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1、赣赣 州州 市市 调调 报报 告告本报告包括以下内容：第一部分 赣州市概况一，赣州概况1，赣州市城市概况。2，赣州市的辖区及人口情况。3，赣州人文历史及景观。4，交通环境。二，赣州市经济发展水平1，近年来赣州市 GDP 数据，及增长率。2，赣州市零售消费品总额。3，城镇居民人均收入，及消费型支出。4，赣州市第一产业，第二产业，第三产业比例5，城市规划。三，赣州市城市发展的特点。第二部分 赣州市房地产市场概况一，房地产宏观市场1，赣州市住宅土地出让情况。2，赣州市固定资产投资。3，赣州房地产市场供求关系分析。二，房地产微观市场1，在售项目概况。2，区域市场分析。三，市场分析第一部分 赣州市概况一
2、，赣州概况一，赣州概况1，赣州市城市概况。赣州是江西省第二大城市，常称为赣南地区，赣州东接福建三明和龙岩，南至西南临广东梅州、河源和韶关，西靠湖南郴州，北连江西吉安、抚州，处于东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，是内地通向东南沿海的重要通道之一。赣州是世界重要的钨产地“世界钨都”之称。2，赣州市辖区及人口情况赣州下辖 1 个行政区、2 个管辖区、2 个县级市、15 个县：章贡区、章江新区、赣州经济技术开发区、南康市、瑞金市、赣县、信丰县、大余县、上犹县、崇义县、安远县、龙南县、定南县、全南县、兴国县、宁都县、于都县、会昌县、寻乌县、石城县。全市户籍总人口 897 万（2010 年） ，其中常
3、住人口 830 万，约占江西总人口的五分之一，土地面积 3.94 万平方公里，约占江西土地面积的四分之一。目前，中心城区人口 69.26 万，建成区面积 71.2 平方公里。2030 年中心城区规划人口 200-300 万，建成区面积200-300 平方公里。3，赣州市人文历史及景观。赣州政区历史悠久,从汉高祖六年（公元前 201 年）设置县治以来，至今已有 2200 年历史，自古以来就是沟通赣、湘、闽、粤的江南重镇，历代为郡、州、路、道、府的治所。宋、元、明、清时期，这里“商贾如云，货物如雨” ，是全国 36 大城市和 44 大经济中心之一。 1949 年 7 月，成立赣州分区行政督察专员公
4、署。8 月析赣州镇设赣州市。1949 年 9 月成立宁都（瑞金）分区行政督察专员公署。1952 年 8 月，撤销宁都分区。1954 年 5 月，成立赣南行政公署。1964 年 5 月成立赣州专区。1971 年 1 月改称赣州地区。1999 年 7月，撤销赣州地区设立赣州市，原县级赣州市改设章贡区。国家 AAAA 级旅游区】:通天岩风景名胜区; 【国家 AAAA 级旅游区】:宝葫芦农庄; 【国家 AAAA 级风景区】:崇义阳岭国家森林公园; 【国家级文物保护单位 5 处】:苏维埃革命遗址群、宁都起义指挥部旧址、通天岩石窟、赣州古城墙 、龙南客家围屋; 【国家森林公园 8 个】:章贡区峰山、宁都翠
5、微峰、安远三百山、大余梅关丫山、崇义阳岭、上犹五指峰、上犹陡水湖、龙南九连山; 【国家级自然保护区】:龙南九连山; 【国家级风景名胜区】:安远三百山; 【省级自然保护区 3 处】:崇义阳岭、崇义齐云山、石城赣江源、东江源头寻乌桠髻钵山 ; 【省级风景名胜区 8 处】:赣州通天岩、宁都翠微峰、瑞金罗汉岩、大余梅关古驿道 、上犹陡水湖、崇义聂都溶洞 、会昌汉仙岩、龙南小武当山 ; 4，交通环境水：位于赣江源头的赣州港是江西六大港口之一。陆：铁路： 已建成的京九铁路 复线、赣龙铁路 ，正在建设的赣韶铁路 、时速 200KM/h 赣龙铁路复线 ，鹰瑞铁路构成了全市四通八达的铁路网络。赣州站（二等站）现
