CBD南区区域型总部经济区项目建设可行性分析

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1、CBDCBD 南区南区“区域型总部经济区区域型总部经济区”项目建设项目建设 可行性分析可行性分析一一、 、CBD 南南区区城城市市定定位位： ：重庆市政府将重庆市中央商务区确立在两江交汇、山水相依的“解放碑江北城弹子石”，构成重庆CBD 的金三角。解放碑以商贸为主，也包括部分商务办公职能；江北城以商务为主，同时包括部分商贸职能；弹子石则承担配套服务功能，包括高级居住、酒店、文化休闲娱乐等。根据市政府对南部 CBD 的定位，结合南部自身的特点，CBD 南区提出了打造“休闲商务CBD”的概念，既与江北 CBD 和解放碑 CBD 共同协调发展，又走出特色化、差异化道路，同时与南岸区的发展也是相辅相成

2、，相得益彰的，体现“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸，会展在南岸，休闲商务在南岸”。南岸区委、区府站在战略和全局的高度，在分析我区经济形势的基础上，提出了总部经济的发展战略，并将总部经济的打造任务赋予了 CBD 南区。二二、 、CBD 南南区区发发展展“区区域域型型总总部部经经济济区区”的的优优劣劣分分析析： ：优劣势是个相对概念，只存在于比较中。要认识CBD 南区在发展总部经济方面的优劣势，可以在 2 个层面上作比较分析：一是作为重庆市的组成部分,与江北、渝中区比较。二是与周边区域作比较。（1）江北、渝中区比较竞争对手剖析：解放碑作为 CBD 的核心商贸中心，在未来的发展中其商贸的“霸主”地位

3、应占据主要地位，近几年来，由于是重庆市的商业中心，其开发进程比较快，已经形成集商务、商贸、服务、旅游娱乐多功能一体的消费中心。但随着近几年的开发建设，其高楼的建筑密度更是位居全国第一，由此而直接导致道路压力大、供水紧张、管线铺设难度大等“城市病”，由于地理形态的原因，解放碑在渝中半岛的山脊上，进出只有临江门、中心路等几条狭窄、弯曲、坡陡的道路。其地价高居榜首。江北区作为 CBD 的核心商务中心，其规划要求高起点、高标准建设。江北区政府在商贸发展规划上把它看成是区域经济发展的契机，而大力推动发展。目前，江北区 CBD 共有 1.7 平方公里的土地，拆迁各类房屋达 122 万平方米，拆迁总户数 1

4、5775 户。因此拆迁成本相当高，其地价也相当高。南部 CBD 发展总部经济具有的优势： 地理位置优势：地处重庆市政治、经济、文化中心城区，背山面江，拥有 12 公里江岸线。且原始地貌由丘陵、丘坡、丘谷组成，局部区域地势起伏较大，具备完美的生态景观条件。相比其他区，土地开发潜力大，有发展新空间。地价与江北、渝中区相比来说较低，对形成生态型的总部经济基地具有优势和发展空间。交通优势：具有四桥三路三隧道的便捷交通，目前贯穿开发区的主干道腾龙大道及南滨路三期已通车，南滨路四期正在建设，渝黔高速公路穿城而过经大佛寺大桥直达江北城，在建中的朝天门大桥 2008年底竣工，同时规划有寸滩大桥和黄桷沱大桥；慈

5、母山隧道已启动，即将启动到茶园新区的南山山隧道和连接江北、渝中区、弹子石的过江隧道。四四桥桥： ：大佛寺大桥（建成） 南部 CBD江北城朝天门长江大桥（在建） 南部 CBD江北城寸滩大桥（规划） 南部 CBD寸滩深水港码头黄桷沱大桥（规划） 南部 CBD江北唐家沱三三路路： ：腾龙大道（建成） 南部 CBD 区内交通主干道渝黔高速公路（建成） 南坪南部 CBD江北区沿江南滨路（续建） 滨江路三期至五期三三隧隧道道： ：南山隧道（规划）渝黔高速公路茶园新城区慈母山隧道（启动） 南部 CBD 茶园新城区广阳岛 两江隧道（规划） 南部 CBD解放碑江北城人文环境优越：C、D 区内自古以来就充满着厚重

6、的人文气息，如：涂山文化、窑瓷文化、巴渝文化、抗战文化、慈母文化、宗教文化等，目前已形成南山生态带、南滨风情路、长江广阳岛、泉水鸡文化节等丰富的旅游资源，为发展多形式的总部经济和利用多渠道发展总部经济提供了有利的条件。集群效应优势：在茶园新区、长江工业园区、以及南岸区内，已有众多的厂矿、企业，总部经济的形成可产生产业集群效应，同时已形成集餐饮、居住、休闲、娱乐为一体的滨江经济带，重庆国际会展中心也落户南岸，因此对形成区域型的总部经济具备了一定的基础和有利条件。CBD 南区发展总部经济的劣势：和江北、渝中区相比，经济总量和许多经济指标明显落后，产业竞争力差，传统产业没有形成竞争力的产业群和产业链

7、，没有形成由地区比较优势和企业竞争优胜相结合的特色经济，缺乏高增长性，带动性强的支柱行业，外部环境处于劣势，不利于吸引那些对辖区需求依赖较重的总部的进驻。在吸引面向全中国的跨国集团总部方面处于劣势。但该区域总部经济区的形成，将为南岸区内众多企业提供了更好的办公空间和交流平台。三三、 、发发展展“区区域域型型总总部部经经济济区区”的的目目标标： ：南岸区政府发展区域型总部经济的目标定位可以从两个层次来考虑。（1）从直接效益考虑，发展总部经济的目标主要着眼于增加政府税收和扩大就业，这是总部经济的直接和短期效益。国内外集团公司总部的落户，将形成 “以商引商“的局面，使“总部“所在的产业链中的上游产业

