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1、即墨市烟青一级路即墨段即墨市烟青一级路即墨段 256 号工艺楼评估方法号工艺楼评估方法 一、房屋概况一、房屋概况 座落位置座落位置：即墨市烟青一级路即墨段 256 号； 建筑面积建筑面积：3477.4 平方米； 建成年代建成年代：2001 年； 权属证明权属证明：房屋所有权证：即房自第 200036 号； 委托评估的房屋建筑物为生产经营用房，其房屋建筑物的建筑和结构概况如下： 用途用途：生产经营用房； 楼层楼层：三层，局部二层； 结构结构：框架； 外墙面外墙面：粉红色釉面砖； 内墙面内墙面：刮腻子涂乳胶漆，内柱采用磨光花岗岩弧形板包柱； 地面地面：瓷地砖地面； 楼板楼板：浇制； 屋盖：屋盖：办
2、公楼为坡屋面，工艺楼和生产车间为平屋面； 天棚天棚：铝合金压条矿棉板吊顶，配节能型镜面深照灯、筒灯和通风罩； 门窗门窗：铝合金带型窗和塑钢窗，外门为铝合金地簧门，内门为木门； 卫生间卫生间：高档瓷墙砖、瓷地砖、铝扣板吊顶等高档装修； 配套设施配套设施：给排水、电照、暖气等； 个别因素及区域环境：个别因素及区域环境：委评房产位于即墨市烟青一级路即墨段 256 号，周围有生产企业。委评房产东临电缆材料公司；西临烟青一级公路；北临村用土地；南临加油站和电缆材料公司。 二、市场背景分析（略）二、市场背景分析（略） 三、估价测算过程三、估价测算过程 采用重置成本法。 评估计算公式： 评估值重置价值成新率
3、 重置价值综合造价+前期费用+其他费用+筹资成本 根据山东省建筑工程综合定额，结合即墨市的实际情况，考虑房屋建筑物的建造标准和质量，同时参照同类或类似房屋建筑的现行建造标准，对照评估标的物进行差异因素调整（结构、设施、装修等），最终确定房屋的现行综合造价。再考虑其相关的前期费用、其他费用和筹资成本求取其重置值。 然后确定成新率： 成新率尚可使用年限（已使用年限+尚可使用年限） 具体计算详见下表：明细表号 1重置成本法评估房屋建筑物重置成本法评估房屋建筑物(框架结构计算表一框架结构计算表一) 作业时间 2006.7.11资产占有单位资产占有单位 房屋名称房屋名称 工艺大楼工艺大楼 房屋建筑面积房
4、屋建筑面积 3477.4房屋建成年代 2001房屋位置 即墨 帐面原值 帐面净值 结构 框架 乡镇地区差价-4%地区差价地区差价677参照物单价705调整比例 调整后单价调整后单价 （元/平方米） 序号序号 类别类别 分项分项 调整比例调整比例 备注备注 1无给排水 0.0% 2无电照 0.0% 3无采暖 -4.0% 4有消防 0.5% 5有集中空调 0.0% 6有烟感喷淋 0.0% 7有监控 0.0% 8防盗报警 0.0% 9 配套设施调整 合计合计 -3.50% 1参照物层高（米） 4.2 2标的物层高（米） 3.6 3每增减 20 公分调整比例 1.50% 层高调整 调整比例调整比例 -
5、5.00% 1基础 -10% 2梁板柱 -8% 3预制楼板 0% 4柱网 0% 5钢屋架调整 0% 6木望板 0% 7370 外墙 0% 8内廊式房间内墙门窗调整 9% 9 结构调整 合计合计 -9% 1 0% 2 0% 其他调整 合计合计 0% 重置成本法评估房屋建筑物重置成本法评估房屋建筑物(框架结构计算表二框架结构计算表二) 序号序号 类别类别 分项分项 调整比例调整比例 备注备注 1钢窗 0.0% 2铝合金/塑钢门窗 5.0% 3建筑构造及室复层花样外墙面 0.0% 4水刷石外墙面 0.0% 5防水涂料外墙面 0.0% 6马赛克外墙面 0.0% 7釉面砖外墙面 4.0% 8清水墙 0.
6、0% 9其他室外装修及设施 18% 外装饰工程调整 调整比例合计调整比例合计 27.0% 150%水磨石地面 0.0% 210%磨光花岗岩地面 0.0% 3一层瓷墙砖 9.0% 4内墙面刮腻子乳胶漆 2.0% 5吊顶 0.0% 6不锈钢双管日光灯 2.0% 725%水磨石板地面 0.0% 8卫生间及其他内装修 16.0% 9 10小计小计 29.0% 240 厚墙长(米)0 墙高(米)4 11内隔墙调加 调加比例调加比例 0.00% 隔断长(米)0 隔断高(米)2.6 12铝合金隔断调加 调加比例调加比例 0.00% 内? 装? 修? 调? 整 内外装修调整比例合计内外装修调整比例合计 56.
7、0% 调整比例总计（公式见左表）调整比例总计（公式见左表） 130.141830% 调后单价调后单价(综合单价综合单价)881.0602 综合造价综合造价(元元)3987284 总调整比例（1+配套设施调整比例）（1+层高调整比例）（1+结构调整比例）（1+其他调整比例）（1+内外装修调整比例） （1-3.5%）（1-5%）（1-9%）（1+0%)（1+56%） 130.14 重置成本法评估房屋建筑物重置成本法评估房屋建筑物(框架结构计算表三框架结构计算表三) 序号序号 类别类别 分项分项 调整值调整值 调整比例调整比例 备注备注 1勘察设计费 79745.682%对综合造价 2附加前期建筑业
8、劳动保险费 103669.3842.60%对综合造价 3白蚁预防费 69552对建筑面积 4消防设施设备费 52161.5对建筑面积 5招投标管理费 3987.2840.10%对综合造价 6结建人防费 4520613对建筑面积 7商业网点费 00对建筑面积 8小区管理基金 00对建筑面积 9 工程费 前期工程费用合计前期工程费用合计 244779 1质量监督费 2791.09880.07%对综合造价 2工程监理费 39872.841%对综合造价 3预结算编审费 19936.420.50%对综合造价 4建设单位管理费 159491.364%对综合造价 其他费用 其他费用合计其他费用合计 2220
9、92 综合综合+前期前期+其他其他 4454155 贷款利率 5.85%建设期(年)1筹资成本 资金成本资金成本 130284均投率 0.5利润利润 687666利润率 15%资金成本 资金成本合计资金成本合计 8179501两税一费(295238费率 5.6%2契税 79082费率 1.5%3买卖手续费 52721费率 1.0%4评估等其他费用 31633费率 0.6%5 费 交易相关税费 相关税费合计相关税费合计 458674 重置值重置值 5730779重置单价重置单价 1648.01耐用年限 80建成年代 2001基准期年代 2006 成新率 年限成新率 94%确定成新率确定成新率 94%注 市价评估值市价评估值 5386932市价评估单价市价评估单价 1549 快速变现价格评估值快速变现价格评估值 变现折扣率变现折扣率 10%4848239变现评估单价变现评估单价 1394 六、估价结果确定六、估价结果确定 我单位根据评估目的，依据科学的估价方法和程序，经过周密、细致的计算，最终确定估价对象工艺楼在估价时点的价值为：5386932 元元（大写金额：人民币伍佰叁拾捌万陆仟玖佰叁拾贰圆整人民币伍佰叁拾捌万陆仟玖佰叁拾贰圆整）。 青岛天平房地产评估事务所青岛天平房地产评估事务所 二二 OO 六年七月十三日六年七月十三日
