房地产基本知识培训09

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1、房地产基本知识培训易居（中国）培训系列课程* *房地产：指土地、建筑物及其他地上定着物。它是实物、权益、区位三者的综合体 。土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典权和租赁权。 房屋产权：是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权 益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 土地所有权：国有土地/集体土地 土地所有权限：居住用地70年 商业、旅游、娱乐用地40年 工业用地50年 教育、科技、文化卫生、体育用地50年 综合或其它用地50年 房地产市场分类： 一级市场：土地交易市场，由政府直接控制和垄断经营。 二级市场：增量房（新房）市场

2、，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场 。（新房的初次交易市场） 三级市场：存量房（二手房）市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有再转让 的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。（房地产再次交易市 场，二手房的买卖市场、二手房的租赁市场）一、房地产基本概念DateDate房地产市场波动： 一、地产市场周期：上升期、高峰期、衰退期、低谷期 二、房地产“泡沫”： 房地产“泡沫”表现为地价、房价人为地、不合理地持续上涨， 并且其上涨的速度远远超过了整个经济的增长速度。最容易出现“泡沫”的：一是土 地，其次是楼花（期房），第三是新建成的商品房。存量房一般难以出现“泡沫”。 原因：

3、1、群体的非理性预期 2、过度的投机炒作（对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产“泡沫”的基础。） 房地产需求： 概念：消费者（买者）在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产 的数量。形成需求的两个条件：消费者愿意购买；消费者有能力购买。 种类：1、消费性需求 2、投资性需求 3、投机性需求 4、盲目性需求 （投资性需求、投机性需求和盲目性需求最终都要回归到消费性需求上来，否则就 会成为虚假需求。） 决定房地产需求量的因素： 1、该种房地产的价格水平 2、消费者的收入水平 3、相关房地产的价格水平（该种房地产的替代品和互补品） 4、消费者的偏好 5、消费者对未来的预期DateDat

4、e房地产供给：决定房地产供给量的因素： 1、该种房地产的价格水平 2、该种房地产的开发成本 3、该种房地产的开发技术水平 4、开发商对未来的预期 房地产价格的影响因素: 一、自身因素：反映房地产本身的物质实体、权益和区位状况的因素，如新旧、质 量、功能、平面布置、外观形象、日照、风向、降水量、地势、天然周期性灾难等 。 二、环境因素：1、声觉环境 2、大气环境 3、水文环境 4、视觉环境 5、卫生环境 三、人口因素：1、人口数量 2、人口素质 3、家庭人口规模 四、经济因素：1、经济发展 2、物价 3、居民收入 五、社会因素：1、政治安定状况 2、社会治安程度 3、房地产投机 4、城市化 六、

5、行政因素：1、房地产制度 2、房地产价格政策 3、行政隶属变更 4、特殊政 策 5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划 6、税收政策 7、交通管制 七、心理因素：1、购买或出售心态2、个人欣赏趣味（偏好）3、时尚风气 4、接近名家住宅心理5、讲究风水或吉祥号码 八、国际因素：1、世界经济状况 2、军事冲突状况 3、政治对立状况 4、国际竞争 状况 （各种影响房地产价格的因素影响房地产价格变动的方向、程度、关系、判断标准 不尽相同。）DateDate中介服务：房地产价格评估 房地产信息服务 房地产法律、政策及业务咨询服务 房地产转让、租赁、互换等居间介绍活动 接受当事人委托，代办房地产转让、租

6、赁、抵押等有关手续 法律、法规、规章允许从事的其它服务项目 中介机构：房地产咨询机构 房地产经纪机构 房地产价格评估机构 经纪：以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等活动的经营 行为。DateDate建筑物分类： 按房屋建筑使用性质分类： 居住建筑 公共建筑 工业建筑 农业建筑 按建筑物的层数或总高度分类： 低层：13层 多层：46层 中高层:（小高层）：79层 高层：10层及以上（公共建筑及综合性建筑，总高度超过24米的为高层，但不包括 总高度超过24米的单层建筑。） 超高层：建筑总高度超过100米DateDate按建筑结构分类： 建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体

7、、柱、梁、楼板、屋架等）组成的 体系。 砖木结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 钢结构 其他结构 按房屋建筑性质分类： 私产：指有产权证的房屋（其中房改房分为全部产权和部分产权）。 公产：指房管局管理的房屋。 企业产：指企业管理的房屋。 商品房合同：分为可办产权的和不可办产权的。 其它：返迁协议、抵债协议、军产、宗教产等。DateDate特点比较：住宅多层与高层 房屋实际使用面积：多层住宅要高于高层住宅 建筑质量：高层住宅的抗震性要优于多层住宅 房屋构造格局：多层住宅要好于高层住宅 房屋价格：高层住宅要高于多层住宅 物业管理费用：高层住宅要高于多层住宅 高层住宅视野广、景观好、空气清新住宅低层住宅

8、（别墅） (独院式、双联式、联排式) 建筑多面临空、平面组合灵活、朝向、通风采光好 环境安静，干扰少 院子组织方便，使用便利 占地面积大，投资费用高DateDate建筑材料:水泥,钢筋,木材,普通混泥土,黏土砖,粉炭灰加气块 住宅的层高和净高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设 计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板或楼板上表现（ 或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸；净高则是指层高 减去楼板厚度的净剩值。 住宅的进深：住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑 内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

