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1、燕郊商业发展状态分析2012年12月12日燕郊城市概况l燕郊经济技术开发区，辖区东西最大距离6千米，南 北最大距离8.96千米，总面积108.2平方千米。l2012年全年共完成地区生产总值266亿元，增长10%； 财政收入40.88亿元，增长21 %；实际利用外资1.85亿 美元，增长76%；工业总产值354.2亿元，增长18%；工 业增加值125亿元，增长12%；固定资产投资160.3亿元 ，增长13%。城市与经济人口规模 l2011年末，辖区总人口45万人，其中城镇常住人 口25万人，城镇化率80%，另有流动人口20万人。 常住人口中，户籍人口198241人（政府公布数据） ，规划人口60
2、80万。l科技人才密集。区内有50家中央部委直属单位， 其中科研机构20余家、高等学校8所，拥有各类专 业技术人才2万余名，全日制大学在校生4万余人， 高素质人口密度达33.3%。l由于燕郊与北京的交通便利、住宅售价和出租价 格较低，预计未来十年内人口将增长一倍，将会成 为北京东新的卫星城。 公共交通l燕郊与北京天安门的直线距离约为30公里，达国贸大概 需要35分钟，距首都国际机场25公里。交通体系和基础 设施与北京高度融合，北京市811、812、813、814、815 、816、817、818、930路等多条公交车直通与覆盖燕郊 ，并保持15分钟的发车密度；l交通上规划建设6条与北京衔接的通
3、道，包括：京哈高 速路、迎宾路、燕顺路、京哈公路复线、神威北路、南 外环路。同时地铁八通线在通州八里桥处留有接口，未 来将会延伸八通线的城铁,穿过燕郊。l未来十年，燕郊可承东启西、经纬南北，提供融入京津 、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台。燕郊优势l直线距离优势：燕郊北京国贸首都机场30分钟 车程；l区位政策优势：河北乡镇的开发、企业运作的人情政策更灵活；l开发差价优势：燕郊与北京的土地、税费、楼盘价格相比， 具有绝对的优势；l居住成本优势：住宅租金、物业费与北京比，具有优势。l成长空间优势：新兴城市，后续发展空间大。燕郊商业背景分析l燕郊原是河北省廊坊市三河县下属的一个行政镇， 地域位置紧邻北京
4、东。l燕郊也是在近七八年，借着北京房地产的泡沫经济 发展成现有规模，是一个新兴的相当于县级城市，是 一个依靠房地产高速发展且不成熟的泡沫城市。l燕郊商业发展的现状，受制于城市房地产的无序开 发和短视行为，且政府城市规划与现实有着很大的差 距。由此，燕郊商业布局较为混乱。l北京到燕郊的轻轨，目前只是一个传说。北京顶多 是发展城际快车连接河北，北京市怎么会把地铁（轻 轨）延伸到河北省，这涉及到北京资源和经济利益， 何况燕郊又不隶属北京管辖。l燕郊城市公共交通规划，几乎就没有。给百姓出行 购物、休闲造成极大的不方便（这是制约商业发展的 一个因素）。l基础设施发展不足，城市道路和交通管理落后，重 点道
5、路堵车不断。l燕郊是一个移民城市，95%左右人口均是外来人口。 有消费能力的年轻人，白天在北京打拼，下班后回燕 郊睡觉，燕郊俗称“睡城”，“春节”死城 。l燕郊号称50万人口，但住宅销售泡沫过多，投资成 分很重，影响入住率，造成燕郊实际人口数量也是泡 沫。“泡沫人口”导致无法支撑大型商业。l燕郊外来人口结构，主要是东三省、河北等县市级 打工、淘金者构成。其消费水平、追求时尚，仍与北 京有很大差距。l燕郊人口年龄结构偏高，包括外来人口。大部分年 轻人均外出打工，老人帮助带孩子。l企业工资整体水平相对较低，时尚消费支持力不足 。燕郊发展的瓶颈 联通北京的轻轨l燕郊的交通便利与发达，那是相对于对河北
