成强大的市场影响力。 项目总体定位酒店式公寓 28000平米公寓式住宅 26000平米独栋式商业 14000平米美美力诚百货 31000平米公寓式写字楼 32000平米项目销售、租赁物业配比序号物业类型建筑面积完全销售部分资产持有部分备注()()()1 零售商业建筑面积14051 140512 美美力诚百货建筑面积3096830968该部分物业作为 资产持有， 暂不销售 3 高档住宅建筑
16、面积2614726147 4 酒店公寓建筑面积2803728037 5 公寓写字楼建筑面积3264832648 6 地下建筑面积4895248952该部分物业作为 资产持有， 暂不销售 小 计 10088379920 合计180803项目营销策略定位将13万平米物业细分成5个不同功能、 不同业态、不同客户购买的小众投资 的精品物业 总体量18万平米可销售部分10万平米不可销售部分8万平米独栋商业公寓住宅酒店式公寓美美百货商业地下商业、车库公寓写字楼项目各物业功能定位销售部分物业-零售商业部分物业体量：14051平米。物业形态：5、6栋单栋面积为20003000平米的独栋商业体。销售对象：国际顶级汽车专卖店（如劳斯莱斯、阿斯顿马丁、迈巴 赫、法拉利、宾利、玛莎拉蒂）、国际一线品牌专卖店（LV、Gucci、 Prada、Herms）市场现状：目前，在成都市人南路二段美美百货商场对面，国际一线 品牌
