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1、房地产开发项目关键成功因素及管控策略 研究.影法出品 必属精品山东建筑大学硕士学位论文目录摘要1A B S T R A C T II I第1 章绪论一1 1 1 研究背景一1 1 2 国内外项目成功因素研究综述一1 1 2 1 项目成功相关概念一2 1 2 2 项目成功标准一3 1 2 3 项目成功因素一5 1 3 研究目的和意义一8 1 4 研究内容一9 1 5 研究路线与研究方法一1 0 一1 5 1 研究路线一l O 一1 5 2 研究方法一1 0 一第2 章房地产开发项目成功因素一12 2 1 房地产开发项目相关概念一1 2 2 2 房地产开发项目成功标准一12 2 2 1 基于房地产
2、开发项目自身的成功标准一1 3 2 2 2 基于利益相关者的房地产开发项目成功标准一1 7 2 2 3 房地产开发项目成功标准框架一1 8 2 3 房地产开发项目成功因素一19 2 3 1 房地产开发商自身因素一1 9 2 3 2 房地产开发项目自身因素一2 0 2 3 3 房地产开发项目外在环境因素一2 1 一V山东建筑大学硕士学位论文2 3 4 房地产开发项目成功因素框架一2 2 一第3 章问卷调查与数据分析一2 3 3 1 问卷设计与调查一2 3 3 1 1 问卷设计一2 3 3 1 3 样本描述一2 4 3 2 数据分析一2 6 3 2 1 信度分析一2 6 3 2 2 房地产开发项目
3、成功标准有效性和可靠性一2 8 3 2 2 房地产开发项目成功因素有效性和可靠性一3 1 3 2 3 房地产开发项目成功因素与成功标准回归分析一3 6 一第4 章房地产开发项目管控策略一4 0 4 1 明确企业部门职能，建立有效的组织结构一4 0 4 2 加强企业流程管理，重视企业流程再造一4 3 4 3 重视绩效管理，实施绩效考核一4 5 4 4 加强房地产开发项目成本管理一4 6 一第5 章结论一4 8 5 1 主要结论一4 8 5 2 研究局限性及展望一4 9 一参考文献一5 0 一附录一5 5 一后记一5 8 一攻读硕士学位期间论文发表及科研情况一5 8 一山东建筑大学硕士学位论文第1
4、 章绪论1 1 研究背景房地产是指房屋财产、土地财产以及附着在其上的各种权益和经营活动的总称：。房地产业包括国有土地使用权的出让、房地产的开发与再开发、房地产经营、房地产中介服务、物业管理以及房地产的调控与管理，其中房地产开发是房地产业发展的原动力。房地产业的健康发展事关国民经济全局的发展，不仅能改善投资环境，改善居民的生活条件，还能拉动建筑、建材、化工、家电等众多相关产业的发展，同时维护社会的稳定，是一个具有高度综合性和关联性的行业，是国民经济中各行业相互集中、相互联系的重要枢纽心1 ，已成为我国国民经济的支柱产业。1 9 9 8 年，自取消福利分房制度以来，我国房地产业得到快速发展，房地产
5、开发投资额在固定资产投资额中的比重逐年上升，1 9 9 8 年该比重为1 2 5 8 ，到2 0 1 1 年该比重升至2 0 4 5 f 3 1 。2 0 1 1 年，我国房地产开发投资为6 1 7 4 0 亿元，较上年增长2 7 9 t 4 1 。截止2 0 1 2 年2 月份，我国房地产开发实际完成投资额为5 4 3 1 4 6 亿元，较去年同期增长2 7 8 ，同时，房屋竣工面积达1 5 1 4 1 2 7 万平方米，比去年同期增长3 6 7 【5 】。在房地产业迅速发展的同时，我国房地产项目开发过程中还存在着许多问题，例如开发理念落后，缺乏超前意识和先进的管理理念；诚信不足，缺乏道德规
6、范约束，房地产开发周期过长等等。房地产开发从前期可行性研究到中间过程的项目建设，再到最后的房产销售，环节长、涉及因素多、周围环境变化快、经营风险大，因而是一项复杂的系统工程。而我国的房地产开发企业发展历史短，整体上规模小、国有成分大、资质低、抗风险能力差，能否成功的开发房地产项目对于房地产开发企业的生存关系重大。同时，房地产开发项目失败的影响也是巨大的，不仅不能带来预期的经济效益，反而造成大量的投资浪费，给企业及其社会带来无法挽回的损失。因此，深入研究房地产开发项目的关键成功因素，并提出推进房地产开发项目成功的管控策略，有助于保证房地产开发项目的成功开发，提高房地产开发企业的核心竞争力，并促进
7、我国房地产业的健康发展。1 2 国内外项目成功因素研究综述国外有关项目成功的研究开始于上个世纪六七十年代，研究的内容主要集中于项目成功的内涵、项目成功遵循的原则、项目成功的保证、项目成功的标准以及项目成功的山东建筑大学硕士学位论文因素。一般的研究思路是，提出项目成功的概念，设计出一系列评价成功的标准，项目实施者按照这些标准去完成一个项目。然而，项目的成功是一种难以量化的概念，正如P a r i f f 和S a n v i d o ( 1 9 9 2 ) 所说，成功作为一种难以领会的感觉，对不同的人来说，成功的标准都会不一样的 6 】。学者研究项目成功的因素，一般按照明确项目成功的相关概念，提