6、其他区域占了优势。目前人们选 择进京的出行方式非常单一，除自驾车外，只能选择930或8字头公交车，这根 本不能解决进出北京，早晚高峰数万人客流运输。（据传的从北京直达朝阳北路的快速路 毫无踪影，至少现在还看不出。就更不用说跨省的轻轨和地铁了)。l8字头公交车或930支路太多太乱，尽管不堵车的情况下从燕郊到八王坟只需 40多分钟，然而不堵车的情况很少。特别是对于上班族来说，既堵车又没有座 位，因为人太多了。因为线路长、且路上有多个堵点，现在等车的时间越来越 多，车上的人也越来越挤。l燕郊到北京的交通时间成本（来回3小时）和过路费成本（660元/月），及乘 车体能耗费，已经成为购房、就业者在燕郊购
7、房关注的重要条件（不如在北京 租房或购房）。燕郊商业燕郊城市商业分布状态燕郊主要业态业种构成 业态数量（个）建筑面积（）百货452166主力超市1279322主力电器625285 小商品市场216330 农贸市场5160633 步行街127750 电影院27000 儿童乐园41605 健身87600 品牌餐饮1769862 待开业综合商业7711000燕郊现有百货业态构成商业名称建筑面积（）市场定位新世纪5066中低端（市场业态 ）中盛百货10500中低端（市场业态 ）福成奥特莱斯4600中低端折扣店新世界百货32000大众时尚（百货业态 ）星罗城购物中心45000年轻时 尚（购物中心百货+超
8、市 ）小计97166新世界百货预计2013年，“五一”前开业星罗城购物中心开业时间预计2013年底，或2014年。燕郊待开业商业项目名称业态构成面积( )备注雷捷时代广场商业综合体：永旺购物中心、超市、家居、 商业街、建材、纺织品批发150000永旺入驻天洋城商业商业综合体：购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、艺术 120000物美入驻福成第三季超市+百货10000天客隆签鑫乐汇商业综合体：商业街、百货店、超市、餐 饮、娱乐、酒店110000沃尔玛、新世界 百货东贸国际商业综合体：商业街、超市、餐饮、娱乐、酒 店150000 成功大广场休闲娱乐中心：餐饮、娱乐、休闲、健身、 理疗康复120000 星
9、罗城购物中心购物中心：超市、百货、餐饮、娱乐51000 合 计 711000 燕郊城市人口人均占有商业面积情 况 业 态建筑面积（）燕郊人均商场面积总人口 （45万人）常住人口 （25万人）百货521660.120.21主力超市793220.180.32主力电器252850.060.10小商品市场163300.040.07步行街277500.060.11已开业小计2008530.450.80待开业综合商业7110001.582.84合 计9118532.033.65燕郊商业分布特点“一老二新三边缘”l老城区商业是以燕郊镇为基础发展起来，也是商业网点密集区。I商业：主要有商业街、大型超市和集贸市
10、场。如：兴达超市、物美城市、京客隆、淘宝城、福城购物广场、中盛百货、 新世纪商城、肯塔基、等，以及品牌专卖店。I客群：是燕原住居民郊购物的首选目标。l商业状态：F商业街管理混乱；F百货商场几乎转化为市场（租赁）经营管理模式；F商业硬件落后、陈旧；l购买力水平：符合四线城市消费特征。l人口：F人口密度较大；一新： （燕顺路北端的中高端社区商业圈）核心商业有 乐天马特、新世界、沃尔玛、苏宁电器 餐饮、影院、商业街燕顺路是最贴近北京的中高端住宅群 。住宅价格高 人口素质高 收入水平高 消费水准高 支出能力高商 圈住宅小区聚集 北漂一族聚集 投资一族聚集 商业网点聚集 商圈比较成熟核心商业 “天洋城商
