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1、房地产企业 开发项目相关会计核算 南京栖霞建设集团有限公司 徐水炎1目 录一、房地产企业的经营特点 二、房地产项目开发管理的一般流程 三、成本核算的基本程序 四、成本核算的对象的确定 五、成本费用的归集与分配 六、成本费用的归集与分配存在的问题 七、营业收入核算 八、开发产品成本的结转 九、预缴和汇算企业所得税存在问题 十、预缴土地增值税和土地增值税汇算2一、房地产企业的经营特点房地产行业是重要支柱产业部门是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立的产 业部门。房地产行业是龙头行业，就象汽车行业发展，会带 动钢铁、橡胶、电气、机械、石油等行业的发展一样， 它的发展会带动众多的相关行业一起发展，建
2、筑材料、 建筑施工、电子、信息、机械和化工等，同时这些行业 的发展水平已经成为房地产业发展的重要影响因素。 所涉及的主要的经济活动领域包括：土地开发和再 开发、地产经营、房地产开发建设、销售、租赁经营、 房地产金融和信贷、保险等；以及与此紧密相关的中介 服务如融资、评估、置换、装饰、维修、物业管理等经 济活动的行业。3一、房地产企业的特点资金密集。智力密集。 受国家的宏观经济形势、经济政策、产业政策和 金融部门的信贷政策的影响极大；投资周期较长，市场风险较大。 售后服务工作要求高。4二、房地产项目开发管理的一般流程1、投资机会研究与土地竞投对房地产投资机会研究与土地竞投活动实施有效控 制，为公
3、司房地产开发获得有价值的土地资源，并防范 土地投资风险。主要工作内容：项目选择、项目建议书、概念设计 、可研报告、竞投等。 2、项目立项及可行性研究对项目立项及可行性研究工作流程实施有效的控制 ，提交各阶段的可行性研究报告，为项目开发的立项和 深入开展项目全程策划与规划设计提供依据。主要工作内容：开发计划、资金计划、各阶段可研 报告、竣工后评估等。5二、房地产项目开发管理的一般流程3、项目全程策划对项目全程策划过程实施有效控制，为房地产开发 项目的设计、施工、营销等工作提出合理的依据。主要工作内容：市场调研、全程策划、各阶段策划 书等。 4、规划设计和前期工作对项目规划设计和前期工作实施有效控
4、制，确保公 司开发的商品房符合法律、法规的要求，为开发项目的 施工、营销提供依据。主要工作内容：地质勘察、方案竞选、方案设计、 扩初设计、施工图设计、规划验收等。6二、房地产项目开发管理的一般流程5、工程施工项目管理程序对工程项目的造价、进度、质量与安全实施有效的 管理和控制，确保商品房施工过程的项目管理符合规定 的要求。主要工作内容：施工组织设计、三通一平、选择供 方、图纸会审、物资准备、开工建设、施工管理、专项 验收、竣工验收、工程结算、保修维修等。 6、市场推广与营销对房地产开发过程中的市场推广、楼盘销售策划、 商品房买卖活动的评审、交付过程的控制以及顾客投诉 实施有效的控制，确保市场推
5、广和营销阶段工作符合规 定要求。主要工作内容：营销策划推广、销售许可、开盘销 售、竣工交付等。7二、房地产项目开发管理的一般流程7、物业管理控制程序对公司委托的物业管理进行有效控制，确保公司 商品房售后服务的水平和质量，提高业主满意度。主要工作内容：选择物管、物管方案、验收交接 等。8三、成本核算的基本程序（1）根据项目特点和成本核算对象的确定原则，确 定成本核算对象。 （2）设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发 成本费用。 （3）按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用 在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 （4）将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在 各成本核算对象之间进行分配。
6、（5）职能部门提供正确划分的可售面积、不可售面 积，再根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积 应负担的成本，正确计算分摊。9三、成本核算的基本程序（6）编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对 象的开发总成本。 （7）正确划分已完工开发产品和在建开发标段之间 的开发成本，分别结转完工开发产品成本。正确结转 完工开发产品的销售成本。 （8）编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总 括反映各成本核算对象的成本情况。10四、成本核算的对象的确定（1）确定原则满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。11四、成本核算的对象的确定（2）确定具体成本核算对象根据上述
7、原则，结合项目开发地点、规模、周期 、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施 工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体 成本核算对象。 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或 施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相 近、由同一施工单位施工单位承包的项目，为一个成 本核算对象。12四、成本核算的对象的确定 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以 结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的施工 标段/产品类型划分成本核算对象。同一施工标段项目有裙房、公寓、写字楼等不同 功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还 应按功能划
8、分成本核算对象。同一施工标段有高层、多层、复式等不同结构的 ，还应按结构划分成本核算对象。13四、成本核算的对象的确定 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工 图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发 产品成本，均可单独作为成本核算对象。（对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房 屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单 独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋 的成本科目。） 14五、成本费用的归集与分配1、成本费用的归集与分配的基本原则和要求会计核算的一般原则有真实性、实质重于形式、 一致性、可比性、明晰性、权责发生制、配比、谨慎 性、重要性、划分资本支出和收益支出