6、已开行至大同、苏州、泉州、南昌、龙岩、井冈山等地的始发列车，通达全国各大中城市。公路：公路运输已基本形成以市区为中心，105、323、319、206 国道为骨架通达四面八方的公路网络，目前已初步建成快速交通骨架网：赣粤高速、蓉厦高速、赣韶高速 、鹰瑞高速、瑞赣高速、赣大高速、石吉高速等。空： 赣州机场按 4C 级规划建设的赣州黄金机场 现为赣南第一大机场（4C 级） ，2010 年旅客吞吐量突破 30 万人次，预计 2011 年旅客吞吐量突破50 万人次。 赣州黄金机场能满足波音 757、空客 A320 等机型起降，目前已开通飞往北京、上海、广州、深圳、重庆、武汉、厦门、南昌、海口、福州、成都
7、、南宁、贵阳等地的航线（重庆暂时停航） ，每周通航 130 多个航班。二，赣州市经济发展水平二，赣州市经济发展水平1，赣州近几年 GDP 发展情况700831940.021119.4713.30%13%13%14%0200400600800100012002007年2008年2009年 2010年 12.40%12.60%12.80%13.00%13.20%13.40%13.60%13.80%14.00%14.20%GDP（亿元） 增长率2007 年-2010 年赣州市的 GDP 一直保持在 13%的增长速度，2010 年赣州市的 GDP 达到了 1119.47 亿元。2，赣州市零售消费品总额
8、。216267317.14372.2817.00%24%19%18.60%0501001502002503003504002007年2008年2009年2010年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%社会消费品零售总额 （亿元） 增长率赣州市零售消费品总额从 2007 年到 2010 年一直保持在 17%以上的增长水平。人们消费水平的提高为房地产事业在赣州的发展提供了有利的条件。3，赣州市城镇居民人均收入。2007 年-2010 年赣州市城镇居民，农村人均收入虽说一直保持上涨，但是距离 2010 我国城镇人均收入 19109 元.农村人均收入 5919
9、.还有较大的差距。4，赣州市第一产业，第二产业，第三产业比例。从 2007 年到 2010 年第二三产业的比重由 77.4%增加到 81.1%。产业结构的变化，为赣州的经济发展提供很好的条件，同样也可以增加就业岗位，带动经济的发展。对房地产事业在赣州的发展也提供了很好的机会。5，城市规划新城在空间布局方面实行“一个核心、四个组团” 。以现在的河套老城区和章江新区为核心。章贡区水东镇和赣县城区为东城区组团；潭口镇和南康市为南城区组团；章贡区水西镇、湖边镇、赣县储潭乡为北城区组团等。组团之间通过绿地、山林、河流进行柔性分割与过渡，通过快速干道实现连接。第二部分第二部分 赣州市房地产市场概况赣州市房
10、地产市场概况一，房地产宏观市场1，赣州市住宅土低出让情况2007 年赣州市住宅土地供应量很大，2008 年受全国整体房地产市场行情的影响赣州市的土地出让量极少。2009 年回暖，2010年供应量相对 2009 年有了很大的增加。2011 年截至到 11 月本年度土地供应相比 2010 年比较稳定。2，赣州市固定资产投资及房地产投资。2007 年到 2010 年之间赣州市的固定资产投资额度从 300.3 亿元增加到 781 亿元实现了 260%的增长。固定资产投资额的快速增长为房地产事业在赣州市的发展打下了很好的基础。产业结构的调整，很赣州市经济的发展，预计赣州市的固定资产投资额继续保持上涨。3
11、，赣州市房地产市场供求关系分析。根据赣州房产网提供的信息，目前赣州市区可售的房源为 18916 套，面积为 2352087 平米。而目前赣州市的月均去化量在 500 套左右。相比销售而言目前赣州的商品房供应量充足。二，房地产微观市场1，在售项目信息项目名称项目位置建筑类别项目规模容积率绿化率主要户型销售均价（元/平米）国际时代广场赣州市红旗大道 94号高层，小高层45 万方3.1535%67/73 平米一房，88/91 平米二房，118/140 平米三房。6800锦绣新天赣州市迎高层，小15 万方1.8640%94/103 平米二房，5100地宾大道南侧高层125 平米三房。星洲湾赣州经济开发