9、住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一 面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 房屋面积： 建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建 筑面积，则是各层建筑面积之和。包含房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面 积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。（武汉市房屋土地测丈表：“户建”。） 公摊面积：是指建筑物的楼梯、电梯间、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设 施的分摊面积。（武汉市房屋土地测丈表：“户分摊”。） 套内建筑面积：它是建筑面积扣除公共分摊面积后的面积。（俗称“实得建筑面积” 、“实用面积”。）

10、 套内房屋使用面积：套内建筑面积面积扣除套内墙体面积、套内阳台建筑面积后的 面积。（俗称“地砖面积”、“使用面积”。）DateDate销售面积及公用建筑面积分摊： 商品房按“套”出售，商品房的销售面积即房屋建筑面积，为套内建筑面积与应分摊 的公用建筑面积之和。 套内建筑面积套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积 公用建筑面积由以下两部分组成： 1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警 卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。 2、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（山墙）墙体水平投影面积的一半。 公用建筑面积分摊系数计算：

11、公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积套内建筑面积公用建筑面积分摊系数 得房率： 得房率套内建筑面积/建筑面积 高层塔楼住宅约在7578之间 高层板楼住宅约在7885之间 小高层板楼住宅约8588之间 多层住宅建筑约在8895左右DateDate容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，指一定地块内 建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。 容积率=总建筑面积建筑用地面积。(需算楼层) 建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率（%） 。 建筑面积建筑用地面积*100% （不需算楼层） 绿地率：是指居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的

12、比率（% ）。 (相关技术规范规定，并不是所有长草的地方都能算做绿地率。在计算时， 要求距建筑外墙15米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。 此外，还有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪 池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，也就是说在上面种植的 大型乔木成活率较低，所以计算绿地率时不能计入。相反，计算绿化覆盖 率时，有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60以上。)DateDate户型选择遵循的原则： 实用经济，功能分室：住宅的面积要紧凑实用，实用率高，大小适宜，功能合理分 布，不同的生活功能就要有不同的活动空间。 尽量做到以下几个分开： A、动静分开

13、：客厅、餐厅、厨房、麻将室等人来人往、活动频繁的空间要于需要 最在程度静谧空间的卧室分开。 B、 公私分开：家庭生活的私密性必须得到充分的尊重，不能让访客在进门后将业 主家庭生活的方方面面一览无余。要求不仅需要将卧室于客厅、餐厅、娱乐室进行 区位分离，而且还要注意各房间门的方向。 C、 主次分开：主人房不仅要朝向好（向南或者向景观）、宽敞、大气，而且应该 有单独的卫生间，应与客房、父母房略有分隔。 D、干湿分开：厨房、卫生间等带水、带脏的房间应该与怕水怕脏的卧室分开。朝 向合理，日照充足，光线充分，通风良好：DateDate二手房价格的测算 随着二手房市场日趋活跃，二手房价格越来越引起人们的关

14、注，由于买卖双方的角度 不同，心态各异，卖方总喜欢拿同地区商品房来类比，开价与商品房差价不大。而买 方总强调一个“旧”字，把它贬得一钱不值。因此，二手房价格也就变得雾里看花，其 实，只要真正站在市场的角度，以房屋的市场价值为基础，以供求关系为参考，具体 分析测算，二手房的价格还是有规律可循的。 在二手房价格的测算上，要抓住以下三大因素： 房屋因素：首先，房屋竣工后给即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋 的折旧期限为50年，每年的折旧率为2。其次，一般旧房的套型落后，使用不便， 功能陈旧，在这方面是无法和新建商品房相比的。此外，朝向、楼层等自然状况，也 会对价格产生一些影响。 环境因素

15、：环境因素比较复杂，既有自然环境，也有社会环境；既有大环境，又有小 环境。在同一地段，旧房的小区环境是无法和新建商品房类比的。比如小区平面布局 、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要大大折扣的。再如社会环境，在同一 土地级别地区，有些地区适合经商，有的地区则适宜居住。此外，该地区的居民结构 、文化氛围、配套建设及中小学校，都会对房屋价格产生较大的影响。 心理因素：如果不是在价格上有较大的诱惑力或其它特殊需要，人们是不愿意买旧房 居住的，新、旧房价格相差不大，人们对买旧房的心理障碍就无法逾越。 综上所述，我们试着这样测算二手房价格，以区域商品房价格为基准： 房屋因素: 折旧：年折旧2 套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）10 楼层：2、6楼3；7楼5；3、4楼3；1、5楼为基价；若是楼顶另5。 朝向：无朝南外门窗5 环境因素: 无物业管理5 非独立封闭小区5 有省、市重点学校15 心理因素：8DateDate二、过户、贷款基本知识1、过户提供的资料 卖方： 房屋所有权证原件、土地使用权证原件 已婚：夫妻双方同时到场并带双方的身份证、户口、婚姻证明原件； 单身：身份证、户口、单身证明原件 离异：身份证、户口、离婚证（民事调解书或法院判决书）、财产分割协议