8、出评价项目成功的标准，从而提出项目成功因素的思路来展开哪8 【9 】【l o 】。本文文献综述部分主要从项目成功相关概念、项目成功标准和项目成功因素三个方面来分析。1 2 1 项目成功相关概念项目成功是项目管理研究的重要内容，学术界对其研究由来已久，【l l 】。何为项目成功，如何定义一个项目的成功，目前学术界仍没有统一的意见。不同的学者对于项目成功有不同的理解：项目管理知识体系( P M B O K ) 指南，提出项目成功的标准应包含传统意义上的铁三角( 成本、质量、进度) 标准和关键项目利益相关者的满意度【1 2 】。A m a d o uD i a l l o ，D e n i sT h
9、 u i l l i e r 指出，一个项目若满足通常的约束条件，即满足时间、成本和客户满意度的要求，则被认为是成功的【1 3 】。J e r z yS t a w i c k i 则提出评价项目成功的两个标准，其中一个标准认为，“如果能够在预定的时间范围内获得完全达到预期质量的最终产品，并且预算不会超过财务计划，就可以认为项目是成功的【1 4 1 。”；另一个标准是定义多个应达到的项目目标，用项目目标完成的水平评价项目成功。要正确理解项目成功的概念，还需要比较项目成功与项日管理成功的区别和联系。项目管理协会( P M I ) 提出项目的定义：“项目是为提供某种独特的产品、服务或者成果所做的临
10、时性的努力。”O i s e n 对项目管理的定义为：“项目管理是运用工具和技能( 例如关键路径法和矩阵组织) ，在有限资源的限定下，满足成本、进度、质量要求的同时，所进行的唯一的、复杂的、一次性的活动【1 5 】。”不难看出，项目管理成功的关注点在于具体指标( 成本、进度、质量等) ，更关心项目短期的利益，并且项目一旦结束，项目管理的过程也随之结束；而项目成功更关注项目实施的效果，更倾向于项目长期的利益，同时定位于项目更高和更长期的目标，关心的是整个公司的长远发展【1 6 1 。A KM u m m s & BF8 j e i r m i 更详细地区分了项目成功和项目管理的成果。他们在研究中
11、指出，定义项目时为项目制定更高以及更远的目标，一般涵盖投资额、项目赢利性、竞争和市场能力等重要参数：而对于项目管理的定义一般是短期的，且符合特定的环境，山东建筑大学硕士学位论文包含明确的指示、预算的完成、项目进度的满意度，达到质量标准和实现项目目标等具体参数【1 7 】。文章同时列举了评价项目成功和项目管理成功的不同标准。文章引用M o r r i s & H u g h 的观点认为项目成功取决于以下标准：明确的目标、竞争情况、客户满意度、项目赢利性、项目实施过程和项目被感知的价值等。并指出以上标准中，只有明确的目标和项目实施过程的两个标准符合项目管理的范围。项目管理在项目中起着重要作用，并且
12、这种作用通过许多项目经理直接控制的因素起作用，这也解释了为什么项目成功与否不取决于项目管理的过程。总的来说，项目成功与项目管理成功之间的相互影响具体表现在，项目管理的成功能促进项目的成功，而失败的项目管理也会导致项目的失败，项目管理成功是项目成功的必要条件，但不是充分条件。同时，也要看到成功的项目管理不能完全阻止项目的失败，而项目管理失败的项目也有可能成功【1 8 】。1 2 2 项目成功标准牛津简明英语词典对“标准”的解释是：“一个用以评判事物的原则或准则。”M o r r i sP W G & H o u g hG H ( 1 9 8 7 ) 认为成功标准是判断成功结果的量度，是衡量项目成
13、功的因变量【1 9 】。CSL i m & MZ a i nM o h a m e d 指出，项目成功标准是可以评判项目是否成功的一系列原则和标准。这些标准是判断项目成功的必要条件【2 0 1 。因此，项目成功的标准是一系列判断项目是否成功的原则或准则，它对项目的结果具有决定性的作用，是项目成功的指向标。2 0 世纪8 0 年代以来，国内外学者对项目成功标准进行了广泛深入的研究，归纳起来有以下四种观点：传统观点、财务观点、用户观点、系统观点。1 2 2 1 国外研究文献综述( 1 ) 传统观点传统观点始于5 0 多年前，O i l s e n 提出将成本、进度和质量作为项目成功的标准【2 l
14、】。A t k i n s o n ( 1 9 9 9 ) 将此标准定义为“铁三角”标准 2 2 】。该标准在最初的项目管理领域广泛应用，但随着现代社会的发展及项目管理学科的深入研究，该标准的局限性也逐渐显现出来。例如，此标准只涉及到项目管理的过程，没有考虑项目利益相关者的需求和期望【2 3 】：只考虑到项目短期的利益，未将项目长期的盈利效果作为标准考虑进来。一些研究者认为不能将成本、进度和质量作为唯一标准，并开始探索新的标准。T u r n e r 指出，要想使项目获得成功，项目开始前，所有项目干系人应对项目成功标准达成一致。这种3 山东建筑大学硕士学位论文一致的项目成功标准应该满足不同的项目利益相关者的需求【2 4 1 。D e w i t 提