9、等。在房地产 会计核算中要特强调的是真实性、一致性、可比性、 配比、谨慎性、划分资本支出和收益支出等。15五、成本费用的归集与分配2、开发项目成本核算科目划分与设置开发成本下设一级科目 成本科目代码成本科目名称 4301.401 土地费用 4301.402 前期工程费4301.403 建安工程费 4301.404 社区管网工程费4301.405 园林环境工程费 4301.406 公共配套设施费 4301.407 开发间接费4301.409 财务费用（资本化利息费用）16五、成本费用的归集与分配4301.401 土地费用的归集 注：其他土地费用含交易服务费1.5元/平方米土地面积、土地 登记费4
10、0元/500平方米土地面积、土地评估费、用途变更费； 宗地测绘费等。 成本科目代码 成本科目名称 备 注 4301.401.01 土地价款 4301.401.02 土地出让契税 出让地价或评估地价的4% 4301.401.03 其他土地费用 4301.401.04 征地补偿费 4301.401.05 拆迁补偿费 4301.401.06 征地规费 17五、成本费用的归集与分配土地费用的分配能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入商品房的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先进行归集，然后再在有关成本核算对象间按占地面积分配；通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。具体分配方法为：1）先
11、按小区的占地面积将土地成本分配到各组团；18五、成本费用的归集与分配2）再将分配到各组团内的土地成本，按组团内房 屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地 面积进行直接分配；3）然后将分配到组团内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地 面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的开 发成本；4）房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。19五、成本费用的归集与分配4301.402 前期工程费（开发前期准备费） 注：规划设计费中包括项目策划与方案招标、规划设计、设计审查、模型 、动画等。领照规费中包括市政公用基础设施配套费
12、、新建房屋白蚁防治费、人 防建设费、城市规划设计收费、规划服务费、教育增容费、发展新型墙体 材料专项用费、散装水泥专项资金等。 成本科目代码成本科目名称 备 注 4301.402.01 勘察测量费 4301.402.01.01 勘察 包括普勘、详勘 4301.402.01.02 测量 包括地形图、管线；工程放线定位 4301.402.02 规划设计费 4301.402.03 建设规费 4301.402.03.01 领照规费 4301.402.03.02 增容费自来水管网建设费、双电源供电贴费20五、成本费用的归集与分配4301.402 前期工程费（续）注：三通一平费中包括临时道路、临时用水、临
13、时用电、市政 管线迁移费、场地平整费等。临时设施费中包括临时办公室、临时围墙、围板、售楼处 及临时样板房、临时场地占用费等。成本科目代码成本科目名称 备 注 4301.402.04 施工准备费 4301.402.04.01 三通一平费 4301.402.04.02 临时设施费 21五、成本费用的归集与分配4301.403 建安工程费（主体建筑工程费） 注：工程桩甲供材中包括钢筋、水泥、商品砼、预制桩、型材 、型钢、其他材料等。成本科目代码成本科目名称 备 注 4301.403.01 桩基工程 4301.403.01.01 工程桩施工费 含试桩施工费 4301.403.01.02 工程桩甲供材含
14、试桩甲供材 4301.403.01.03 桩基检测费 含试桩检测 4301.403.02 支护工程 4301.403.02.01 支护工程设计施工费含支护设计费、施工费、监测费等 4301.403.02.02 支护工程甲供材 22五、成本费用的归集与分配4301.403 建安工程费 （续）注：甲/直供材料中包括钢筋、水泥、商品砼、木材土建用钢板、型材、 防水材料、保温材料、墙砖、地砖、石材、涂料、主体工程成品门及配件 、专业工程成品窗及配件、零星材料等。成本科目代码成本科目名称 备 注 4301.403.04 土石方工程 包括排水费、轻型井点、沉井等降水费 4301.403.05主体工程及粗装
15、修 包括非集中建设的小区配套人防、车库 地下室 4301.403.05.01 一般土建工程 4301.403.05.01.01 工程施工费包含在土建合同或土建定额的项目，一 般均为扣净甲供材、费后的价格 4301.402.05.01.02 甲/直供材料建安工程合同及预算内、外的土建甲供 材料 23五、成本费用的归集与分配4301.403 建安工程费 （续）注：工程施工费中包括室内给排水施工费室内强、弱电施工费通风和采暖 工程费等。 甲/直供材料中包括给排水主材及配件强弱电主材及配件通风和采暖 设备及主材安装用钢板、型材其他材料设备等。成本科目代码成本科目名称 备 注 4301.403.05.0
16、2 一般安装工程4301.403.05.02.01 工程施工费一般均为扣净甲供材、费后的价格4301.402.05.02.02 甲/直供设备与主材 工程合同及预算内外的甲供设备主材 4301.403.05.04 一般建安工程材差 24五、成本费用的归集与分配4301.403 建安工程费 （续）注：专项土建工程指建筑物以内，且由甲方独立发包的专项工程：一是不 在土建单位合同中，又不属装饰工程的由特殊项目。如坡道雨棚、屋顶构 架，非小区共有的屋顶花园、屋面球场等；二是包含在土建单位合同中， 而实际操作时又单独发包的项目。如：防水、保温、防腐、防酸工程、特 殊地面、跃层楼梯等。专项安装工程中包括消防设备与器材及工程安装费、空调通风采暖设 备、主材及工程费、室内燃气工程费、电梯设备及其安装费等。 成本科目代码成本科目名称 备 注 4301.403.08 专项土建工程4301.403.