8、、下游产业和横向关联产业移师本地的可能性大大提高，纳税大户将可能大为增长，直接导致地区税收和就业的增长。（2）从间接收益考虑，发展总部经济的目标应设定为促进本区产业结构优化升级，这是总部经济的间接和长期效益。总部经济的发展将通过产业关联和波及效应促进相关产业的发展，同时促进产业内部分工和专业化程度，总部在为相关产业发展提供广阔市场的同时，也对其需求品的技术含量提出更高要求，而这正是分工和专业化强有力的催化剂。此外，很多总部如工业企业的营销总部、研发总部脱离生产总部“另起炉灶“，本身就代表一种分工和专业化方向。伴随着上述分工和专业化发展，该地区产业内部结构优化的结果也将应运而生。从而产生巨大的间

9、接收益，同时可以大大促进当地建筑等工业行业以及房地产、餐饮、中介服务、商贸等众多服务行业的壮大。目前 CBD 南区管委会初步拟定了符合定位的总部经济规划。四四、 、 “区区域域型型总总部部经经济济区区”方方案案的的用用地地规规划划。 。规划的 CBD 南部开发区“区域型总部经济区”拟建于规划 C 分区（南岸区弹子石地区）,北距重庆市江北国际机场约 25 公里，距龙头寺重庆铁路客站约 5公里，南距朝天门码头约 7 公里，南坪城市副中心约8.3 公里，交通便捷，地理位置优越。其范围指朝天门大桥旁的 4 号地块，总规划用地约 347 亩。 （具体位置见附图）该区域主要以打造商务办公楼为主，辅以商业、

10、会展、公寓等配套设施，着力吸引国内外知名大企业的地区管理总部、国际组织驻华区域中心机构、商会组织以及外商代表机构进驻，将其研发、销售、展示中心设置于此；大力发展电子金融、商务、信息咨询会计、审计、评估、法律等配套服务业；大力发展以动漫、影视、数字娱乐、信息科技为特色的消费型创意产业基地。五五、 、发发展展“区区域域型型总总部部经经济济区区”相相关关措措施施及及建建议议。 。（1）建立多元融资途径，加快推进基础建设在重庆城市总体规划（2005-2020）中，CBD 南区位于我市主城中心区。近年来，市政府通过加大市政交通投入，已使 CBD 南区对外联系明显改观，但开发区内的基础设施建设，只能通过

11、CBD 南区克服资金困难自主解决。在造成 CBD 南区资金短缺的原因中，融资途径单一最为突出，因此，应尽快建立多元的融资途径，运用银行贷款之外的信托、基金、债券等金融工具广开融资门路，同时合理控制资本结构，有效规避债务风险，从而保证 CBD 南区开发建设的平衡进行。（2）突出发展主导产业，引进和培育核心企业一方面，在发展总部经济过程中，CBD 南区应结合自身优势，突出主导产业的发展。因为，如果将南岸的资金和资源平均投入现有的产业中，根据无法产生规模效益，不便于产业的发展壮大，因此在产业发展上应有所筛选。另一方面，在引进和培育企业上也应有所侧重，多将目光投向拥有国际知名牌、拥有自主知识产权、具有

12、重大商业利益，具有广阔市场营销渠道、资源整合能力较强的企业，通过以点带面，加快核心产业的形成。（3）重视市场营销策略，可以考虑如下几个措施：对新注册登记企业及其法人给予奖励。国内外企业和个人到本区兴办企业并本区完成工商和税务登记的新注册登记企业，成为该区纳税户后，区政府可以考虑按其当年上缴地税额的 10给予一次性奖励；当年或第二年上缴地税额达到 50 万元以上的企业，按其当年地税的给予企业法定代表人一次性奖励。对本区投资的主导产业和纳税大户给予奖励。凡属本区的主导产业，且为本区排名前 100 位的纳税大户，如上缴地税额超过上年 15以上，可以分别按照增收部分的 15%和对企业和企业法人进行奖励

13、。对社会中介机构或个人为本区引进企业给予奖励。如果引进的是世界 500 强企业的中国总部或分部，可按照个财政年度内纳税额最高一年的给予一次性奖励。（4）进一步优化发展环境，完善配套设施建设，建立高效的公共服务体系：针对我区经济发展环境的问题，应尽快建立健全公共服务体系，优化总部经济发展环境，为企业的发展和引资工作创造条件。通过建立联席会议制度，加强政企交流；理清管理体制，发挥职能部门和基层单位的服务、协调作用；加强公务员队伍建设，提高干部综合素质;转变工作作风，提高工作效率，强化服务意识。同时加快基础设施建设，同步完善开发区水、电、通讯及医疗、学校等的配套建设，加速对外交通路网的建设。（5）构筑人才高地，为总部提供智力支持牢固树立“人才是第一资源”的观念，实施人才强区战略，尽快编制我区人才队伍建设发展规划，尤其要根据我区产业发展，做好人才的培养和引进工作，实现人才与产业的有序衔接。同时，要切实落实对人才的支持政策，加大宣传力度，在全社会营造“尊重知识，尊重人才”的舆论氛围，为人才的成长创造良好的社会环境。（6）提高容积率，高效利用土地。发展总部经济占地少、收益多，是实现土地投产出效益最大化的最佳经济模式。在发展“区域型总部经济区”的过程中应提高土地的容积率，加大土地的综合利用率，节约宝贵的资金和资源。