11、业”，主要服务于高新技术和现代制造业产业区。二新： 迎宾路、燕昌路 工业开发区商业圈住宅价格中低 人口素质一般 收入水平中低 消费水准大众 支出能力节俭商 圈人口数量较少 住宅开发生地 工薪一族聚集 交通闭塞不便 社区配套不足 投资成长期长商圈不成熟市场培育周期较长天洋城商业环境 项目周边人口名 称与项项目直线线距离现现居住人口（人）2015年人口（人）居民区 1.5公里范围围内13，88616，4972公里范围围内20，53824，4013公里范围围内168，177199，8115.5公里范围围内41，46249，261合 计计244，063289970机关、团体、企事业单位人口调查名 称与
12、项项目距离数 量人 口机关、团团 体 企事业单业单 位3公里范围围内57120064公里范围围内932435公里范围围内816605公里范围围外22650合 计计7619559学院人口统计统计名 称与项项目距离教师师人数学生人数学 院中央美术术学院5.7km2533，800防卫卫学院5.3km 200防灾技术术学院2.1km10686，000交通干部管理学院3.7km2633，400民政干部管理学院3.3km1761，900华华北科技学院2.0km1，75115，200北方化工学院4.2km2704，500合 计计3，52831，000“燕郊边缘商业”由于燕郊城市规划的长官意识人为性和政策性较
13、大，加之开 发商对商业地产高收益的趋利性，导致燕郊区域边缘开发了一 些大型商业。 如：东贸国际、成功大广场、星罗城购物中心、雷捷时代广场S远离市中心和居民社区；S商业规模足够大，经营业态业种足够丰富；主要特征：S都位于交通干线一侧；S开发商都具开发有实力，资金不短缺；S开发商不具备招商、运营能力；S现有招商都处于瘫痪状态。原因：供应商不认可、市场不认可、没有专业 运作团队、选址问题等。S开发商立项观念和目标不切合实际，心比天高，急于求成的心态。燕郊鑫乐汇l鑫乐汇购物广场占地120亩，总建筑面积20 万。项目分两期开发，一期综合体建筑面 积53000，商业街47240;二期为80000 酒店式公
14、寓;地下建筑共计52500。l同时配有5000平米仓储空间;1200余停车位 、 10000平米主题促销广场、15000平米特 色餐饮街区、8000平米巨幕影院和动感电玩 城。燕郊新世界百货（目前燕郊唯一的百货业态）l项目概述新世界百货燕郊项目位于燕郊鑫乐汇购 物广场，建筑面积32000平方米，分设地上四 层，项目及周边纯商业集群总面积21万平方 米，拥有15000平米沃尔玛超市、6000平米保 利国际影院、4700o平米商业步行街、主题餐 厅、家电卖场等休闲娱乐功能项目和80000平 米酒店式公寓，另有停车位1200余个。项目定位：l新世界百货燕郊项目定位于时尚馆，是当地规模最大 、品牌阵容
15、最强、时尚度最高的百货店。硕目借助自身及周 边所拥有的超市、影院、主题餐厅、商业步行街、美食街、 停车场等休闲娱乐功能项目，充分满足18岁以上热爱生活、 追求时尚潮流、讲求生活品质的全客层购物休闲需求。l新世界百货燕郊店充分诠释新世界百货“时尚生活，新个 性”的经营理念，把最新颖、最潮流、最独特的购物休闲娱 乐体验带入燕郊，打造功能丰富、独具个性的区域主题百货 ，将成为燕郊乃至北京东部区域首家集购物、休闲、娱乐为 一体，充分满足本地一站式购物需求的京东商业新地标。品类楼层组合 l一层：时尚空间 化妆品珠宝名品腕表时尚女鞋男鞋饰品 皮具箱包数码屈臣氏l二层：淑媛印象 女士上班装女成熟装女士轻便装女士内衣 饰品时尚手表眼镜童装l三层：名仕风范 男士轻便装男士正装体育男士内衣床品家 品数码家电健身器材l四层：休闲广场 主题餐厅国际影院谢 谢