12、区华坚南路西侧花园洋房别墅14 万方0.3960%380460 平米、220350 平米、260280 平米。 普通住宅6800富地中心赣州市章江新区兴国路市政府西侧高层，小高层6.5 万方1.9538%8090 平米的两房、9395 平米的精致三房、130147 平米三房7500五龙桂园庆美苑赣州沙河大道 18号五龙客家风情园主大门别墅，小高层14 万方1.541.3%6200云星中央星城章江新区赣江源大道与瑞金路交通转盘的东北角高层，小高层33 万方3.235%136 平米三房8800丽江豪庭章江新区梅关大道6 号高层6 万方2.6755%137 平米二房，142/168 平米三房。830
13、0金鹏怡和园三期章江新区市政府南侧三期高层三期 2.2万方2.6830%7300嘉福尚江尊品赣州市章江新区梅关大道 18号高层14.7 万方2.835.8%49 平米一房。89 平米二房，89/132 平米三房。8400三和悦城赣州市章江新区梅关大道 18号小高层8.1 万方2.738%80 平米二房，114/121 平米三房。6580江韵华府赣州市章江新区梅关大道 2号小高层，高层10 万方3.435%108 平米和 125 平米的二房变三房以及142 平米的三房变四房8000蓝湾印象赣州市沙河大道与公园南路交汇处多层，小高层6 万方2.028%80-90 平米二房53002 2区域市场分析
14、区域市场分析赣州老城区居住的人口多，教育金融医疗等配套设施齐全。但是老城区面积有限发展空间有限，根据赣州的发展规划，城市化国模的扩大。赣州市以老城区为中心，向其他五个板块分散发展。开发区，水西区，水东区，站北区，漳江新区。项目的发展则是靠近老城区边缘。三、房地产市场整体特征分析三、房地产市场整体特征分析结合以上的分析，可以对赣州楼市特征进行以下归纳根据赣州市近几年的经济发展水平来看，赣州市出去快速发展阶段。赣州近几年固定资产投资的逐年增加而且涨幅很快，为房铭欣华府赣州市文峰北路东侧龙居苑旁高层，小高层15 万方2.540.5%80-135 平米，二房三房6000春江花月章贡区章江北大道西河大桥
15、东侧小高层，高层27 万方2.8231%90 平方米的两房、137 平方米的三房、140 平四房。7000赣州府赣江路与大公路交汇处高层，小高层8.6 万方1.4131%46 平米一房，97 平米二房，127 平米三房，143 平米四房6688雍晟状元府邸赣州市红都大道侧高层，小高层16 万方2.239%7400幸福时光赣州市黄金开发区文峰北路黄金中学旁高层，小高层5.92.441%户型面积为一房 50 平米，两房 8084 平米，三房 101115 平米。5100地产在赣州的发展提供了很好的机会。从赣州市住宅土地的出让情况来看，2007 年开始赣州市的商品房市场，就开始快速的发展。2008
16、年-2010 年土地供应量也一直保持上升。赣州市是一个人口大市其管辖的面积大，赣州市的房地产购房主要以刚性需求为主。根据赣州市区城市扩大，未来 10 年内赣州市区人口出去快速上升期，其需求量也会急剧加大。以老城区为核心向四周发展，老城区各种生活配套设施齐全，四周板块则围绕核心区域快速发展，赣州的城市发展使辐射型的。赣州目前的商品房源的的存量相对于目前的去化量而言，供应量比较充足，结合 2011 年赣州市的土地供应量来看，赣州未来几年的市场相对比较平和。价格老城区的房价集中在 6500 元-8000 元/平米。偏离城区中心的项目价格递减。产品类型：多层逐渐退出市场，小高层，高层占据主导，市场对小高层高层的项目认可度也较高。户型：90-100 平米的大二房，和 110 平米左右的三房比较热衷。
