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1、 中国房地产市场服务的第一选择稳健创新服务中国祸兮福之所倚，福兮祸之所伏。在今年整体政策波动不大的情况下，流动性的好坏直接左右了 市场的表现。如我们预想中的一样，前面几个月的外汇占款的增长 为经济注入了不错的流动性，推动了市场呈现出量价齐升的局面。6月，风云突变。美国QE退出的预期，新兴国家股市直接跌 入熊市，人民币NDF表明升值预期转弱。叠加财政存款上缴、监管 升级等影响，导致Shibor出现飙升的局面，最近的外汇占款数据表 现不佳，其他经济数据表现也非常疲软。危险的信号已经出现。由于流动性开始转向，我们预计未来销售增速逐步下移，建议 开发商提高警惕，加强存货和现金的管理。每朵乌云都有银边，
2、我 们预计未来行业政策难趋紧，至少在这点上可以喘口气。每朵乌云都有银边美量宽退出预期带杢冲击2未杢房地产市场走势展望3451-5月房地产市场表现回顾11-5月房地产市场表现回顾1前五月全国销售同比增长明显，土地购置疲软1-5月全国商品房成交面积39118万平米，金额25864亿元，但增速均 呈现回落的态势，预计下半年增速将进一步回落-40%-20%0%20%40%60%0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 2007-022007-042007-062007-082007-102007-122008-022008-042008-062008-082008
3、-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-082012-102012-122013-022013-04全国商品房销售面积商品房销售面积(万平米）累计同比（，右轴）-40%-20%0%20%40%60%80%100%0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 2007-022
4、007-042007-062007-082007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-082012-102012-122013-022013-04全国商品房销售金额商品房销售额（亿元）累计同比（，右轴）数据来源：国家统计局，世联研
5、究1-5月全国房地产累计开发投资为26798亿元，同比增长20.6%。相比 2013年1-4月同比增长21.1%减少0.5个百分点0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 2007-022007-052007-082007-112008-022008-052008-082008-112009-022009-052009-082009-112010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022012-05201
6、2-082012-112013-022013-05全国房地产开发投资完成额房地产开发投资（亿元）累计同比（，右轴）数据来源：国家统计局，世联研究新开工方面，商业营业用房累计同比有所改善，办公楼表现较差。住 宅新开工面积54291万平米，累计同比上涨1-40%-20%0%20%40%60%80%0 50000 100000 150000 200000 2005-022005-052005-082005-112006-022006-052006-082006-112007-022007-052007-082007-112008-022008-052008-082008-112009-022009-
7、052009-082009-112010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022012-052012-082012-112013-022013-05商品住宅新开工情况商品住宅新开工面积（万平米）累计同比（%,右轴）-40%-20%0%20%40%60%80%100%2005-022005-052005-082005-112006-022006-052006-082006-112007-022007-052007-082007-112008-022008-052008-082008-112009-022009-052
8、009-082009-112010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022012-052012-082012-112013-022 01 3- 05商业营业用房累计降幅持续收窄商品住宅累计同比商业营业用房累计同比办公楼累计同比数据来源：国家统计局，世联研究全国购臵土地面积持续负增长，1-5月购臵土地面积11756万平米， 同比下降13。这与核心城市土地成交火热情形形成强烈对比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40
9、000 45000 50000 2005-022005-052005-082005-112006-022006-052006-082006-112007-022007-052007-082007-112008-022008-052008-082008-112009-022009-052009-082009-112010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022012-052012-082012-112013-022013-05全国购置土地面积购置土地面积（万平米）累计同比（，右轴）数据来源：国家统计局，世联研究地方政
10、府采用限价等行政政策控制房价，70个大中城市房地产价格指 数环比持续下跌，预计下半年房价上涨放缓趋势将继续- 0.01 - 0.01 0.00 0.01 0.01 0.02 0.02 0.03 -0.04 -0.02 0.00 0.02 0.04 0.06 0.08 0.10 0.12 0.14 0.16 0.18 2005-072005-102006-012006-042006-072006-102007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-102009-012009-042009-072009-102010-012010-042
11、010-072010-102011-012011-042011-072011-102012-012012-042012-072012-102013-012013-0470大中城市房地产价格指数当月同比环比(右轴）国五条出台后，房价上涨趋势丌改，70大中城市价格同比和环比已经连续上涨多月，地方政府迫于压力， 已经采取了限价、管理预售证等行政政策控制房价，预计下半年房价上涨趋势将放缓。在房价上涨放缓趋势持续的背景下，下半年政策进一步加码的可能性丌大。城市分化，一二线城市领跑一线城市：前五月销售火热，同比去年均上涨。北京、深圳价格上涨 趋势明 显010000200003000005010015020
12、02010-012010-042010-072010-102011-012011-042011-072011-102012-012012-042012-072012-102013-012013-04北京商品住宅量价变化成交面积（万平米）成交均价（元/平米,右轴）01000020000300000501001502002010-012010-042010-072010-102011-012011-042011-072011-102012-012012-042012-072012-102013-012013-04上海商品住宅量价变化成交面积（万平米）成交均价（元/平米，右轴）同比增长：73.9%0
13、50001000015000200000501001502002010-012010-052010-092011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-05广州商品房量价变化成交面积（万平米）成交均价（元/平米，右轴）同比增长：35.9%同比增长：66.6%010000200003000002040602010-012010-042010-072010-102011-012011-042011-072011-102012-012012-042012-072012-102013-012013-04深圳商品住宅量价变化成交面积（万平米）成
14、交均价（元/平米，右轴）同比增长：56.7%数据来源：世联研究二线城市：重庆、长沙、合肥、天津5月销售面积延续4月的回调状态0 2000 4000 6000 8000 10000 0 100 200 300 400 2010-012010-052010-092011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-05重庆商品房量价变现销售面积(万平米)销售均价（元/平米，右轴）同比增长：30.1%020004000600080000501001502002010-012010-042010-072010-102011-012011-04201
15、1-072011-102012-012012-042012-072012-102013-012013-04长沙商品住宅量价变化成交面积（万平米）成交均价（元/平米，右轴）同比增长：85.8%020004000600080000501001502010-012010-042010-072010-102011-012011-042011-072011-102012-012012-042012-072012-102013-012013-04合肥商品住宅量价变化成交面积（万平米）成交均价（元/平米，右轴）同比增长：85.9%0500010000150000501001502010-012010-052
16、010-092011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-05天津商品住宅量价变化成交面积（万平米）成交均价（元/平米，右轴）同比增长：65.9%数据来源：世联研究0 10000 20000 30000 02040602010-012010-042010-072010-102011-012011-042011-072011-102012-012012-042012-072012-102013-012013-04杭州商品住宅量价变化成交面积（万平米）成交均价（平米/元，右轴）同比增长：29.4%0300 0600 0900 00501001502002502010-012010-042010-072010-102011-012011-042011-072011-102012-012012-042012-072012-102013-012013-04沈阳商品住宅量价变化成交面积（万平米）成交均价（元/平米）同比增长：44.1%5000 5500 6000 6500 7000 0501001502002010-0
