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1、第 1 页 共 6 页案例 北京市朝阳区人民法院（2005）朝民初字第 XX 号民事判决书 原告：田某 被告：北京 XX 房地产开发有限公司 原告田某（下称原告）与被告北京 XX 房地产开发有限公司（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，双方于 2002 年 1 月 15 日签订的商品房买卖合同，约定由我购买被告开发的 XX 家园 1 楼 2 单元 1506 号房屋。合同签订后，我依约向被告支付了全部购房款，被告亦将该房屋交付给我。但是，被告至今没有履行为我办理房屋所有权证的相关手续。我多次催促，但被告一直未予履行。因此，我
2、现在要求被告立即为我办理房屋所有权证书，并按照最高人民法院的相关司法解释赔偿我的损失 120943.7 元（以合同价款 429792 元为基数，按照日万分之二点一标准计付自合同签订 90 日后至 2005 年 6 月 23 日止）。被告辩称，我公司自 2005 年 1 月办理产权证，但目前没有办理下来，其责任不在我公司。双方签订的合同第十五条规定如果因出卖人的原因不能在规定期限内取得权属证书的，原告选择的是退房。因此，我公司不同意原告赔偿的诉讼请求。经审理查明，原告与被告于 2002 年 1 月 15 日签订了商品房买卖合同，约定由买受人购买出卖人开发的位于北京市朝阳区 XX 家园 1 楼 2
3、 单元 1506 号房屋，价款为 429792 元；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后_日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房管部门登记备案。如果因为出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹 项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日 30 日内将买受人已付的房价款退还给买受人，并按照已付购房款 3%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按照已付款 %赔偿买受人损失。上述合同签订后，原告将上述购房款交付给被告，被告亦将房屋交付给原告。双方在庭审中均承认该房屋为现房。 第 2 页 共 6 页另查，2005 年初被告收取了原告身份证、
4、户口本的复印件用于办理房屋产权证，但原告至今仍未取得房地产权属证书。庭审中，被告方没有提供相关证据证明其公司已将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案和现已具备办理产权证的条件。 以上事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同在案佐证。 本院认为，双方签订的商品房买卖合同应为合法有效，双方均应按约履行。被告同意继续为原告办理房地产权属证书，本院准许。 该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后_日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房管部门登记备案。如果因为出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹 项处理”，此条款说明双方对办理房地产权属证书时间没有作
5、出约定。因原告所购房屋为现房，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定“因出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房地产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起 90 日；合同中没有约定违约金的或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算”，故被告办理房屋权属登记期限截止至双方签订合同后的 90 日内。被告现不能举证证明其已将需由出卖人提供的资料在法律规定的期限内报产权登记机关备案，亦未对不能办理房屋权属登记的原因作出合理解释，
6、故应认定系被告方的原因，导致原告无法取得房地产权属证书，被告应承担迟延办证的违约责任。双方合同中第十五条第一项仅是对原告选择退房时被告承担的违约后果作出了约定，但对原告在选择不退房时被告承担的违约责任问题并未支持明确约定，原告主张依据上述司法解释第十八条的规定计算违约金于法有据，该请求本院予以支持。综上，依据中华人民共和国合同法第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告北京 XX 房地产开发有限公司立即履行协助原告办理房地产权属证书的义务。 第 3 页 共 6 页二、被告北京 XX 房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告损失十二万零九百四十三元。 案件受理费三千九百二十九元，由被告
7、北京 XX 房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审 判 长 戚俊杰 代理审判员 张海文 代理审判员 杨 虹 二 00 五年十二月十四日 律师评析： 本案看似一个简单的关于权属办理的纠纷案件，但因为本案所涉合同中的特殊约定，就使得案件在处理过程中遇到难点，即“合同在约定了违约的处理方式的情况下，守约方还能不能再次选择对自己有利的处理方式”？我们看看本案被告的上诉理由： 一、本案争议双方对争议的处理方式有明确约定，被上诉人的诉讼请求违反双方合同的约定。
8、2002 年 1 月 15 日，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，约定由被上诉人购买上诉人开发建设的 XX 家园 1 号楼 B 座 1506 号房屋。 在双方签订的合同第十五条中关于产权登记的约定是：“出卖人应当在商品房交付后 日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权单位登记备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理： 1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起 30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的 3%赔偿买受人损失。” 第 4 页 共 6 页被上诉人在诉讼中要求：上诉人立即办理产权证并赔偿法定经济损失（后
9、改为违约金）。上诉人认为，被上诉人的诉讼请求没有任何合同依据，也不符合法律规定。 根据中华人民共和国合同法的规定，依法签订的合同对双方当事人均有约束，任何一方都应该遵守。本案双方当事人在签订合同时已经预见到了可能不能按期办理房屋产权证书的风险，而且也已经对该风险的处理作出约定。既已经作出约定就应该遵守，而被上诉人的诉讼请求恰恰违反了合同的约定，因此不能得到支持。 双方当事人意思自治是我国合同法最基本的原则之一，也就是说在不违反法律法规的规定前提下，双方的合同约定应该得到最大程度的尊重，即使是代表公权利的司法机关也不能随意违反这一原则。而本案的一审法院的认定明显违反了双方的合同约定，违背了民事法
10、律活动中当事人意思自治基本原则。 二、一审判决认定的赔偿金额明显过高与实际不符 首先。本案中被上诉人在起诉状中就称，由于上诉人的违约导致被上诉人遭受了损失，其表述的损失主要是指如果房屋交易可能带来的利益损失，而该损失是完全可以明确的。其次，被上诉人至今依然在正常使用该房屋，即没有按期办理房屋所有权证并没有给被上诉人的居住造成任何影响。 在一审法院审理本案过程中，法官始终没有就被上诉人要求的违约金额数额征求上诉人的意见，在判决中就直接按照被上诉人要求的金额进行了认定，上诉人认为一审判决认定数额过高，与实际明显不符。 本案在二审过程中，二审法官也对原告违反原合同约定产生疑问，在庭审中多次要求原告明
11、确诉讼请求的理由和依据，遗憾的是，我们没有能够看到二审法官对本案的最终态度，双方在法庭主持下达成和解。在当事人选择了一方违约后的处理方式时，守约方是否还可以选择另外的处理方式？如果是一般的买卖合同，这个问题可能就毫无意义，但对于商品房买卖合同而言，这至关重要。具体到本案，如果原告按照合同约定处理，则需要选择退房，那对于原告来说损失不言而喻；可是如果选择不退房，则又违反了合同约定。第 5 页 共 6 页本案例提示我们，在签订合同时一定要仔细斟酌合同每一条款，确保自己的权利在出现纠纷的情况下得到全面保障。北京市建委在 2005 年公布的示范文本就很好的解决了上述问题。 建议各位购房人在签订购房合同
12、时尽量选择示范文本。 附：商品房预售合同（北京市建委 2005 版）（节选） 第二十条 产权登记 （一）初始登记 出卖人应当在_年_月_日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第_种方式处理： 1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_的违约金，并于出卖人实际取得
13、权属证明之日起_日内由买受人支付。 2、_。 （二）转移登记 1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第_种方式处理： （1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 （2）买受人同意委托_向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用_元人民币（大写）。 2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起_日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第_种方式处理： （1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_日内退还买受人全部已付款，并按照_利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得第 6 页 共 6 页房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起_日内向出卖人支付。（2）_。
